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“戴着镣铐起舞”的海外中资开发商,必须乘风破浪!

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  1. 前言
  2. 中资开发商在澳发展的“黄金时代”
  3. 高速发展后的“泥泞沼泽”
  4. “大刀阔斧”后的“折戟沉沙”
  5. 中资开发商“出海”,该如何戴着镣铐起舞?
  6. 结语:展望未来中资开发商在澳发展之路

前言

自全球金融危机发生以来,澳大利亚此前严重供应不足的住宅资产板块获得了宽松信贷政策的红利。宽松借贷政策保持了10年之久,利率也被澳联储拉到最低,澳大利亚主要城市房价实现了高速增长。

于是,“游戏”开始。

2014年,笔者来到澳洲求学。对澳洲的第一印象便是华人社区到处都在讨论澳洲房产的氛围。这一年,许多中国开发商对澳大利亚优质资产发起收购,多处由中资参与的高楼拔地而起。一派繁荣中,我深以为往后中资在澳欣欣向荣发展,落地生根再开花结果都是常态。

接下来的五年,虽有波折,但依然称得上是在澳中资开发商的 “黄金时代” 。

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中资开发商在澳发展的“黄金时代”

据莱坊提供报告提到:中资开发商及投资者在2016年收购了价值24亿万澳元的住宅开发项目,与2015年相比增长了9.4%。与此同时,中资收购在澳大利亚住宅开发项目收购中占比高达38%。在澳大利亚住宅地产市场见顶的2017年,中资开发商仍坚定地斥资20.2亿收购了澳洲三分之一的住宅开发用地。

在登陆澳洲的中资开发商中,也不乏“投机者”。他们不仅希望首次亮相就能“一炮而红”,更想要通过海外发展的成功经历为在中国的母公司增光添彩。

“初心”之下,首府城市的地标建筑开发项目更是中资的追逐目标,即使开发项目根本“无利可图”,也不乏中资开发商愿意全身心投入这场“赛事”,试图博取来自南半球的“满堂彩”。

一时间,整个澳洲市场成为了中资开发商的“舞台”,且聚光灯也毋庸置疑地聚焦在中资开发商头上。各种行业活动上,中资的身影必不可少,许多本地建筑商以及承包商都快马加鞭地制定了促进与中资合作的策略,市场上参差不齐的在售土地和项目也都暗暗将中资作为目标买家。

另外,房地产开发行业的各类人才也都寻找机会踏入顶级中资公司门槛儿里。发生这一切的原因很简单,那就是中资开发商愿意也可以支付更高的溢价。赞助费、签约价、成交价、工资待遇,蓬勃发展且对未来怀揣十二分信心的中资在计算这类数字的时候,很少犹豫。

中资开发商想要的就是尽快占据澳洲本地行业最高地位、将最好的项目收入囊中、与口碑名声最响亮的本地承包商合作,然后网罗市场上最好的人才。

曾有业内前辈在闲谈时提到,也就两年的时间里,中资开发商为招揽人才开出的待遇实实在在拔高了整个澳洲房地产行业的薪酬标准。那时候,如果你想要招揽一个在别处工作的人才,一定要做好比你以为的行业标准高出约30%的预算。

对,就是如此疯狂且热血的一个时代。对中资开发商来说,这就是最好的时代,没有什么能够熄灭他们在澳发展的决心和信念。但岂料,这百年一遇的繁荣,却仿佛在一夜之间“褪色”。

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高速发展后的“泥泞沼泽”

自2018年10月以来,悉尼和墨尔本这两个澳大利亚最大城市的住宅价格,不论是独栋屋还是单元房,都经历了近现代人们记忆中最“惨烈”的下跌。全澳房价下跌的速度甚至超过2009年全球金融危机时期。

在全国其他地区,这种 “惨烈” 的下跌趋势也犹如 “传染病” 一样扩散。买家信心低迷、融资渠道收紧和估值下跌的担忧可以说正在澳大利亚各大城市房地产市场引发冲击波。

不只是澳洲银行,就连价值500亿澳元的非银行贷款市场也如临大敌,制定了开发商“黑名单”,不再为其判定为高风险的开发项目融资,或为其制定极高的利率。

由于20%的购房者来自海外,海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象。

据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示,新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎,与此同时,这两个州针对海外投资者的限制也最多。外来资金流入的减少,虽然有效地减少了房市泡沫,但也令投资者澳大利亚房地产市场信心降至谷底。

