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澳洲各大银行上调贷款利息!涨息早有预兆?(独家解读)

据《澳洲人报》报道,银行或需通过提高贷款利率,以抵消融资成本以及降低澳联储利率上涨所带来的风险。

澳洲金融机构贷款指数显示,2016-2017财政年度第一季度较去年同期上升了8%,达到创记录的151.9亿澳元。

 

澳洲各大银行上调贷款利息!涨息早有预兆?(独家解读)

 

近日,西太银行(Westpac)以及澳洲国民银行(NAB)纷纷发表声明称将会进行加息。西太银行发言人表示,考虑到包括融资成本,利率长期展望,以及风险和监管机制,因此公司作出以下决定:

 

西太银行以及旗下圣乔治银行(St. George)、墨尔本银行(Bank of Melbourne)、以及RAMS计划将房产投资者或自住购房者所申请的2年、3年至5年制固定贷款利率提升24到60个基点;其中变化最大的是5年期固定贷款利率,上调了60个基点,达到4.59%。

 

一年期固定贷款利率没有变化。

 

与此同时,澳洲国民银行旗下的UBank首席执行官Lee Hatton表示,由于受到一系列外部因素的影响,因此公司需要实现内部与贷款客户之间的平衡。UBank也将会把可变利率提升10个基准点

 

对于自住贷款人来说,利率从4.07%提升到了4.17%;对于投资贷款人来讲,利率则变为了4.46%。

 

金融市场上,由于上周美联储主席耶伦(Janet Yallen)在讲话中透露出下月加息倾向。澳洲投资者预测下个月澳联储(RBA)将会维持利率不变。高盛(Goldman Sachs)经济学家Tim Toohey称,澳联储最快会在2018年年初进行加息。但也不排除商品价格暴涨,致使澳联储提前在明年下半年加息。

 

里昂证券(CLSA)分析师Brian Johnson表示,各大银行提高贷款利率可能是信心不足的表现。众议院经济学家常务委员会昨天在提交的报告中指出,四大银行拥有影响市场的能力,考虑到消费者利益以及经济发展,建议澳洲竞争与消费者委员会(ACCC)或者相关部门每6个月向财政部提出一次建议,以改善竞争环境。据了解,新的贷款利率将会在周一开始执行。

 

提高房贷还款利率早有预兆

 

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澳洲监管部门出新规 紧缩银行房贷审批政策

10月24日

澳洲审慎监管局(APRA)出台新规,不论银行利率降到多低,在评估借款人的还款能力时,银行应确保新借款人有能力以至少不低于7%的抵押贷款利率偿还债务。此举旨在使各银行能“谨慎地”对借贷市场进行风险管理。

 

目前,银行对新客户宣传的广告利率远低于4%,但是审慎监管局表示,一家“谨慎的”银行在做评估时,所用的评估利率至少是7%。

 

更新的规定中还包括,银行应确保一个潜在客户在利率上调了2%的情况下,仍有能力还款。此前监管机构没有对利率可能上调的幅度做详细规定。

 

随着最近悉尼和墨尔本房市的复苏,审慎监管局希望确保银行在评估借款人的经济能力时,能够更加真实和谨慎。这样才能有效降低价值1.5万亿澳元的房屋抵押贷款市场的风险,这部分贷款占了银行国内贷款总额的60%。

 

在过去两年中,澳洲的银行已经能够遵守这些行业规则中的众多规定,但是审慎监管局为确保在未来激烈的市场竞争中这些规则不会被侵蚀,还是升级了行业规定,而违规的事情在以前曾时有发生。

 

例如,有些银行假定借款人的生活消费非常低,甚至低到了不切实际的地步。监管机构表示,为了解决这个问题,银行不能只依靠日常生活消费指数来做评估,必须根据借贷人的收入来“衡量”日常生活消费指数。

 

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内幕消息传出:澳洲银行将提高贷款利率

 

10月30日,《澳洲金融评论报》报道:按照一项澳洲银行需要遵守的国际规定,澳洲的各大银行或将提高按揭还款利率。监管机构通知各大银行减少对海外货币市场的依赖。

 

据报道,该项国际规定是巴塞尔协议III (Basel III)的一部分,与净稳定融资比率有关,旨在让银行在金融危机中更安全并提升银行存款金额。

 

