澳大利亚房东们在新冠肺炎中的“幸存者指南”

如果你的租户因为COVID-19付不起房租,你会感到不知所措吗?可能以下内容就是你需要知道的。

近日,政府发布了禁止驱逐租户的禁令,该禁令长达六个月之久。房东们为此感到不安,他们担心随着租金收入枯竭,未来可能面临财务困难。

虽然联邦政府已经表示正在制定另一个租金困境援助方案,但如果租户停止支付租金,房东应该怎么做,目前还没有明确的法规或行业指导方针。

那么,现在房东该怎么办呢?

澳大利亚房地产投资者委员会(Property Investors Council of Australia)主席本·金斯利(Ben Kingsley)表示,房东应该推迟降低或为租客豁免任何比例租金的行动,直到政府公布更多关于租金减免的细节。

他说:“我们告诉投资者,在租客不支付租金的情况下,房东任何决定降低租金的行动都有可能影响未来他们自己的索赔。如果联邦政府在未来几天、几周或几个月内宣布租金减免方案,他们将获得租金的额度也可能面临风险。”

Suburbanite房地产顾问兼负责人安娜·波特(Anna Porter)表示,在房东等待政府进一步指导的同时,最好做个预算,看看自己在接下来的六个月里要花多少钱才能在租金降低或没有租金的情况下持有这处房产。

“和你的会计谈谈这会对你的税务状况有什么影响,”她说。

澳大利亚房地产买家代理协会(REBAA)主席凯特·巴科斯(Cate Bakos)表示,投资者需要意识到,禁令并不是允许租户简单地逃避租金义务。

她说:“陷入财务困境的租户仍然有义务支付租金,无论是双方商定的减租金额,还是在暂停租约的日期范围之后再支付租金。”

“租户亦须证明自己确实有收入损失,并努力在此期间寻求了Centrelink社会保障的协助。”

房东应该暂停偿还抵押贷款吗?

目前,银行已经同意向房东提供最长六个月的抵押贷款偿还缓期。

但RateCity研究总监萨利·廷德尔(Sally Tindall)表示,房东需要了解暂停还款后的长期影响,并考虑如何将影响降至最低。

她补充说:“在这场危机期间,很多人将不得不搁置抵押贷款偿还。但仍需要在暂停之后尽快拿出一个还款计划,让抵押贷款重回正轨。”

“只有在其他途径都无效或不合适的情况下,才推荐考虑暂停还款。与银行谈谈可行方案和其他选择,包括降低利率或在有限的时间内减少还款。”

抵押贷款缓期还款计划会导致在缓期结束后还款额变大,原因在于利息费用会增加到贷款额中。

联邦银行最近宣布,对于选择推迟最多六个月偿还住房贷款的抵押贷款持有者,它将不会收取额外利息。但其他银行尚未效仿。

房东应该如何与租客沟通?

商业地产买方中介、Rethink Investing的总监斯科特·奥尼尔(Scott O‘Neill)表示,房东需要从“人与人”的角度来对待讨论。

奥尼尔表示:“你可以说,我和你处境相同。我也有房贷要付,需要钱才能把食物放在桌上。”奥尼尔建议,找出租客的问题所在,看看能不能帮上忙。

“这可能只是你与他们会计的一次简单电话会议。但这表明了你是在努力帮助他们,而不是在没有听到他们情况时就拒绝提供帮助。”

奥尼尔说,如果你认为租户只是在利用新冠肺炎来获得更便宜的租金,那就准备好礼貌地回击。

他说:“许多企业并不会受到COVID-19的影响,但这些企业仍会要求房东对租金打折。”

“我个人拥有一家小超市,而近日超市租户向我要求三个月的租金免除。我礼貌地回击了这种要求,问他们为什么在其他所有超市似乎都在蓬勃发展的情况下,他们的收入却下降了。”

“然后我建议租户向最近政府宣布的小企业拨款刺激措施寻求帮助。这些措施可以在一定程度上阻止租户在这种情况下利用业主。”

预计未来一段时间内,将有更多的政府激励措施,我们要继续关注australia.gov.au的最新公告。

房东和房客之间的租金减免过程是怎样的?

