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澳洲房价持续走高,央行调控将从贷款开始,CBA立即响应

 

周二(2017年3月14日),澳洲各大新闻报刊都被房产市场、房产借贷市场的各种新消息刷屏。政府正在积极筹划出台各种新政策调控房市。监管部门也开始着手向各大贷款机构施压。

 

《澳洲财经见闻》今天为您整理了于昨天发布的一系列房产市场、贷款市场相关信息。希望能对您有所帮助。

 

2017年2月,最新澳洲房产市场数据报告

 

根据Domain网站发布的最新数据:与去年同期相比,今年2月澳州各首府城市房产市场表现好坏参半,但全年的整体房价上涨呈现出继续放缓的趋势。

 

据报道,在各州府城市中,霍巴特和墨尔本房产的中位要价在今年2月份的上涨是最高的,与去年2月相比,其独立房中位价分别上涨了10.6%和9.6%。

 

该月其它州府城市独立房的房价涨速显著下跌。与去年2月相比,悉尼独立房中位价仅涨了4.3%,布里斯本涨3.1%,达尔文2.5%,阿德雷德2.1%,堪培拉1.5%,珀斯的中位价继续下跌,比去年2月下跌了7.7%。

 

与去年2月相比,几乎所有州府城市的房价涨速都有所放缓,霍巴特和达尔文除外。

 

澳洲房价持续走高,央行调控将从贷款开始,CBA立即响应

澳洲房价持续走高,央行调控将从贷款开始,CBA立即响应

 

与2015年2月至2016年2月的9.4%的增速相比,悉尼在过去一年的房价涨速已大幅下滑,跌至2013年以来的最低水平。

 

尽管房价涨速下降,但今年2月,悉尼独立房的要价中位数仍是全澳最高的,为81万澳元。其次是墨尔本,中位价62.5万澳元,堪培拉57.1万澳元,达尔文56.4万澳元,布里斯本50.5万澳元,珀斯48万澳元,阿德雷德44.5万澳元,霍巴特快速升至37.5万澳元。

 

与去年2月相比,阿德雷德的公寓房中位价上升了3.9%,墨尔本1.9%,悉尼0.8%。珀斯、达尔文、布里斯本、霍巴特、堪培拉公寓房中位价的年上涨分别下降了13.9%、10.9%、10%、8.9%和5.6%。

 

州府城市持平或下跌的房价预计今年可能会持续,特别是考虑到官方利率保持不变的前景。

 

银行的抵押贷款利率、特别是对投资者而言,有走高的可能性,这些都可能会抑制房价的上涨。

 

澳洲央行欲与审慎管理局联手,再次收紧投资房借贷标准

 

周二,根据《澳洲人报》报道:澳大利亚储备银行(RBA)对各大银行放松对房产投资者得贷款标准的迹象感到担忧。并表示,如果银行不能及时收紧自身住房借贷标准的话,澳储行将会出台新的措施迫使银行收紧借贷标准。

 

澳洲房价持续走高,央行调控将从贷款开始,CBA立即响应

 

澳洲储备银行的助理总裁(金融系统)Michele Bullock在彭博社(Bloomberg)主办的商务早餐会上表示:澳大利亚储备银行从2014年开始就对澳洲房地产市场的借贷情况感到担忧,因为借贷中投资者住房贷款的比例已经接近50%。

 

截止2017年1月,房产投资贷款增长达到27%,远远高于澳洲审慎监管局(APRA)制定的10%的基准。

 

在这种情况下,澳洲房价增长势头非常强劲,尤其是在墨尔本和悉尼。监管机构认为已经是时候行动起来,采取更有针对性的行为来预防风险,在不断走高的房地产市场运转系统里加一些缓冲元素。

 

澳大利亚审慎监管局此前就已经向各大银行下达:如果投资房产类贷款的年增长率超过10%的基准,将触发监管警报。

 

同时,审慎管理局还通过可行性评估制定了一系列更具规范性的指导方针,并大大加强了对贷款行业的审查。

 

尽管澳大利亚储备银行和审慎监管局采取的一系列行动确实解决了部分风险,但早期经验表明,监管方用于评估风险的指标,管理风险的措施和所带来得初步影响都可能会随着时间而失去效用。

 

据悉,此前在审慎监管局严格审查后,投资房贷款比例一度下降至44%,但最近的贷款行业数据却显示:投资房贷款比例已经再次攀升至50%以上。

 

澳储行和审慎监管局目前正在进一步监测投资类房产贷款发展情况,并时刻准备在必要的时候采取更多的行动,出台新的监管措施。

 

据了解,房产投资者在2017年1月的月度借款额达到了138亿澳元,高于自住房贷款136亿的月度借款额。除此之外,只有12亿澳元的借款被用于建造新房。

 

澳联邦银行和西澳银行立即响应:拟收紧房贷条件

 