然而,在澳洲债务水平创下最高记录的时刻,此种做法可能会损害到借款人的利益。

 

Forager基金的首席投资官Steve Johnson表示 ,他听到很多人对他说,如果利率在目前的状况下大幅提高的话,他们将无法承担他们的按揭还款。而这个利率提高的幅度约为2%。

 

国际银行监管机构已告知澳洲银行要开始更多地依赖澳洲客户存款来进行融资贷款,而不是依赖于海外货币市场。但目前,澳洲大银行仍严重依赖著海外市场来资助住房贷款,因为这种做法通常比支付客户存款利息便宜得多。

 

如果按照国际规定去做,那么澳洲银行现在有两个选择:为了冲抵增加的成本,它们可以提高按揭利率或在明年削减可变利率的折扣。

 

第三个选择是银行在可承受的底线范围内自己承担损失,但 Johnson认为这是不太可能的。他警告说,银行将把房贷融资成本的增加转嫁给借款人。

 

金融集团Velocity Trade的金融分析师Brett Le Mesurier警告说,这将最终导致借款人早在明年年初就必须增加按揭还款数额。他称,银行正在试图维持利润水平,所以如果他们要为融资支付更多成本,就必须提高按揭利率。

 

澳洲国民银行(NAB)此前的报告显示,其存款成本的增加已损害了银行的利润。

 

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NAB列出收紧房贷“黑名单”

 

11月上旬,澳洲国民银行(NAB)推出了一个秘密的名单,上面列出了澳洲各地的600多个的镇与区,有120个邮政编码。在这个名单上的地方,NAB对房地产买家的贷款制定了上限,因为这些地方房地产市场的风险正变得越来越大。

 

据澳洲Domain房地产网报导,上了这个名单的地方,买家需要自己准备好30%的首付款,才能有资格获得贷款。

 

还将有更多的郊区被添加到这个黑名单上。与此同时,NAB还将对贷款申请者的家庭支出情况进行更严格的审查,从而判断贷款申请是否合格。

 

NAB的名单分为两类。其中A类的地方,贷款与房地产价值之比上限设定为70%,B类的地方,上限为80%。

 

西澳、南澳、北领地、昆州的大片地区受到了最大的影响。这些地方的买家需要有30%的首付款才能贷到款。在布里斯本、悉尼、墨尔本内城的许多区买公寓房需要20%的首付款才能贷到款。

 

银行及其它贷款机构,也对澳洲储备银行、澳洲证券与投资委员会、澳洲审慎监管局关于减少对高风险投资者的贷款的要求做出了反应。这特别包括墨尔本与悉尼市中心的公寓房市场。银行消减了只付利息的贷款,而且要求首付款比例为房价的40%。

 

据悉,今年初,AMP集团也曾制定了自己的一个黑名单,列出了140个区的公寓房,原因是对供应过剩问题、楼花销售、房价下跌的担心越来越大。贷款机构也对外国贷款者急刹车。

 

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海外人士贷款愈加艰难

 

11月中旬,西太银行(Westpac)宣布将于12月开始提高外国客户的贷款利率,该措施旨在紧缩对拥有海外收入的外国买家的贷款,而非针对澳洲公民或永久居民。

 

据《澳洲金融评论报》报道,外国客户的贷款将被划分到“非居民参考利率”类别之下,其利率将比标准浮动利率高0.5%。

 

今年4月,西太银行紧随澳新银行(ANZ)与联邦银行(CBA)的步伐,对外国客户收紧贷款的发放。这其中的原因包括增加此类贷款证券化的困难,特别是因为各大银行希望充分利用储蓄存款来投资。

 

贷款机构正在悄悄地审查贷款以及其它定价平衡因素,以能为巴塞尔银行监管委员会(Basel Committee)的下一个改革、巴塞尔协议第四(Basel IV)以及信贷增长和持续的利润压力做好准备。这在过去两周的银行季度利润报告中已很明确。

 

在许多情况下,大银行实际上已对纯粹基于海外收入申请的贷款关上了门。今年3月,澳新银行已不再接受纯海外收入的贷款申请。目前,如果贷款人的海外收入占50%以上,其贷款额度与融资来源都会受限。

 

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非银行贷款机构提早行动

 