金斯利表示,如果租户可以参与政府的JobKeeper或者JobSeeker疫情帮助计划,那么预计这些租户会支付租金。

Jobkeeper计划将向企业支付每名符合条件的员工每两周1500澳元的工资,这笔钱将被注入企业现有的薪资系统。临时工和兼职工人都将获得全额1500澳元,无论他们通常的收入是否低于这个数字。

在接下来的六个月里,现有的和新求职者(前身为NewStart)将每两周额外获得550澳元。


布里斯班热点物业管理公司(Hot Property Management) 的佐兰·索拉诺(Zoran Solano)表示,在新的详细立法颁布之前,住宅房东和物业经理都需要遵循法律程序。

索拉诺说:“物业经理和房东必须继续遵循有关拖欠租金的正常程序,发出通知,警告拖欠租金或违反租赁协议的行为。”

“这样以来,可以确保业主获得保险保障。因为一旦业主同意了给予租客租金减免,那么保险将不会为他们提供赔偿。”

奥尼尔说,对于商业房东来说,需要查看旗下租户的业务状况,观察其是否可以继续运营。

“如果你能清楚看到他们的营收下降,而且他们能证明这一点,就像健身房因为政府的限制而关门一样,那就可以考虑制定出某种形式的租金减免。”

奥尼尔建议考虑给予租户租金减免,以换取和租户签订更长的租期。

他说:“一些租户可能会要求免除未来三个月的房租。例如,一家健身房企业在接下来的几个月里无法运营并产生收入,所以在我看来,支付租金是不公平的。”

“不要只是给租户一个租金优惠,而是在三个月内把他们的房租打折或免除,并让他们可以选择签一份更长的租约,至少再多三到五年。”

由此以来,这将增加租赁租户整体稳定性,增加长期收入保障.更重要的是,租户也将可以继续营业。

房东需要租客出示什么证据?

在没有政府指导方针的情况下,建议房东获得租户收入减少或损失的书面证据。房东可以要求租户提供由于COVID-19而申请Centrelink和失业援助的证据,以确定租户的说法是否真实。

仅仅说‘我们付不起房租’是不够的,租户需要证明收入损失,以及为寻求政府援助所做的努力。

对于商业租户,房东可以要求查看他们的账簿,以确认其收入确实出现了明显下降。根据行业的不同,房东可以用常识来确定该企业是否真的因为COVID-19而蒙受损失。

房东应该问房客什么问题?

在目前情况下,建议向租户询问这些问题,以帮助做出租金减免相关决策。

1. 一旦恢复正常,租户有没有计划分期偿还未付房租?
2. 当租户再次获得收入时,是否会及时通知房东或中介?
3. 有无其他资产,比如房产或股票,可以用来帮助支付房租或部分房租?
4. 是否会寻求政府支持?以什么形式?

如果房东拒绝提供租金减免怎么办?

虽然房东在六个月的时间里都无法驱逐由于COVID-19而遭受经济困难的租户,但临时禁令具体将如何运作以及房东将如何获得支持的细节尚未得到政府的澄清。房东和物业经理只是被鼓励与面临收入或生意受损的租户合作。

这也意味着房东并没有强制性义务提供任何租金减免或延期,没有什么能阻止房东遵循目前的标准欠款程序处理租金拖欠事务。

但房东在当前情况下,更要确保所有的租约违约通知,如拖欠租金通知,都是在合乎法规的情况下被送达的。

当业主直接去找租户时,他们可能会给自己惹来麻烦。在这种情况下,可以考虑聘用经验丰富的物业经理与租户进行交涉。房东比以往任何时候都更需要确保,在发布通知时,没有违反任何法律。

什么样的税收优惠会有帮助?

政府正在考虑一系列减税措施,包括土地税和负扣税,但细节尚未公布。

事实上,虽然对房东的税收激励是受欢迎的,但投资者们并不真正重视这些激励措施。大多数房东投资房地产是为了长期资本增长,而不是为了负扣税,也不是为了简单地减免税额。

如果房东正面临财务压力,未来的税收优惠对满足投资者的现金流需求毫无帮助。但工资补贴肯定会帮助许多租房者和房东。

房东保险是否赔偿因COVID-19造成的租金损失?

根据保单的不同,房东保险可以承保租金损失或租金违约。但是房东需要和保险公司核实。

实际上,许多保单规定,只有在租户被法庭驱逐或终止租约,或者他们在没有通知的情况下离开,在没有警告的情况下搬走后拖欠款项时,才会支付索赔。

现在的问题是,如果租户因COVID-19拖欠房款但不能被驱逐,那么许多房东将无法依靠保单中的房租违约条款获得赔偿。房东需要紧急与他们的保险经纪人或保险公司商谈,查看当前情况是否在承保范围内。

保证金是否可以作为保障?

住宅房东只能收取四周租金作为保证金,所以并不足以弥补持续的租金拖欠。


对于商业地产,房东确实有更多的保障,因为租户通常要支付三到六个月租金作为保证金,具体数额取决于其租约。

参考来源:

https://www.afr.com/wealth/personal-finance/the-landlord-s-guide-to-surviving-the-pandemic-20200329-p54ez2

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