在周二澳储行发布收紧投资类房产贷款信号后,澳大利亚最大的贷款机构——澳大利亚联邦银行(CBA)及旗下西澳银行(BankWest)立即表示:拟针对投资类房产借贷的提高首付款比例、上调贷款利率和收紧借贷条件及标准。

 

其中,西澳银行拟上调一系列投资类房贷产品利率,幅度最高可达40个基点。

澳洲联邦银行则打算将部分贷款人首付款比例上调至10%,为现有5%首付款比例的两倍。也就是说投资房贷款的最大借款比将从原来的95%降至90%(包括贷款保险金LMI)。

同样从其它银行转来CBA的投资二次贷款(Refinance)从原来的92%降至90%。

  

由于所有LVR超过80%的贷款都需要缴纳贷款保险(LMI),而超过90%的贷款保险十分昂贵(40万贷款,如果LVR高过90%,LMI就已经超过了1万多澳币了),所以少有投资者会超过90%, 此政策更改应该对房产市场冲击不大,但也反应出CBA对于投资贷款更加谨慎的趋势。

 

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据悉,澳大利亚联邦银行的借贷业务规模可达全澳整个贷款行业的1/4以上。澳联邦银行和西澳银行均表示将在履行各监管部门下达的信贷行业责任、信贷机构合规义务的同时,更关注现有贷款客户需求。

 

澳大利亚联邦银行负责房贷业务的执行经理丹·哈金斯(Dan Huggins)表示:“为了满足现有客户需求,我们将继续限制对新进投资型客户的房产贷款发放。但需要注意的是:上述政策变化不会影响到自住房贷款申请人。”

 

根据之前发布的官方数据显示,澳大利亚住房贷款审批量在1月份创下新高。当月投资型房贷批准量上升了4.2%。

 

取消负扣税房贷优惠

近期,澳联邦银行和西澳银行已上调投资型房贷利率,并收紧了贷款条件。以西澳银行为例,在审核投资型贷款人贷款申请时已经禁止使用负扣税。

 

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也就是说,西澳银行在为新的借款人以及一些现有的借款人计算贷款资格时,将不再包括负扣税优惠。不将负扣税优惠计算在内意味着借款人可以借到的贷款额将会减少,而负扣税正是利润丰厚的住宅物业投资的动力之一,特别是在墨尔本和悉尼。

 

西澳银行的此项决定可能会导致全澳房屋租赁行业的改变,触发竞争对手们对不满客户的争夺,并导致高贷款投资物业充斥市场。

 

当时作为全澳最大抵押贷款提供商并拥有西澳银行的澳洲联邦银行,已被广泛认为将会采取同样的决定。

 

一份西澳银行的机密备忘录显示,新的变化针对的是那些投资物业亏损的借款人。

 

其它贷款机构如澳洲国民银行(NAB)正在写信给抵押贷款经纪人,告诉他们银行仍对投资者贷款有“兴趣”,暗示着联邦银行和西澳银行已失去了它们在这方面的客户。一些主要贷款机构的贷款账目正以不到5%的幅度增加。

 

在澳洲,有约150万澳洲家庭有投资物业,而且这个数字仍在迅速增加,特别是在墨尔本和悉尼。

 

首付款比例上调

澳联邦银行拟下调投资型房贷最高的贷款房价比率(loan to value ratio)。这也就意味着投资型房主必须增加首付款比例才能获得银行贷款。其中,投资型房贷申请人首付款比例翻倍,即从现在的5%升至10%。同时,其他个人和投资用途的信贷产品保证金比例将上调2%至10%。

 

过渡性贷款(bridging loans),即买房人在卖出一处房屋同时买进另一处房产的过渡性融资,首付款比例也上调2%至10%。 此外,简易房贷(low documentation loans)首付款比例也已上调。

 

首付款比例上调变动同样适用于以下情况:即已有一处房产并以该房产作抵押申请到的投资贷款。

 

目前,西澳银行也在进行收紧投资型房贷的政策制定相关工作。

 

贷款条件更为严苛

上月,澳联邦银行宣布限制向新客户发放投资贷款,将现有投资型客户利率最高上调60个基点, 收紧海外人士在澳置业贷款条件。

 

本周三,澳联邦银行(CBA)将宣布上调固定利率和浮动利率贷款,最高幅度最可达40个基点。其中,两年期和五年期贷款利率将最多上调15个基点。

 

对于贷款金额介于7.5万至99.9万澳元之间并且贷款与房产价值比率(LVR)低于80%的浮动利率贷款,贷款利率将上调至多40个基点。

 

在接下来的数周内,其他银行在以下因素的推动下预计也会纷纷效仿。

 

第一,各银行面临澳储行的压力与日俱增。

第二,澳大利亚审慎监管局对银行贷款增速的上限为10%,各大银行均担心违反这一规定。

第三,国际大额融资成本不断上升。

 

回顾过去一年,投资型房贷增幅达27%而同期首次置业者贷款比例却下降了13%。其中,后者已接近13年来的最低点。

 

