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澳央行警告:失业率上升将引发贷款危机,澳洲房地产市场面临巨大风险


“面对不断上升的失业率和经济的持续低迷,悉尼和墨尔本的住宅房地产市场还要多久才会崩溃?”

这个问题是悬在澳洲储备银行(Reserve Bank of Australia,下称RBA)头顶的达摩克利斯之剑。在疫情爆发之前,RBA还一直对房价反弹暗自感到满意,尤其是在悉尼和墨尔本。

脆弱的借款人

RBA在其最新的金融稳定评估中指出,在疫情爆发之前,背负抵押贷款债务的大多数人家庭财务状况相当良好,因为他们的资金“通常拥有相当大的流动性和/或股本缓冲”,超过一半的借款者“有足够的能力来提前偿还至少三个月的贷款”。

但有些房贷借款人的处境要脆弱得多。该报告指出,“略低于三分之一的抵押贷款人的提前支付期不到一个月,其中约一半似乎特别容易受到收入大幅下降的影响”。

银行业的每个人都知道,当人们失业时,拖欠抵押贷款还款的比率会急剧上升。

RBA分析表明,“失业率每上升一个百分点,抵押贷款拖欠率就会增加约0.8个百分点”。

由于预计失业率上升可能导致抵押贷款压力上升,澳洲的各大银行都已宣布允许贷款还款延期至多6个月。

不确定的阴影

但是RBA强调了另一个风险,由于严重的经济衰退给未来蒙上不确定性的阴影,目前住宅房地产市场的市场需求已经下降。

报告还警告称,如果房地产价格下跌,“将增加负资产的发生率”。最近几周,悉尼和墨尔本的拍卖额和清仓率大幅下降。由于住房成交量已大幅下降,将很难准确衡量房地产市场的健康状况。

与此相一致的是,根据各大银行提供的信息,目前住房贷款申请正在下降,而且展示房屋的人流量也大大减少了。

但这使得一些房屋贷款人的处境非常危险。“对于拖欠还款、房屋净值很低的家庭来说,周转率低以及房价下跌,将使他们更难通过出售房产来解决问题。”

根据RBA的分析表明,当房价下跌10%的时候,将推动负资产抵押贷款的比例从3.5%升至6.5%。如果房价下跌10%以上,负资产住房贷款人的增幅将更大。

这对银行来说是个坏消息。正如RBA指出的,“负资产比率越高,在丧失抵押品赎回权的情况下,贷款人最终蒙受损失的风险就越大”。

参考资源:

https://www.afr.com/companies/financial-services/can-property-markets-withstand-the-virus-20200413-p54jal

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