澳洲住房建设链条正面临更大压力。投资者行为变化，加上项目可行性门槛收紧，可能让新住房项目延期甚至停摆；而此时，全国正努力完成住房协议（Housing Accord）设定的目标。
Access Wealth创始人兼董事总经理Dory Senior说，新房市场正在变得更加复杂。虽然一些头条数据相当乐观，但获批项目与最终交付之间的差距却在扩大。
他指出，预售和建设融资环节出现的风险，行业外人士还没有充分意识到。
“建筑审批当然重要。我宁愿看到审批数量增加，也不愿看到下降。”Senior说。
“但拿到审批不代表房屋已经竣工。关键要看，获批项目中有多少具备商业可行性、能取得融资、达到预售要求并开工，最后又有多少真正成为民众可以居住的房屋。”
Access Wealth创始人兼董事总经理Dory Senior
全国住房供应与可负担性委员会（National Housing Supply and Affordability Council）的报告显示，季度建筑审批量目前比住房协议时期开始前高出26%，开工量高出15%。
然而，在这项住房协议五年期限的前七个季度，竣工住房总量只有约30.8万套。
Senior说，截至3月的季度有创纪录的24.4万套住宅处于施工阶段，但这个数字仍不足以满足需求。
他警告，预售阶段一旦有更少投资者参与，住房短缺可能进一步恶化。
“有些项目如果达不到开工所需的销售量，势必会延期、重新规划，甚至被放弃。”他说。
“澳洲迫切需要更多住房，任何削弱交付链条的因素都会构成严重问题。”
Dory Senior表示，若项目达不到开工所需的销售量，势必会延期、重新规划或被放弃。
Senior说，近几项政策调整改变了住宅房产和商业房产的投资激励，部分投资者已经开始重新考虑资金应投向何处。
“我们的一些客户对商业房产越来越感兴趣。”他说。
“不能想当然地认为，所有退出现有住宅房产投资的投资者，都会把资金转去购买新房或公寓。有些资金可能会彻底离开住宅房产市场。”
在Senior看来，这种变化正发生在投资者日益善于区分短期噪音与长期基本面之时。
他说，大地块上的大型独立屋始终有吸引力，但房屋负担能力、人口结构和城市发展方式都在变化，小地块、联排别墅、排屋及高密度住房在市场中的占比将越来越大。
“未来10年或20年，澳洲人的实际居住方式会是什么样，投资者若能顺应这种变化，就会比那些仍用20年前视角买房的人更有优势。”他说。
Senior表示，投资者未必会转向新房市场。
Senior表示，能把市场情绪和基本面分开看，正成为投资者的一项决定性优势。
“新冠疫情让所有人都很好地看到了这一点的重要性。”他说。
Senior回忆，2020年初的模型曾预测房价会下跌20%至30%；但全国房屋价值最终只下跌约2%，随后便强劲反弹。
他说，如今不被悲观情绪带着走，与市场繁荣时不盲目追逐炒作，同样重要。
他认为，核心挑战并未改变：人口持续增长，但竣工住房仍然不够。
“不管外界有多少杂音，根本问题始终没有改变——我们的人口还在增长，而竣工的住房数量仍然不足。”他说。
“任何削弱项目可行性或放慢交付速度的因素，都可能让问题变得更糟。”
Senior发表上述看法之际，一项最新分析显示，2023-24财年有54.2%的澳洲房东、约127万人出现租金净亏损。
这是投资者亏损比例自2019-20财年以来的最高水平，也显示出该比例已明显逆转疫情期间低利率下的“黄金时期”。
Carlisle Homes的Negative Gearing Map分析澳洲税务局（ATO）数据，为房产财务状况提供最新基准，并揭示出借贷成本上涨与投资者当前现金流流失之间的直接联系。
2021-22财年，昆州投资房产支付的房贷利息为32.9亿澳元。到2023-24财年，这一数字几乎翻倍，升至惊人的64.8亿澳元。租金收益因此被吞噬，阳光州的房产也从合计获利7.12亿澳元，转为亏空5.93亿澳元。
一轮大规模税改将在2027年生效。届时，购买现有住宅的普通家庭投资者将不能用租金亏损抵扣所得税。
Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee说，建筑成本也重新加速上涨，令新房行业承受更大压力。
她表示，7月最新数据显示，新建住房价格较一年前上涨5.7%，而去年6月的年度涨幅只有0.7%。她说，价格反弹来得很快，统计局（ABS）认为，原因是建筑商把更高的劳动力和材料成本转嫁出去。
Conisbee说，劳动力依然短缺，材料价格持续上涨，越来越多的公共和私人建设项目正在争夺本已紧张的资源。
她说，拉长时间来看，成本增幅更加明显。
“目前总体房屋建设投入成本比2012年高出约68%。”她说。
“许多单项建筑产品的涨幅还要大得多。”
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee
Conisbee还说，建筑行业企业破产数量已经创下纪录。
房地产与建筑集团Bathla因拖欠债权人数十亿澳元，已进入自愿托管程序。NSW Health Stock Photos。图片：NewsWire / John Appleyard
她说，建筑商多年来一直在承受快速上涨的劳动力和材料成本、固定价格合同，以及不断收窄的利润空间。
“成本再次加速上涨，部分行业将很难消化这份压力。
“建筑成本又一次成为通胀的重要来源。
“新房成本目前以每年5.7%的速度上涨，远远高于3.5%的总体通胀率；而一年多以前，新房成本的涨幅还几乎可以忽略。
“澳洲希望建造更多住房、基础设施、可再生能源项目、输电设施、数据中心和资源项目。
“其中许多建设确有必要，但它们都在争夺大量相同的工人和材料。
“澳洲的建设能力问题日益突出。在这种情况改变之前，增加建设仍会十分昂贵。”
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