悉尼 median 房价预计明年将突破 190 万澳元，其上涨速度远超工资增长。对于一对收入普通的夫妇而言，若没有额外收入支持，根本无法负担悉尼中央商务区（CBD）30 公里范围内的住房。

根据《澳大利亚金融评论报》委托房地产数据分析机构 Cotality 开展的研究，一对无子女的全职夫妇，家庭年均 median 收入为 21.3 万澳元，若没有父母资助或其他收入缓解房贷压力，其可负担的住房仅分布在悉尼一条大致南北走向的 “分界线” 以西区域。

部分经济学家将悉尼住房可负担性危机归咎于多年来供需失衡，以及 “邻避主义”（NIMBY）主导的地方议会拒绝在城市核心区域增加住房开发 —— 而这些区域正是居民渴望居住的地方。图片来源：米凯拉・波洛克（Michaela Pollock）

“我们谈论的是就业、娱乐和便利设施的可及性。将购房者推向更远的郊区，本质上是让他们在通勤距离和成本方面处于更不利的地位，”Cotality 研究主管伊莱扎・欧文（Eliza Owen）表示。

“当人们只能负担得起远郊或区域性中心的住房，却要通勤到市中心工作时，这似乎相当不公平。”

假设这对双收入无子女（DINKS）夫妇能攒够 20% 的首付，他们最多可贷款 117.5 万澳元，且房贷还款额占收入的比例为 30%—— 超过这一比例即被视为面临房贷压力。

在大悉尼地区，共有 160 个住房市场，但其中仅 28% 的区域 median 房价低于这对夫妇的预算上限。购房者当然可以选择超预算购房（事实上很多人也这么做），但这类购房无法被视为 “可负担”，因为会带来显著的财务压力。

距离 CBD 最近且 median 房价在其预算内的郊区是卡拉马（Carramar）—— 这是悉尼西部费尔菲尔德（Fairfield）附近的一个小型郊区，距离 CBD 30 公里，乘坐火车需 50 分钟。Cotality 的数据显示，这对夫妇可负担的近郊区大多集中在西南远郊、西北远郊、蓝山（Blue Mountains）和中央海岸（Central Coast）。

部分经济学家将住房可负担性危机归咎于多年来住房供应无法满足需求，以及秉持 “邻避主义”（NIMBY，即 “不要在我家后院”）的地方议会拒绝在居民渴望居住的市中心周边增加开发。

1994 年，悉尼 CBD 10 公里范围内，有 31.7% 的郊区住房（包括独栋屋和公寓）对同类购房者而言是可负担的。

欧文表示，这对假设夫妇可负担的公寓市场占比接近 80%，但其中许多公寓无法满足下一代潜在购房者的需求。

“公寓价格低廉是有原因的：通常面积更小，长期资本增值潜力不如独栋房屋和土地，而且存在持续的物业管理费，加之公寓行业在建筑质量和特殊税费方面的问题让购房者缺乏信心，” 欧文说。

“能满足年轻夫妇养育家庭需求的三居室公寓极为稀缺。”

联排别墅被拆分归类：分层产权（strata title）的联排别墅归为公寓，托伦斯产权（Torrens title）的则归为独栋屋。例如，双拼别墅通常拥有托伦斯产权，因此被归类为独栋屋。

这条住房可负担性分界线比悉尼备受争议的 “红公鸡分界线”（Red Rooster line，当地人认为红公鸡餐厅的选址标志着悉尼西部的真正边界）更靠西。

欧文指出，这条分界线凸显了悉尼住房市场的不公：长期拥有房产的人可利用投资带来的资本增值再次购房，而无房者则难以入门。

截至 6 月的一年里，悉尼住宅用地价值上涨 4.7%，其中费尔菲尔德和彭里斯（Penrith）等西部地区涨幅达两位数 —— 购房者对可负担住房的竞争推高了这些区域的价值，涨幅远超其他大部分地区。

随着联邦政府推出 5% 首付计划，首次购房者的竞争加剧，悉尼低端住房市场的价格涨幅已超过高端市场。

新南威尔士州生产力委员会主席彼得・阿赫特斯特拉（Peter Achterstraat）警告，若政策制定者不紧急解决住房可负担性危机，悉尼可能会变成 “没有孙辈的城市”。欧文认为，这条可负担性分界线表明，悉尼正逐渐成为只有获得经济援助者才能负担得起的城市。

