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在澳洲买房的人要当心了!今后每一个购房者,都不得不直面这项风险

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  • 前言
  • “如果没检查过这一点,那最好还是别在澳洲买房了”
  • 在极端天气对于房产的影响面前,很多人选择了“视而不见”
  • 如何为房子做好气候风险防御
  • 总结

前言
“中招的都是别人,反正应该轮不到我。”
令人讽刺的是,虽然在当今社会,你或许可以轻而易举地获得关于任何一项风险事件的信息与知识;
然而,对于现实中的大多数人来说:
除非噩运真正降临到自家门口,要不然怕是怎么也不会相信这种倒霉的事情会和自己沾边。
在中国水深火热的疫情中仍然觉得戴口罩是“多此一举”的人们如此,在澳洲山火与洪水灾害交加的情形下仍然选择性忽视气候风险的人们也是如此。
日光之下,并无新事。

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“如果没检查过这一点,那最好还是别在澳洲买房了”

说实话,随着最近澳洲房市逐渐回暖,不少人都已经以“肉眼可见”的速度买了房或者正在紧锣密鼓地筹备中,为的就是追上这一波上涨。
然而当这些人做出在澳洲买房的决定前,又有多少人不仅看到了房价的上涨,也考虑到了房子背后隐藏的气候风险?
——事实上,尤其是在当下山火、洪水、干旱、暴雨、冰雹、沙尘暴等自然灾害“一窝蜂”全出现在澳大利亚的情况下,每一个购房者或许都不得不直面这个一直被我们忽略、却至关重要的风险。
“在澳大利亚买房的人要小心了,这些可不是虚无缥缈的风险。
其实早在2019年11月,气候风险分析师麦伦(Karl Mallon)就向那些希望进入澳洲房地产市场的人发出了一个警告:“就我个人而言,我认为每一个人都不应在未曾检查其极端天气和气候变化风险的情况下就购买一处房产。
“毕竟没有人会和你说,’不要买这个房子’。也没有哪一条法律规定要求市政机构(或卖方/代理人)必须披露房产与气候变化有关的风险。”
麦伦绝不是第一个敲响这个警钟的人,也不会是最后一个。
根据气候委员会(Climate Council)近期出具的一份报告发现,到2030年,气候变化风险可能将抹去澳大利亚住宅地产总值的9%。
而如果气温继续以目前的速度上升,那么到下个十年结束,澳大利亚每19处房产中就有1处“无法投保”。
“你肯定不想成为那二十个人中买到那套房子的一个人。” 麦伦说。
而且在未来几十年里,将有成千上万人的保险费翻上一番,甚至三倍(点击阅读更多《这场把澳大利亚烧成“世界末日”的大火过后,还有一个更难的挑战在前方等着我们》)
麦伦警告称,未来几年,气候将成为银行、贷款人和保险公司日益关注的焦点。
“如果这个行业不采取行动,那么我们都会为此付出代价。为灾后重建买单的是纳税人,社区和经济受到影响波及的还是纳税人。” 
“这是一个原本可以被避免的代价。我们本不应该这样做的,但我们还是这样做了。我们绝对这样做了。“

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在极端天气对于房产的影响面前,很多人选择了“视而不见”

事实上,如果按照地理地貌把澳大利亚划分为12个地带(如上),那么我们可以发现的是:
过去近40年来,海平面在不断上升,极端天气在澳大利亚变得越来越常见,而气候风险高危地区的面积一直在持续扩张。
据悉,该结论是根据保险精算师协会的「澳大利亚精算师气候指数」,从1981年开始追踪澳大利亚12个地带的6类极端天气出现的频率和持续时间的变化后得出的,而这6类极端天气分别为:
极度炎热、极度寒冷、暴雨、干旱、极度强风以及海平面的变化。

上图所示是自1981年至2018年,整个澳大利亚的各种极端天气的趋势。其中,每个灰色条代表每一个季节和一年;彩色线则代表每五年变化的平均值,红色为正,意味着极端天气比正常天气更常见,而蓝色代表负值,即极端天气不常见。不过,极端寒冷天气的衡量标准却与其他类别正好相反——即较少的极端寒冷天气被标记为红色,这是因为这种情况被认为风险更大。

“有明显证据表明,我们正拥有更多的极端炎热与越来越少的极端寒冷天气——还有一件坏事,是更极端的海平面上升趋势,”
参与编制该指数的安德鲁斯(Tim Andrews)表示,目前澳洲全国的极端炎热天气比长期平均水平高出80%,极端寒冷的天气比长期平均水平低74%,而最高海平面上升了5.9厘米。”