自此,土地持有成本、建筑成本飙高以及市场整体需求放缓都让在澳开发商挣扎不已,也不得不面对一个事实,澳洲房地产市场已经进入一个新阶段。海外开发商在澳洲顺风顺水的日子更是已经宣告终结,

澳洲房市进入持续低迷,政策监管公布一系列收紧措施之后,据莱坊2019年初发布的报告,2018年,中资开发商收购了13亿澳元的住宅开发用地。

大浪淘沙之后,愿意留在澳洲并有长期发展打算的中资开发商也不得不改变期望值、调整战略,寻求解决之道;放弃“地标式高层建筑”就是其中之一。2018年,中资开发商收购的开发用地有41%属于低密度住宅开发用地,而2017年中资开发商仅收购了29%低密度开发用地。

曾经高价邀请的人才,也不再发光发热,而是变成了公司的财务负担。裁员潮在中资公司悄悄发生,离开的都是在“黄金时代”真金白银邀请到的业界翘楚。世道不同了,所有人都必须从云端回到地面。寻找真正能够脚踏实地,向下扎根而后成长的土地。

在房价结束六年上涨之际,中资开发商不再高歌猛进,而是需要在及时止损,还是蛰伏等待所谓市场复苏之间做出选择。选择哪条路线将在很大程度上取决于其规模和财务实力,选择将土地折价出售给其他开发商,从而止损;或利用厚实的资本坚持下去,希望市场最终会复苏。

据业内人士表示,2018年底至2019年,保守计算也有至少12宗大型住宅开发项目出售。至少有6家中国开发商已将其持有的土地出售给其他开发商或资本方。

一些开发商在市场高点时以极高的价格买下了开发用地,却对未来的规划一头雾水。在市场泡沫破灭后,也许折价出售,及时止损不失为一个明智的选择。要知道,在澳洲做房地产开发,买地的投入也许只是完成一个项目的开销里最不起眼的一笔开支。

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“大刀阔斧”后的”折戟沉沙”

2018年8月,澳洲媒体爆出消息称:中国大型民营企业海亮集团的澳洲子公司HPG Australia开始低调寻找合作伙伴或买家,以退出其悉尼6亿澳元的旗舰公寓项目 “One Sydney Park”。这是一个400套公寓的高端项目,占地2.1公顷,位于距离悉尼中央商务区6公里的Erskineville。不过,无论撤资计划如何,该项目将继续进行。

HPG是继万达和绿地之后又一于2018年退出澳洲地产项目的中资开发商。1月,万达酒店发展以11.3亿澳元的价格出售了悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目以及黄金海岸项目。3月,绿地将其原计划与金马(Golden Horse)联合开发的悉尼大型住宅项目 “Park Sydney” 的整个1万平方米的零售部分出售给金马,价格接近1亿澳元。

进入2019年,澳洲公寓市场阴霾重重,开发商更是开始在困境中苦寻出路。

2019年2月,中资开发商金联集团接管人以2150万澳元的价格出售了位于悉尼Carlingford的7843平方米的公寓用地。金联集团原计划在Carlingford一块被称为Tanderra Residential的土地上开发120套公寓,项目坐落在Carlingford区的中心地带,据称整个项目价值9600万澳元。

澳洲资本(Australia Capital Ltd)为该项目提供融资,但并未公开融资额的具体数字。在出售Carlingford项目后,金联就进入了外部接管(External Administration)破产清算阶段。

同年5月,中资开发商澳洲阳光(Sunglow)不断裁员且被债权人索偿债务。就此,澳洲阳光放弃了在悉尼北部麦格理公园(Macquarie Park)郊区开发公寓的计划。但澳洲阳光将继续开发其在Calderwood和Riverstone的大型项目,这两个项目分别位于悉尼西南和西北部。

据悉,澳洲阳光的中国母公司为上海阳光投资(集团)有限公司(Shanghai Sunglow Investment Group),据其官网的介绍,这家公司从事的业务包括地产开发和养老住宅。

与绿地和碧桂园等同行相比,澳洲阳光2017年才进入澳洲房地产市场。这家总部在悉尼Barangaroo的中资开发商在初入澳洲时还举办过高调的行业活动。此后澳洲阳光积极建立团队,高薪聘请了来自Lendlease和Stockland的众多高管,做好大幅扩张的准备。但在澳洲房地产市场进入低迷后,公司发展骤然停滞。

