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- 前言
- 九月住房市场加快复苏
- 租房市场表现
- 二手房交易市场
前言
澳洲房价长达两年的低迷过后，房价的快速反弹、以及现金利率的创新低导致购房者开始感受到新一轮的房产市场热度。
根据研究咨询机构SQM Research于周二（10月1日）公布的最新房产数据，今年9月，悉尼、墨尔本和霍巴特三地的住房存量分别下降了5.7％、5.8％和6.4%。其中，霍巴特是澳洲住房存量水平跌幅最大的首府城市。
截至今年9月的一年内，悉尼上市出售房源数量暴跌了20.4％。
SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示：“随着我们进入春季销售旺季，9月上市房源数量大幅下降是不正常的。虽然新上市的房源数量增加了，但未售出的房产存量却出现了大幅下降，这表明房产存量的吸收速度更快。”
澳大利亚房产研究机构Corelogic发布的最新房价数据显示，今年9月，澳大利亚住房市场加快复苏，自5月开始复苏的四个月内，整体住房价格已经上涨了1.7%，悉尼和墨尔本两地的住房价格更是上涨超过3%。
鉴于目前澳大利亚住房价格相对2017年10月的峰值仍有差距，不少买家希望在下一轮上涨之前上车，但是迫于房源存量大幅下降，不少买家开始出现“错失恐惧症”的现象。
澳储行行长在最新一轮的利率会议后宣布降息至0.75%新低，并暗示进一步降息的可能。利率的下降推动房产投资的吸引力明显上升，为房价的进一步上涨创造了条件。
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九月住房市场加快复苏
9月是澳大利亚春季房产交易高峰的第一个月，房产研究机构Corelogic提供的最新数据显示，澳大利亚住房市场出现加快复苏。
今年9月份，全澳范围内住房价格整体上涨了0.9%，创自2017年3月以来的最大月度涨幅。自今年5月以来，全澳整体住房价格已经累计上涨了1.7%。
CoreLogic研究主管Tim Lawless说道：“目前的房价开始持续走高，至少在宏观层面是如此。但是，相比2017年10月的峰值水平，澳大利亚整体住房价格仍有6.8%的跌幅。因此，对于住房买家而言，在房价上涨至新的高位之前，他们仍有一定的时间来利用目前住房可负担性录得改善的优势。”
就9月份而言，房价的继续上涨主要受悉尼和墨尔本两大首府城市住房价格领涨所驱动。作为澳大利亚体量最大的两个住房市场，悉尼和墨尔本在今年9月份的住房价格上涨了1.7%。
其他首府城市方面，布里斯班和堪培拉房价录得上涨，涨幅分别为0.1%和1.0%。阿德莱德房价则持平，霍巴特、珀斯和达尔文住房价格则分别下跌了0.4%、0.8%和0.2%。
由此可见，悉尼和墨尔本的房价涨幅明显快于其他首府城市，Lawless解释道：“尽管所有地区都普遍从房贷利率降低和信贷改善中获益。但是，相比之下，新州和维州经济和人口条件更好。两地人口增长更快、失业率相对较低、就业增长相对较强，这些都为住房需求奠定了坚实的基础。”
另外，值得注意的是，悉尼和墨尔本两地住房市场投资者参与率相对较高。澳大利亚统计局（ABS）提供的数据显示，新州和维州两地住房需求中投资者比例分别高达32%和26%。”
就非首府地区而言，今年9月份，绝大多数非首府地区均录得上涨。但是，南澳和西澳非首府地区是唯一录得下跌的两个地区。
就不同价位房产而言，截至今年9月的一个季度内，高档住房（房价最贵25%的住房）涨幅为3.6%，明显高于中档住房（中间50%的住房）1.4%的涨幅和低档住房（房价最低25%的住房）的0涨幅。
值得一提的是，豪华公寓涨幅最大，上涨3.8%，高于高档独立屋3.6%的涨幅。
高价房涨幅较快可以理解，毕竟在房价下跌周期时，这部分住房价格跌得也最狠。
就次级地区而言，一些区域中心，如Geelong、Illawarra和Newcastle/Lake Macquaria涨幅相对较快，截至9月的一个季度内分别上涨1.3%、1.0%和0.5%。