州政府欲出台新政帮助首次置业者

 

新州约11%的房产被海外购房者购买

 

尽管去年6月新州政府推出4%的海外买家附加印花税,但有数据显示,去年7月至9月之间,11%在新州出售的别墅住宅及公寓被海外买家收入囊中。

 

新州州政府收入署 (NSW Office of State Revenue)依据信息自由法颁布的数据显示:

 

去年7月至9月起,外国公民在新州购买的住房总数为2995,约占新州房产总销售业额28,141的11%。而根据NSW劳工部的数据,首次置业者仅占7.51% 。缴纳1.15亿澳元印花税。相较之下,同一时期内,全澳共收到7.66亿元印花税。

 

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中国成为海外人士在新州购入房产最多的国家,占所有海外买家的33%,其次是英国与新西兰,分别占11%及10%。此外,在所有购买新州房产的海外买家中,来自尼泊尔及马来西亚的买家占3%,其次是占2%的韩国、越南、美国及印度尼西亚买家。

 

据悉,此前新州政府在6月份进行了预算调整:对海外置业者加收4%的印花税并征收0.75%的土地税附加税。而这些数据是对6月份预算调整之后的统计。

 

据统计, 在过去的12个月内本地房价上涨了18%。赋税的增加本应减少海外置业者在悉尼房地产过热的份额,然而这些数据显示这并没有带来太大的影响。

 

据悉,海外置业者的主要目标是悉尼内那些价格上涨最快的大都市区域。

 

海外置业者印花税或将提高

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新州反对派在获得这些信息之后呼吁新州政府继续对海外置业者提高房产纳税。预计将印花税提高至7%,并将年度土地附加税在现在的基础上再提高1.5%。

 

此举将使新州的附加费水平和维多利亚州持平。

 

ALP领导人Luke Foley表示,上调对海外置业者房产税的征收将会缓解本地首次置业者的压力。目前首次置业者仅占总销售额的7.5%。

 

“证据表明,对海外置业者征收房产附加费将在一定程度上缓解现有房价,并为本地首次置业者提供一个平等的竞争环境。”“我们的政策可以帮助当地家庭更公平地进入住房市场。”Mr. Foley说。

 

新州州长Gladys Berejiklian表示,提高大众住房负担能力是她的首要任务之一,并任命前澳大利亚储备银行行长Glenn Stevens为她提供解决方案。

 

但她拒绝了Federal ALPs提出的为缓解负杠杆现象而减少税收激励的建议,也拒绝了他自己的财务主管Damien Perrottet提出的从印花税转换为土地税的建议。她认为,提高供给才是解决问题的最佳方式。

 

有消息人士透露,新州财政厅厅长透露,已了解这一情况,并有望在6月的预算案中再次上调海外买家的印花税。

 

新州收入署的数据显示,外国人缴纳的税约占该州缴纳的总印花税的15%,远远超过其购买房产的份额,这意味着印花税附加费带来了可观的收入。

 

禁止外国人购买新楼盘近半数住宅

 

另外,按联邦政府一项帮助澳大利亚年轻人买房屋的计划,任何新开发楼盘项目,禁止外国投资者买入超过一半的房屋。联邦政府正草拟相关计划,进一步限制外国投资者在澳大利亚购买房屋,它将是五月公布的联邦财政预算方案中解决民众购买房屋负担力危机的措施之一。

 

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在2009年以前,开发商仅能卖他们兴建的楼盘中50%新住宅给外国人,以确保有充足的房源供应给本地买家。

但发生全球金融危机后,时任工党财长Chris Bowen取消外国人买楼的上限,允许外国投资者买下整个楼盘的全部新住宅,为此开发商在海内外大举促销楼盘。

Bowen表示:这一变更是通过取消不必要和不利于生产力的管理规定,增加市场的灵活性。

但近几年澳大利亚各大都市物业市场火爆,仅过去一年各大城市住宅价钱就上涨10-15%,给政府带来巨大的政治压力。澳洲财政部长Morrison近日承诺,将在新的预算方案中,出台解决购买房屋负担力问题的配套方案。

另外,有研究发现:维州有20%的房产空置。为此,维州政府有意推出空置房产税,凡是空置超过6个月的地产将每年收取房屋价值的1%作为空置税。

 

结语

 

目前,澳洲1.5%的低利率水平催生了房地产的火热,也将各大银行的发放贷款数量推向了历史高位。作为澳大利亚经济中心的悉尼,去年房价已经上升了19%,大量的外国买家和投机者进入市场。对于普通人房贷与可支配收入比接近190%的现状,澳大利亚央行表达了忧虑。认为这也或将成为澳大利亚经济转型的“绊脚石”

 

由此看来,接下来各项房市调控政策的出台就顺理成章了。

 

本文作者:Cynthia高晨曦

图片制作:Chloe Liu

本文信息来源:Domain,澳洲金融评论报,澳洲人报,abc news,悉尼先驱晨报

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