与此同时,在澳洲的某些地区,极端气候现象的增长比其他地区要快得多:
比如东部各州中央斜坡的极端炎热天气出现频率增加了177%,而塔斯马尼亚南部斜坡仅增加了34%;

与此同时,昆士兰东海岸北部地区的海平面上升了11.3厘米,而南部和西南平地(沿西澳大利亚南部海岸线)的海平面仅上升了2.1厘米;

不过在南部与西南平地,极端强风天气则没那么常见,而在中央斜坡更为常见。

实际上,其他类型的极端气候在澳大利亚不同地区的表现也存在着显著的差异:

这些板上钉钉的数据,意味着我们再也不能对澳大利亚未来的气候风险变化趋势做到“视而不见”了:
气温上升会带来更强的热带气旋和更频繁的丛林大火;内陆地区可能会遭遇更严重的干旱;在雨量较高的地区和海岸线低洼地区,严重水灾和水淹的风险正在增加。
事实上,以海平面上升的风险为例,据专家估计,如果按目前的趋势继续发展,那么到本世纪末海平面将平均上升一米——而这将导致低洼沿海地区的许多房产都会经常被洪水淹没
澳大利亚气候委员会委员、澳大利亚国立大学研究员斯特芬(Will Steffen)表示:“海平面上升一米以后,这意味着在有些地方,当下‘百年一遇’的洪水事件可能在未来每年都会发生,甚至在某些情况下每个月都会发生。”

黄金海岸的洪灾

麦伦诙谐地举了一个沉重又形象的例子:“如果你现在建造一座房子,那么到它使用寿命结束时,风险将大大超过原先的两倍。因此,在现在哪怕是两百年一遇的洪水泛滥区,在未来也可能会变成新的一百年一遇的地区。”
所幸在澳大利亚的一些地区,不少市政厅或保险公司已经开始针对减少气候风险采取措施。比如在新南威尔士州,一些地方市政厅已经开始在某些房产的规划证书上附上了洪水风险说明。
——不过,此举却招致了业主群体的批判与抵制,因为这会让他们的房产贬值,保险费上涨。

还有一些新楼盘,则根本建在了“不该建”的地方。
“最近,我们发现了在一个地势尤其低洼的地区——在我看来距海平线只有1.5米高的一个地方,有个新楼盘正在出售。我除了惊讶都不知道还能说什么。”
麦伦补充,“当你加上对海平面上升的预估,再算上谁也说不准什么时候下的暴风雨,我想这些人肯定会有海浪横扫他们的花园。”
“虽然这些浪花有希望不会进入房子,但是如果这栋房子只是按照在标准地面上的标准建造——实际上他们也很有可能这么做,那么水就会进入房子。”

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如何为房子做好气候风险防御

如果已经买好了房子、甚至住进了房子才发现房子的气候风险问题,也先别着急。
麦伦表示,除了考虑房子的位置外,考虑建筑物的设计和使用的材料也很重要;也就是说,即使身处高风险地区,你也有可能通过进行翻修以减轻一些风险。
他补充,“在昆士兰北部的偏远地区,人们可以做一些很小的事,比如在屋顶上安装更大的螺丝钉,或者封闭孔隙,这样就能让自己的家更好地抵御飓风。”
“虽然(修缮)费用可能会耗费一、两万澳元,但对一栋价值50万美元的房子来说,这是一项相对合理的支出。另一方面,如果你考虑到了洪水风险的可能性,那么可以考虑一下重大的翻修工程。”
麦伦强调,在洪水风险的问题上,考虑地板的高度和使用的材料非常重要:
如果你有一栋两层楼高的住宅,仅上层用作起居室,或者房子是用防洪材料建造的,那么就算最坏的情况发生了,你的情况也比什么措施都没有会好得多。

做过防洪处理设计的房子示例 / 来源:Lunchbox Architect

END

综上,《澳洲财经见闻》整理了一个在澳洲买房前最好考虑一下的气候风险事项清单:
一、该房产是否位于低洼的沿海地区或面临着以其他形式遭受淹没或洪水的危险?
二、该物业是否靠近森林或其他丛林火灾的风险?
三、是否在规划文件中披露风险?
四、当地市政厅是否有提供有关洪水或其他风险的地图或研究?
五、如果有风险,房子建得合适吗?使用了什么材料?它的设计是否能够抵御气候变化带来的风险?
六、你能负担得起在未来几年内为这所房子投保吗?(在检查房产的风险状况时,不妨与保险公司一起。)
免责声明:本文仅为新闻报道与研究报告的综合陈述,不构成任何专业性建议,详情请咨询专业人士

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