Cotality 还开展了另一项可负担性分析，将全国平均税前家庭收入（10.439 万澳元）纳入考量 —— 这一群体涵盖了租房者、单收入家庭和退休人员等更广泛的澳大利亚人。结果显示，悉尼当前 median 房价是平均家庭收入的 12.5 倍，而全国这一比例为 8.9 倍。

分析还显示，在悉尼攒够一套住房的首付需要 16.7 年（全国平均为 11.9 年），而悉尼一套新房的房贷还款额占普通购房者收入的比例高达 68.1%。

对于租房者、单收入家庭和退休人员这一群体，无法划出明确的可负担性分界线 —— 因为这一收入水平的家庭最多只能贷款 68.5 万澳元，而悉尼符合这一价格的住房市场寥寥无几。

据房地产研究机构 Domain 预测，悉尼 median 房价预计将达到 190 万澳元，从 9 月到 2026 年底将上涨 17.2702 万澳元。

邻避主义被指是可负担性危机的罪魁祸首

独立研究中心首席经济学家彼得・图利普（Peter Tulip）表示，一段时间以来，住房需求年均增长约 3%，但供应增长仅为 2% 左右，供需缺口的扩大推动了房价上涨。

“供应跟不上需求的主要原因是分区规划限制。建筑商本愿意满足新家庭的住房需求，但地方议会却告诉他们‘不行，不允许这么做’，” 图利普说。

“显然，供需是相互作用的。将其简单归因于单一因素并不全面，但从政策角度来看，若允许增加住房建设，住房可负担性必然会改善。”

图利普表示，“建造更多豪华公寓无助于提升可负担性” 的说法是 “缺乏依据的，且与大量可靠研究结果相悖”。

“如果明斯政府继续推进近期的改革，同时得到联盟党政策调整的支持，那么住房可负担性就有改善的路径。但如果地方议会得逞，情况只会越来越糟。”

“我们一直没有在人们渴望居住的区域增加住房供应。”

新南威尔士州政府已推出改革，强制悉尼北部伍拉拉（Woollahra）、莫斯曼（Mosman）和库灵盖（Ku-ring-gai）等热门区域的议会提高城市密度、增加住房供应。但这一政策遭到了 “邻避主义” 居民的强烈反对和一系列法律诉讼 —— 莫斯曼居民朱迪思・皮尔逊（Judith Pearson）已将该政策告上法庭。

在明斯政府同意库灵盖议会提出的替代方案（通过该方案提高密度）后，库灵盖议会撤回了针对该政策的法律诉讼。

“我们的替代方案将取代政府此前的公共交通导向型开发（TOD）政策，在保护重要建筑遗产和树冠植被的同时，实现政府为库灵盖设定的新增住房目标，” 市长克里斯汀・凯（Christine Kay）说。

与此同时，受库灵盖成功案例的启发，莫斯曼议会证实正在制定一项经济适用房政策，以控制郊区的开发选址。

莫斯曼议会发言人表示：“尽管我们承认中低层住房政策是新南威尔士州政府住房战略的固定组成部分，但议会仍对该政策给社区带来的影响深表担忧。议会愿意探索替代方案，在实现政府住房目标的同时，保护莫斯曼独特的特色和遗产。”

伍拉拉议会坚持反对

伍拉拉市长萨拉・迪克森（Sarah Dixson）表示，议会反对该政策，因为它忽视了密度增加将引发的一系列问题。

“考虑到伍拉拉的住房均价和土地价值，分区规划调整或住房存量增加不太可能压低房价，” 迪克森说。

“在我们辖区内，没有证据表明中低层住房（LMR）政策降低了房价和租金。相反，我们看到开发商集体收购相邻住宅，拆除后重建为豪华公寓，以最大限度地利用 LMR 政策允许的额外高度和体量规定。”

“逻辑很简单：LMR 政策带来的土地成本上涨、居高不下的建筑成本，以及开发商对巨额利润的追求，永远不可能在我们辖区内提供经济适用房。”

新南威尔士州住房协议目标规定，41% 的新增住房将建在悉尼东部地方政府辖区，22% 建在悉尼西部。

规划部长保罗・斯库利（Paul Scully）表示，悉尼已成为全球第二昂贵的城市，原因是新南威尔士州限制性强、混乱且复杂的规划规则导致长期以来住房建设不足。

“前自由党 – 国家党联盟政府几乎将住房开发完全集中在绿地区域，而明斯政府正在重新平衡整个悉尼的住房增长，以更好地将社区与交通基础设施、就业机会和便利设施连接起来，” 斯库利说。

“约三分之二的住房开发申请增长是明斯政府推出的改革直接促成的。”