2020年,具有中资背景的VIG瑞丰投资集团(Visionary Investment Group)名下9家子公司破产,留下了数十万澳元未清账款。该开发集团的持有人是出生于中国的郭斌(Michael Guo),人称 “卡瑟瑞街之狼(Wolf of Castlereagh Street)”。10多年前,郭斌携雄心勃勃的计划来到澳洲,意图将豪华的“东西合璧”酒店式公寓带来悉尼。

在中国投资者的支持下,瑞丰投资集团仅历时几年一度抢占了悉尼黄金地段的街区。然而如今,这个“帝国”中的9家子公司可能就在几个月间全部倒闭,进入了自愿托管。

据此前媒体报道,从美国来此仅两年后,郭斌就买下了卡瑟瑞街上大部分建筑,这一街区是悉尼最有利可图的商业地带之一。几年后,他已成为车士活(Chatswood)、佩奇伍德(Pagewood)和悉尼CBD的思格丽套房酒店(Silkari Suites)的幕后老板。这些公寓式酒店号称奢华程度无与伦比。

这家中资背景的开发商还在新州南部高地(Southern Highlands)规划了“度假为主的开发项目”,“提供住宅、三个五星级度假村和水疗中心,以及由格雷格•诺曼(Greg Norman)设计的高尔夫球场”。去年12月,该集团将道格拉斯港(Port Douglas)的橡树泻湖(Oaks Lagoons)项目加入了其投资组合。

然而,这一雄心勃勃的开发集团“将高端公寓带到悉尼”的梦想幻灭。瑞丰投资的9家子公司委任了一名托管人,并留下了数十万澳元的一堆大额账款和一些忧心忡忡的债权人。据悉,这些子公司大多涉及房地产销售和营销。

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中资开发商“出海”,该如何“戴着镣铐起舞”?

在经历市场的繁荣,又眼见其归于平静的过程中,我们不难领悟到,其实中资开发商想在海外发展,那就要认清需要“戴着镣铐起舞”的现实。

中国房地产开发商投资海外时难免会继续用在国内经营、国内思维方式与行为方式从事。但是,在市场经济国家,其法律观念、社会风气、企业与政府之关系,及企业的经营模式等都与中国国内完全不同。

在市场经济里,不仅存在经营管理、法律、文化、政治等问题,更重要是生产的项目或产品有没有民意基础的问题,如果没有民意基础,中国房地产开发商要在这些国家发展是举步维艰的。在海外市场,不仅监管更标准化,还需要应付舆情,就连一位退休的老大爷都可能扰乱你的项目。

风险与限制无处不在,各类风险防范是中资海外投资过程中需要重点关注的问题,机构投资者或高净值人群都应认真做好前期市场调研和项目评估,充分了解中国和海外市场两种不同政策,了解其文化差异、政策变化以及法律税务合规问题,避免因不了解市场而遭受相关损失。

以下是笔者根据过往案例整理,认为中资开发商在澳发展应重点防范的一部分问题:

理性细致分析“入乡随俗”的成本

地产投资带有显著的当地烙印和风格,在海外投资的时候尤其要注重与当地整体营商环境融合。

中资开发商出海过程中,由于不了解当地市场、没有“入乡随俗”造成的损失比比皆是。其中,会令中资开发商元气大伤的当数:缺乏尽调而在没有准备的情况下溢价购买个别较难获得开发申请批准的历史建筑或者需要超高成本进行污染治理的开发土地。

在澳洲,看似破旧不堪、不得不拆的建筑,可能反而是国家级重点保护的历史瑰宝。不是说不能再开发,但推倒重建这种一劳永逸的事情就不用想了。开发商但凡遇到这样的“瑰宝”,少不了需要与文物历史部门,当地议会以及相关政府部门频繁交涉。就算有幸获得批准,也要再经历大半年的民众公示,而且民众里大概率会出现一些反对的声音。

另一方面,此前已经有中资开发商在没有做好尽调的情况下买下曾被作为工业用地的被污染土地。这样的被污染土地需要极高的治理成本,且相关环保部门对治理成果极其谨小慎微且高标准、严要求。本以为低于市价购买的开发土地,会在接下来反复治理、反复审核的过程中耗尽超乎想像的资本。

另外,与当地议会交涉开发申请、流程繁琐、效率低下但人工成本又高企的市场现实也会让中资开发商陷入困境。尤其是与当地议会政府之间的沟通是重中之重,如果双方无法有效达成共识,项目进度滞后就是必然。