同时，一些标志性沿海市场，如黄金海岸、阳光海岸、和Richmond Tweed房价回升相对较快，截至9月的一个季度内分别上涨1.03%、0.9%和0.4%。
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租房市场表现
对于租客而言，租房市场数据可能是一个好消息。
CoreLogic提供的数据显示，澳大利亚整体租金价格连续第四个月录得下降。
今年9月，全澳整体租金价格下降了0.1%，截至9月的一个季度则下降了0.3%。
就首府城市而言，截至今年9月的一个季度内，八大首府城市中有五个首府城市租金录得下降。悉尼、墨尔本、珀斯、达尔文和堪培拉的租金价格分别下跌了1.0%、0.3%、0.4%、0.2%和1.1%。
但是，截至今年9月的一年内，八个首府城市中只有两个首府城市租金价格录得下跌，分别是悉尼下跌2.2%和达尔文下跌2.7%。
租房市场的疲软景象和房价的上涨形成鲜明对比，继而推动租金收益率曲线呈现倒U形。
整体而言，尽管目前大部分地区的租金收益率较去年同期相比要高，但是却持续呈现下降趋势。其中，悉尼和墨尔本的租金收益率持续收紧，分别为3.2%和3.5%。
值得一提的是，尽管租金收益率持续走低，但是相对2017年房价峰值时期，房东的租金回报率还是要好。另外，并随房价利率的一降再降，房产投资收益率的吸引力日趋上升。特别是在计入房产升值所带来的资本利得时，房产投资对澳大利亚居民的吸引力还是相当大的。
整体而言，固定房贷利率一般为3.8%，和首府城市租金收益率差不多。房产升值前景和房贷利率与租金收益率之间的利差缩小很有可能进一步推升租房投资行为。
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二手房交易市场
根据CoreLogic发布的第二季度转售房产亏损/盈利报告，全澳范围内87.1%的房产属于盈利转售，不及上一季度的87.9%和去年同期的90.7%，同时为1999年第三季度以来的最低水平。
就不同房型而言，单元房（公寓）亏损转售比例相对更大。今年第二季度，全澳范围仅有79.6%的单元房盈利转售，而独栋屋的这一比例则为89.7%。
悉尼和墨尔本仍是澳大利亚两个最大的二手房交易市场。今年第二季度，两地盈利转售房产占全澳盈利转售房产的比例分别为27.0%和26.4%。同期，两地亏损转售房产占全澳亏损转售房产的比例分别为24.6%和9.8%。
相比非首府地区，首府城市亏损转售房产比例相对更高。今年第二季度，首府城市仅有86.6%的转售房产录得盈利，而非首府地区的这一比例则为87.9%。亏损转售房产比例最大的两个城市为悉尼（24.6%）和珀斯（23.0%）。
END
今年9月份，澳大利亚住房市场的表现进一步证明，悉尼和墨尔本住房市场复苏全面展开，其他首府城市则涨跌互现。悉尼和墨尔本两地相对更强的经济和人口条件是主要的推动因素。
CoreLogic研究主管Lawless说道：“多个指标表明住房市场进一步走强。例如，拍卖清空率开始重回70%上方。”
值得一提的是，住房存量水平的持续低迷，而买家活动的持续上升导致买家购房紧迫感上升。
他说：“首府城市上市房源数量较去年同期相比下降了10%，同时新增住房存量较去年同期减少了15%。可用住房存量的缺乏导致买家‘错失恐惧症（FOMO）’上升，继而为住房价格的进一步上涨提供了支持。”
另外，近期数据显示，自住和投资房贷需求明显上升。根据澳大利亚统计局提供的数据，今年7月份，澳大利亚自住和投资房贷分别增长了5.3%和4.7%。
最后，Lawless指出，不管是政治人士，还是监管机构，对目前的房价反弹都感到满意。住房价格的改善将有助于改善消费者态度、推升消费支出和缓解住房建设活动减少的现象。但是，家庭负债水平创下新高，成为最大的风险因素。
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