APRA 宣布新贷款限制措施

自明年 2 月 1 日起，银行需将高债务收入比（DTI）贷款限制在新增贷款总额的 20% 以内。

澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）推出针对高债务收入比（DTI）住房抵押贷款的新限制措施，旨在 “前瞻性遏制金融体系中与住房相关的风险累积”。

自 2026 年 2 月 1 日起，银行必须将贷款额达到或超过借款人年收入 6 倍的住房贷款，控制在新增抵押贷款总额的 20% 以内。

该限制将分别适用于银行的自住型住房贷款和投资型住房贷款。

为 “保障房地产交易平稳运行，避免抑制新建住房供应的积极性”，自住型过渡贷款（bridging loans）以及用于购买或建造新建住房的贷款将不受此限制。

目前阶段，预计仅有少数授权存款机构（ADIs）的高 DTI 投资型住房贷款接近该限制比例。

APRA 表示，此举预计将对投资者产生更大影响，因为投资者的债务收入比通常高于自住型购房者。

APRA 指出，推出这一调整的原因是，“近几个月来，随着利率下降、住房信贷增速回升至长期平均水平以上，且房价持续上涨，部分高风险贷款形式已出现增长态势”。

尽管高 DTI 贷款目前仍处于较低水平，但监管机构注意到其已开始回升，且这一趋势主要由面向投资者的高 DTI 贷款推动。

APRA 预计，在当前周期阶段，这类贷款规模将进一步扩大，本已处于高位的家庭债务水平可能会继续攀升。

此外，APRA 表示，结合 “稳健的劳动力市场” 来看，这些趋势表明金融风险周期正在发生转变，若不加干预，可能导致风险累积，进而削弱银行业和家庭部门的财务稳健性。

因此，APRA 决定立即采取行动，“遏制高 DTI 贷款可能带来的住房相关风险累积”。

APRA 主席约翰・朗斯代尔（John Lonsdale）表示，监管机构不会坐等住房相关风险累积后才采取行动。

“APRA 的宏观审慎政策工具旨在从系统层面缓解金融稳定风险。APRA 长期关注的系统稳定性核心结构性风险之一是家庭高债务水平。历史上，债务水平上升往往伴随着高风险贷款增加和房价快速上涨。”

“目前，风险累积的迹象主要集中在高 DTI 贷款领域，尤其是面向投资者的这类贷款。通过此次启用 DTI 限制，APRA 旨在前瞻性遏制此类贷款带来的风险累积，增强银行业和家庭部门的抗风险能力。”

“尽管投资者的活跃行为可能放大住房贷款和房价周期波动，进而影响金融稳定，但目前我们尚未看到住房领域风险全面累积的迹象 —— 包括此前投资者活动活跃时期出现的放贷标准恶化等情况。”

“虽然整体风险处于可控状态，但历史经验表明，当利率处于低位或持续下降、借款人过度借贷、银行间新增抵押贷款竞争加剧时，风险可能快速滋生，放贷标准也可能随之放宽。如果未来宏观金融风险大幅上升或放贷标准出现恶化，我们将考虑出台包括针对投资者的专项限制在内的额外管控措施，” 朗斯代尔补充道。

他还表示，尽管该贷款限制将适用于所有授权存款机构（ADIs），但会对小型授权存款机构实施一定的差异化政策。

APRA 其他现行宏观审慎政策工具 —— 抵押贷款偿付能力缓冲率（mortgage serviceability buffer）和逆周期资本缓冲率（counter-cyclical capital buffer）—— 将保持不变（分别为 3% 和风险加权资产的 1%）。