由此看来,中资要在下决心“入乡随俗”之前,先认认真真、事无巨细的算好成本。很多时候,对一些缺乏相关本地经验的中资开发商来说,一旦开始在澳洲做开发就好像打开了“潘多拉盒子”,一切都没有定数,多的是惊喜或惊吓。

“出海后”,开发商不再是“爷”,是最“憋屈”的甲方

在过去几年,因为不够了解当地市场导致与建筑商合同谈判受阻影响施工、或项目开发不及预期等案例时有发生。中资开发商绿地集团就是案例之一,在澳洲悉尼斥巨资投入的“悉尼绿地中心”遭遇中途与项目施工方解约和部分拆除。

2015年,绿地和施工方、建筑巨头Brookfield Multiplex签署了该项目的建筑合同,尽管双方就项目已经开展了诸多建设性的工作,但因合同条款谈不拢, 双方解除了建筑合同,二者合作建设悉尼最高公寓楼的交易夭折。

有传闻提到,在绿地集团与Multiplex合作的过程中,绿地集团提出了许多Multiplex无法真正理解的请求,例如楼内不能有4、14、24、34层以及39-50层之间的10层,因为在中文里4与“死”同音等。

绿地集团在进入澳洲之初,提出这样的请求也是情有可原。在中国国内,在开发过程中开发商与建筑商之间算是一切都是可以商量的。大部分时候,开发商具有较高的主导地位,而在澳大利亚市场,监管更加标准化,开发商也不得不跟公众情绪打交道。

但建筑承包商Brookfield Multiplex方面却认为很难与绿地达成一致,工期本来就很紧后来又耽误了很多时间,这对Brookfield Multiplex来说有很大的风险,因为工程延期的话他们会被罚款,罚款金额每天可能高达六位数。

另外,有传闻称,Brookfield Multiplex放弃中国绿地集团在悉尼CBD绿地中心住宅楼建筑合同是因为担忧项目可行性。尽管绿地中心公寓期房基本售罄,但监管方限购外资房贷的举措令Multiplex产生犹疑。

好在绿地公司作为中国最大的房地产公司,自身的纠错和调节能力强大。后来,绿地通过找到新的建筑承包商进驻,似乎已经妥善化解这次危机,但综合各方面来看,绿地为该项目付出的代价已经超出预期太多太多。

事实上,澳洲开发商和建筑商的关系很微妙。开发商如果与建筑商不是一体的,即必须选择并邀请建筑商来建房子,建筑商的质量决定项目的销售成果。而且,澳洲的建筑标准十分严格,澳洲的项目一旦确定了承建商,进入施工阶段,开发商在这个阶段基本就没有也不必要有过多的发言权,所有合同条款都应该在开工前确认完成。

一方面是开发商想要把控全局,一方面承建商习惯独立作业,外来开发商能否控制住当地的建筑进程,绝对是项目能否成功的关键。

众所周知,澳大利亚能够承接大型建筑项目的建筑公司数目非常有限。业界有传闻称,各家大型建筑商之间都会有私下接触或者共识,对于有利可图的外来开发商项目,他们会依次接手,互相不争抢,共同获利。

所以,就绿地项目来说,Multiplex退出之后,几大建筑商都没有提出接手。虽然这只是传闻,但也并不是绝无可能。此次绿地与建筑商解约后,绿地依然称欢迎Brookfield Multiplex参与将来绿地在澳洲其他建筑项目合作,也可揣测一二。

认清现实,海外买家减少、楼花市场降速已是定局,必须与当地开发商同赛道竞争

在出海策略方面,过去几年许多中资开发商都将海外投资战略定位于“做中国市场的海外延伸”,针对中国游客、中国投资移民需求进行布点,“此前也有数据统计,澳洲70%的新房都是卖给中国消费者的。”

然而,现如今海外投资环境发生了巨大变化,因此,中资开发商应更加注重本土化转型,开始着手准备与当地开发商同赛道竞争,提高当地客户购房率才是在海外发展的长久之道。

对于以中国客户为主要销售对象的房地产企业,相关影响比较明显,其目标客户群的钱出不来,就算签了合约也可能因为买房者无法把资金打到海外而违约。

以中国国内客户为主要销售对象的思路本身就存在风险,因为政策和国际金融形势影响外汇和对外投资是大概率事件。

积极分析应对潜在经济环境和政治风险

众所周知,海外市场风险非常大,不仅包括当地的政治风险,比如政权更迭、政党换届等因素,也包括一些经济因素影响,例如汇率这些很难预估的影响,因此房企“出海”必须格外冷静。

