经历了一年的小幅降息后，经济学界对澳洲房市的共识愈发明确：尽管未来几个月借贷成本面临上涨威胁，但房价走高的势头依然难以阻挡。
虽然生活成本压力持续挤压家庭预算，但房产市场似乎处于另一条运行轨道。分析人士指出，在供应受限与政府政策的双重作用下，目前的市场态势更像是“火上浇油”而非降温息火。
经济学家 Jo Masters 和 Saul Eslake 表示，利率上升不太可能导致房价下跌。
房地产咨询机构 Cotality（前身为 CoreLogic）的数据显示，2025 年全澳房价上涨 8.6%，创下自 2021 年以来的最大年度涨幅。
根据《澳洲金融评论报》对 20 位经济学家的最新调查，这一增长势头有望延续至 2026 年，届时房价预计将再上涨 6%。
前工党部长、现任职于 Emerson Economics 的 Craig Emerson 指出，由于住房短缺和人口增长，房价将持续攀升。目前，澳洲的住房建造速度远跟不上每年逾 40 万的人口增速，新建筑施工进度缓慢，供需失衡的情况进一步恶化。
经济学家警告称，多项政府干预措施反而加剧了这种失衡。例如，扩大的 5% 首付计划和“全民置业”（Help to Buy）共享产权计划虽意在解决负担能力问题，却向供应匮乏的市场注入了数千名新买家。
加拿大皇家银行（RBC）利率策略师 Robert Thompson 表示，尽管监管机构已要求银行限制“高风险”大额贷款，但“移民驱动的人口增长”仍是主导力量。他认为，政府近期对首次置业者的支持是关键驱动因素，导致需求侧压力不断堆积。
市场表现呈现三级分化
牛津经济研究院（Oxford Economics）的 Harry Murphy Cruise 呼应了这一观点。他认为政府的支持直接推高了需求，并警告称，市场上完全缺乏可负担的选择，已成为购房者的主要障碍。
以悉尼为例，房屋中位价已逼近 200 万澳元大关。全澳其他地区的数字同样令人咋舌，住房价值中位数已达到平均年收入的近八倍。
这种增长已不再局限于悉尼或墨尔本，那些曾以高性价比为卖点的城市，房价涨幅最为猛烈。Barrenjoey 首席经济学家 Jo Masters 预计，由于供应比全国平均水平更紧张，中型州府城市在 2026 年将继续表现出色。
目前，珀斯和布里斯班已成为房市重镇。Judo Bank 首席经济学家 Warren Hogan 预测市场将出现重大分化，西澳和昆州等“增长州”表现最强劲，北领地的涨幅甚至可能高达 15%。
与此同时，更廉价的信贷也提供了动力。美国银行（Bank of America）澳洲经济主管 Nick Stenner 持乐观态度，他指出 2025 年的三次降息提升了借贷能力。在降息与政府政策的共同刺激下，预计 2026 年房价将上涨约 10%。
购房者的“鳄鱼眼泪”
并非所有人都相信这场地产盛宴能持续下去。金融市场目前预计，最早在 2 月 3 日加息的可能性为三分之一。
汇丰银行（HSBC）的 Paul Bloxham 预计住房增长将放缓至 4% 到 7% 之间；德意志银行（Deutsche Bank）首席经济学家 Phil O’Donoghue 则预测，在更严格的贷款规则预期下，涨幅仅为 3%。
此外，前总理朱莉亚·吉拉德（Julia Gillard）的经济顾问 Stephen Koukoulas 预测市场将表现平稳甚至下跌。他认为随着失业率上升且供应逐渐赶上需求，房价可能微跌 1%。
然而，曾任澳新银行（ANZ）和美国银行（Bank of America）首席经济学家的 Saul Eslake 认为，目前的系统从根本上倾向于保护现有业主，因为他们占澳洲家庭总数的三分之二。
尽管政府承诺到 2030 年建造 120 万套住房，但由于规划审批程序繁杂且建筑成本高昂，真正落实的住房寥寥无几。
Saul Eslake 直言，房价会上涨几乎是必然的。在他看来，政府会继续为有志置业者流下廉价的“鳄鱼眼泪”，但同时会不遗余力地确保澳洲庞大的房地产机器完好无损，防止房价真正下跌。
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