各州政府加大对短期租赁的管控力度，房地产专家提醒投资者，切勿盲目追求通过爱彼迎（Airbnb）获利。
专家表示，从投资角度看，城郊区域往往比度假胜地更具优势。图片来源：iStock
随着各国政府不断加大管控压力，希望通过爱彼迎及其他短期租赁平台获取高收入的房地产投资者，未来将面临更大挑战。对许多投资者而言，传统的长期租客正成为更具吸引力的选择。
自 2022 年以来，短期租赁市场规模大幅扩张 —— 目前数量已增至约 20 万套，增幅约 56%。这一增长在很大程度上得益于短期租客支付的更高租金收益率，但专家指出，该领域的风险也在不断上升。
房地产数据公司 Cotality 的数据显示，澳大利亚首府城市周租金中位数首次突破 700 澳元；截至 9 月 30 日的一年内，周租金上涨 3.7%，达到 702 澳元。 regional（偏远地区）周租金则上涨 5.9%，至 591 澳元。
与之形成对比的是，短期租赁平台 Beyond Pricing 去年的研究显示，度假屋及其他短期住宿的平均租金约为每晚 300 澳元。但该研究同时发现，短期租赁的空置率高达 51%—— 远高于传统住房目前 1.5% 的全国空置率。
爱彼迎租赁也存在缺点，比如租客举办喧闹派对等问题。图片来源：《日出》节目 / 第七频道
麦加房地产集团（Mecca Property Group）创始人阿卜杜拉・努赫（Abdullah Nouh）表示，对于追求生活方式福利（例如一年中部分时间自己使用房产）的投资者来说，短期租赁有其存在的价值。
“但单靠短期租赁，很难成为积累长期财富的途径，” 他说，“清洁和家具购置成本会迅速侵蚀收益，收入也不稳定，而且最重要的是，相关监管正在收紧。”
“许多州政府和地方政府已经对房产可用于短期租赁的天数设定了上限，还有些政府则通过征收额外税费或许可费，抑制业主将房产从长期租赁市场转向短期租赁的行为。”
努赫指出，南澳大利亚州政府是最新一个计划对短期住宿业主征收新费用的政府。上个月，该州议会的一项调查建议推出新机制和登记制度，对短期租赁房产进行追踪，并向业主征税。
麦特波房地产公司（Metropole Property）创始人迈克尔・亚德尼（Michael Yardney）表示，维多利亚州今年已开始对短期住宿的总预订费用征收 7.5% 的税费，而新南威尔士州及其他州也在酝酿并调整新税种、住宿夜数上限及其他相关规定。
亚德尼称，目前澳大利亚尚无全国性登记制度来统计用于短期租赁的房产数量。他补充道，根据季节性活动及其他因素，行业估算的短期租赁房产数量在 13 万至 28 万套之间波动。
他表示，这一数字在全国长期租赁房产总量中仍占较小比例 —— 澳大利亚约 31% 的家庭为租房家庭，对应的长期租赁房产约有 300 万套。
亚德尼认为，尽管短期住宿能为业主带来更高的毛收入，“但如果将空置期以及运营成本（如家具购置、清洁与布草更换、物资补给、保险、租客轮换期间的维修、平台与商户手续费、专业管理费用等）考虑在内，净收益的不确定性会大得多。”
“从表面上看，短期租赁往往很有吸引力，原因在于其更高的每晚租金，以及人们认为旅游业带来的强劲需求。但一旦深入分析数据就会发现，它们很少能成为优质的长期投资选择。”
麦加房地产集团创始人阿卜杜拉・努赫。
麦特波房地产策略公司创始人迈克尔・亚德尼。
“主要问题在于，短期租赁更像是一门小型酒店服务业生意，而非房地产投资。你不再仅仅是房东 —— 实际上，你相当于在经营一家小型酒店，需要持续投入精力进行管理、清洁、维护、营销，并与客人沟通。”
亚德尼表示，持续产生的成本会迅速抵消表面上的高收入，而从财富积累角度看，表现最佳的房产通常位于自住房占主导的城郊区域。
“长期租客会将房产视为自己的家，而非酒店房间，这意味着房产的损耗更小，收入流也更稳定，” 他说，“在优质旅游市场或出于生活方式考虑，短期租赁可能是一种小众策略，但对于希望通过房地产获取可持续复利财富的投资者而言，短期租赁往往会让他们偏离积累长期财务自由的核心原则。”
作为买方代理，努赫认为，选择短期租赁还是长期租赁，最终取决于个人的投资目标。
“如果你的首要目标是追求生活方式，同时希望获得一些收入来补贴成本，那么短期租赁可能很适合你，” 他说，“但如果你的目标是积累长期财富，那么长期租赁仍是更好的选择。”
“长期租赁房产能让投资者更有把握地制定规划。在构建投资组合的过程中，这种稳定性会成为一种战略优势。”
“你可以评估自己的借款能力，计算租金收益率，在不确定性更少的情况下做出决策。正是这种结构性和稳定性，让认真的投资者能够随着时间推移不断收购更多资产，并利用资产净值和租金收入为下一步投资提供资金支持。”
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