除了中澳关系降至冰点带来的政治风险之外,汇率变动也是一个不容小觑的影响因素:此前有中资开发商为了完成营销业绩,过早的开始预售固定了销售收入,但却没有考虑到后期工程造价可能产生的增加,加上后来几年来澳币贬值近30%,由此造成建筑费用的上涨让项目变得无利可图。

结语

展望未来中资开发商在澳发展之路

中国企业在海外投资过程中,无论直接开发新建住宅还是收购成熟商业物业,都应充分了解当地文化、政策和法律,并且需要考虑中国政策变化所带来的影响,认真做好各方面准备。

在住宅开发方面,应根据当地市场特点,寻找适当的项目运作方式,建议更多与当地开发商合作的方式进行新建开发,既兼顾当地市场和中国买家,也可防范因不了解当地市场而出现的各类问题,切实降低项目运作和政策变化等带来的风险。

毋庸置疑,目前澳洲房地产市场已经处于调整期,现在的问题在于,此次调整是“有序调整”还是会导致崩盘的“无序调整”。

笔者认为,我们所经历的调整依然是有序进行的,特别是当前房价依然保持在远高于5年前的水平,给经济造成的溢出效应相对有限。

虽然对一些人来说这个过程是痛苦的,但此次有序调整也是澳大利亚住宅市场实现良好平衡的一个必要过程。

就好像有人把啤酒倒得太快了,很快啤酒杯就被激起的泡沫填满甚至溢出,但在所有这些之后,稍加等待,泡沫就会逐渐退去,大部分的啤酒仍然在杯子里,甜美香醇。

其实,房地产投资的长期有效性至关重要。房地产投资的问题在于,大多数市场在某些时候会出现平淡期,也可能会出现倒退,这当然是令人不安的。但如果你没有过度的持有压力,就可以选择忍耐,熬过低谷期。 

对在澳中资开发商亦是如此,根据莱坊数据,目前悉尼、墨尔本和布里斯班今年在建的所有公寓中,中资开发占15%。与此同时,在市场鼎盛时期高价购入优越地理位置项目的开发商在当下也仍然可以溢价出售。但更多中资开发商希望坚守持有的项目。

在澳洲越来越多的中资开发商不再是几年前刚刚登陆澳洲的心态:想通过海外发展的成功经历为在中国的母公司增光添彩,然后再回中国深耕市场。现如今,更多中资开发商计划的是未来几代人在澳大利亚的发展,以及为世世代代子孙建房的愿景。

许多中资开发商已经开始通过增加对写字楼和低密度项目以及商业地产翻新的敞口,实现多元化发展。这也充分表明了中资希望长期扎根澳洲的意愿。

与此同时,中资开发商已经不是刚登陆澳洲那几年的样子,已经有更多人愿意接受当地专业人士的建议。比如,当地咨询公司、会计事务所、律所以及行业智库等。与早期相比,这是一个巨大的转变,要知道,过去在澳中资不愿为“知识”和建议付费可谓“声名远扬”。

不可否认,目前在澳发展的中资开发商之间差距很大。一部分公司已经通过本地化模式建立了强大的本地业务,且拥有兼具本地和国际经验的员工团队,走上了发展的快车道。这部分公司已经对当地规则了然于心,对发展前景成竹在胸,与当地开发商已经没有太大区别。随着澳大利亚经济低迷的加剧,可预计到这部分中资开发商很可能会在未来淘汰掉另一部分规模较小但负担太重,且没有做出相应改进的中资开发商。

今时今日,其实不用对在澳中资开发商的下个五年过度悲观,过去几年“大跃进”的好处就在于切切实实地实现了行业快速发展,而且经历这次“大浪淘沙”洗礼之后的中资开发商市场也会更精彩。

接下来,中资开发商在澳开发,一定将不再以规模为第一要素,不再去比拼谁的“地标”更显眼、谁的楼层最高、谁的项目最为豪华、谁的销售面积最大,而是看谁的产品更好,谁能更紧跟买家的需求趋势变化,从规模化向品质化过渡或是中资开发商在澳下个五年的最大趋势。

在澳洲,中资开发商必须要“戴着镣铐起舞”,但这种镣铐并非枷锁,而是规范和扎根本地。

“戴着镣铐起舞”并不一定会因为被限制而跌倒,有了束缚、有了限制,中资开发商或许更能笔直地、稳健地走向目标。

发布者:afndaily,转载请注明出处:www.afndaily.com

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