11月中旬,澳洲最大的非银行贷款公司Firstmac和其它九家小型贷款公司已将抵押贷款利率提高了最多达45个基点(0.45%)。贷款公司与市场分析师预计,在川普效应开始对澳洲的借款人发生作用之际,其它贷款机构可能也会跟进。

 

Firstmac公司已将固定期限为一至三年的自住房及投资房的固定利率贷款的利率提升了13个基点。自住房贷款利率已增至4.09%,投资房为4.34%。

 

上市抵押贷款经纪Mortgage Choice的发言人Jessica Darnbrough说:“当贷款机构开始提高固定利率贷款(产品)的利率时,浮动利率就不会再降低了。”

 

其它九家贷款公司也在其多个产品中提高了固定利率贷款项目的利率,涨幅最多达45个基点。

 

西澳最大的互助银行P&N Bank将其两年、四年及五年期的固定利率贷款中,还本金和利率的产品,以及只还利息的贷款产品的利率提高了达10个基点。

 

澳洲最大的网上贷款公司loans.com.au已将自住房和投资房固定利率贷款各种项目的利率提升了最多达13个基点。该公司总经理Marie Mortimer说:“还无疑问,全球市场都在中期内提升利率,如果川普兑现他的竞选诺言,通涨提升的预期将加强升息之势。”

 

今年6月,loans.com.au将三年期固定利率的房贷下调了32个基点至3.67%。这家网上贷款公司当时说,这可能达到了固定利率周期的底部。本周,该公司将三年期的固定利率上调至3.89%。

 

澳洲近五分之一家庭遇还贷风险

 

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根据一项最新调查,澳洲有近五分之一的购房家庭承受着房产抵押贷款的压力。有超过十分之一家庭处于“极度危险”的压力之下。

 

据报道,罗伊摩根(Roy Morgan)研究所的这项调查的报告显示,有18.4%的房贷者处于“还贷风险中”,13.9%被认为处于“极度风险中”。

 

“风险”级别是指那些基于当前收入的情况而陷入偿还房贷困境的贷款者,而“极度风险”是指那些仅在偿还贷款利息,就已面临困境的贷款者。

 

尽管该数字似乎很高,但与抵押贷款利率压力水平明显更高的2008年相比,仍呈下降趋势。在2008年,32.7%的澳洲房贷者被划分为“风险中”,26.6%的房贷者在“极度风险中”。

 

罗伊摩根研究所所长Michelle Levine谈到:如果将家庭收入与房价加以对比,就会发现收入水平并没有跟上。从2008年到约2013年或2014年,收入增加基本上是同样的速度,显然家庭收入的增加并没有跟上房价的增长速度,但贷款额的中位数却在不断上升。

 

尽管房贷压力大的情况相当普遍,但这一问题的分布很不均匀,不同家庭所面临的不同。83%年收入在6万澳元的贷款家庭可能面临无法偿还房贷的风险,而对于年收入在15万澳元的家庭,还房贷不是什么问题。

 

在各州府城市中,阿德雷德的房贷压力比例最大,占24.9%;墨尔本居第二,占17.9%。

 

与此同时,结合本次几家银行上调利率。有专家称预计其他几家银行也会在近期内跟随上调利率。而对于现在澳洲年轻人来说,越来越难找到房屋贷款所需要的资金。

 

恐慌之中,是否应该选择固定利率?

 

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就此,贷款公司Pass Go Home Loans总经理Jamie Moore在采访中表示,他的投资者客户常选择浮动利率来确保贷款的最大灵活性,但仍有很多买家选择自住房的贷款为固定利率。

 

由于借贷人的个人经济状况不同,他建议不要盲目选择固定利率,应根据个人情况理智选择。

 

因为一旦选择固定利率,那么就不能再拥有浮动利率贷款的一系列优势。所以,如果对固定利率的意愿非常强烈,那么仍然可以保持一部分贷款为浮动利率,以便利用其在额外还款、取出和对冲账户等功能的便利。

 

他表示,两年或三年固定贷款是最受欢迎的选择。这是因为中断固定贷款利率的成本很可观,三年以上的经济状况又很难预测。

本文信息来自:《澳洲金融人报》《澳洲金融评论报》《news.com.au》

 

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