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2017,澳洲将迎来酒店投资热潮?

 

今年,悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉和珀斯等地都将陆续开设新酒店,届时将为澳大利亚繁荣的酒店业注入新的客房供应。

 

酒店业的繁荣,多半将受益于澳洲旅游业的蓬勃发展。由于布里斯班和珀斯等地的酒店业较为疲弱,因此供应量的增加或将对酒店的房价和入住率造成影响。

 

而在高端酒店市场中,悉尼和墨尔本占比最大达到90%,预计供给将超过需求。

 

世邦魏理仕(CBRE)酒店全国总监Wayne Bunz说:“2017年将是新酒店开业数量创记录的一年。澳大利亚每周都会有更多的酒店住房供给。”

 

澳洲旅游业的繁荣通过海内外游客数量记录一览无遗,而澳元贬值是旅游业复苏的关键因素之一。

 

澳大利亚旅游研究所(TRA)预测,国际游客人数在本财政年将增长8.3%,达到830万人次,其中中国游客为主,到2024-25年度,国际游客人数将达到1230万;国内游客人数在本财政年度达3.4亿,2024-25年度将增加到4.32亿。

 

悉尼办公楼改酒店

 

旅游业的变化也在推动着对酒店式公寓的需求。游客和商务旅客越来越重视住处的环境与设施。

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为了满足悉尼对酒店需求的不断上升,许多房产商开始将办公楼改建为酒店或住宅。IBISworld最新研究显示,酒店式公寓行业在过去五年中有所增长,主要是因为“与其他住宿选择相比,酒店式公寓能提供更多的房间设施。”

 

酒店式公寓是一种用于商业目的住宅房产。重要的是,房产商对酒店式公寓的青睐也是由于悉尼的单元房住宅数量目前不足以支撑去年中央悉尼规划策略草案中规划的那么多的办公楼。在草案中提到,开发商只能够扩大其用于商业用途的地产

 

酒店式公寓受到好评

 

根据房地产代理世邦魏理仕(CBRE)的数据,该种类型的酒店在悉尼中央商务区尤为有吸引力,净收益率高达5%至6%。这与商业中心(CBD)办公楼的净收益率4-7%不相上下,比住宅房产3%的净收益更有价值。

 

较低的价格、强劲的需求以及较低的启动成本,都是酒店式公寓改造热潮能带来高回报的原因。

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在悉尼CBD正在新建的酒店式公寓将可以提供每晚约150至160澳元的租金,比大多数CBD酒店每晚至少200澳元的房价便宜得多。 例如,Market Street上的一间现代一居室公寓的价格为每晚167澳元,而位于Pyrmont的Harris Street的两卧阁楼式公寓的价格为每晚155澳元。

 

CBRE酒店业引用IBISworld报告表示,一个拥有150间客房的标准酒店式公寓,其每平米造价比传统酒店便宜40%。而且与传统酒店相比,由于清洁次数较少,也不须配备诸如游泳池和餐厅等设施,服务式公寓的运营成本更低。

 

在这样有利的条件下,酒店运营商纷纷进军酒店式公寓市场。根据IBISworld报告,在悉尼,能提供酒店式公寓的经营方有Mantra,Quest Hotels,Accor,Toga和Meriton 。据了解,澳大利亚第三大酒店经营者Choice Hotels,也在寻找机会。

 

但是,虽然酒店式公寓行业稳健,增长强劲,但如果遭遇Airbnb、Ibisworld等其他住宿选择的激烈竞争,这一行业的收入增长可能从每年的6%降至每年2.9% 。

 

高端酒店投资,一众新酒店来袭

 

除了酒店式公寓之外,近年来首府城市市中心涌现出许多豪华酒店,他们中的大多数都是由亚洲人投资的。这些酒店的兴起正在推动酒店业的发展,其影响将至少持续十年。

 

世邦魏理仕(CBRE)方面表示,许多亚洲投资者希望能投资澳大利亚酒店业务,但最大的挑战是可用资产购买。

 

去年,CBRE的酒店方面销售额达25亿澳元,远远低于2015年许多国家顶级酒店转手的记录39亿澳元。

 

酒店业在过去的数十年里都有着十分强劲的表现,从投资行为转向到新酒店开发是酒店业的自然发展规律。

 

Bunz先生说:“在布里斯班和珀斯等地区,精明的投资者可能会抓住反周期的机会。但我们预计,在这些市场完成的大多数交易将是市场外交易,而不是市场内交易。”

 

“展望未来,新注入的客房供应将是2017年各大市场关注的焦点。”

 

今年的新建酒店中有经济酒店也有豪华酒店,有雅高(Accor)、洲际(Intercontinental)、凯悦万豪(Hyatt and Marriott)、喜达屋(Starwood)等世界上最大的酒店运营商,也不乏Mantra、Event和TFE Hotels等本地企业。

 

在2017年所有新开业的酒店中,最令人期待的是有600间客房的Sofitel酒店。

 

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Sofitel酒店坐落于最近才开业的达令港国际会议中心旁,由Lendlease开发,为酒店业巨头Jerry Schwartz所有,经营方为雅高(Accor)。这一35层楼的酒店是20年来第一个在悉尼开业的新五星级豪华酒店,将于11月开始营业。

 

在墨尔本,由喜达屋酒店(Starwood Hotels)管理的Four Point酒店将在Docklands开业,凯悦商务酒店也将在Essendon机场开业。

 

在布里斯班的Pullman和Ibis两个酒店今年开幕后,机场周边将增加373个新房间。酒店开发商Pro-invest将继续推出在布里斯班和阿德莱德新建的Holiday Inn Express酒店,而ASX上市的Mantra集团将在珀斯将开设首家Tribe酒店,并在悉尼机场和堪培拉开设新的Mantra酒店。

 

中国投资者强势进驻

 

中国富有的新一代不仅蜂拥到澳洲旅游,同时一些有远见的企业家也看好澳洲蓬勃发展的旅游业,纷纷进行酒店投资。

 

2015年,包括售价4.42亿澳元的悉尼希尔顿酒店及4.63亿澳元的悉尼喜来登酒店在内,中国投资者包揽了三分之一的澳洲知名酒店投资。

 

全球知名房地产咨询机构仲量联行酒店业务地产投资交易高级执行副总裁哈珀表示,在过去的几年中,中国投资者已在澳洲酒店市场分得一杯羹。

 

除了收购位于中央商务区的酒店外,中国投资者的目光同时也开始向边缘和新兴地区发展,如悉尼机场的Adina公寓酒店、墨尔本Canterbury的Clarion酒店、珀斯的埃斯普勒纳河套房酒店及布里斯班的伊尔盟多精品酒店等。哈珀认为,这些交易都显示出中国投资者对澳洲酒店市场的信心。

 

专家预测,截至2020年,中国旅客在澳洲消费的总金额将达到130亿澳元。但不到10年前,澳中旅游业却是另一番光景。2009年时,中国旅客只能从5座城市直飞到澳洲。不过,如今能够直飞澳洲的中国城市已增加到10座。

 

2011年,8000名中国商务代表团的访问悉尼,为澳洲旅游业带来契机,为新州注入4000万澳元活水。这些拜访令澳洲酒店业发生策略转移,包括AccorHotels 在内的众多酒店都开始开始建立专注于中国市场的措施,从而吸引更多中国消费者和定制他们的服务标准,以满足中国文化的期望。

 

哈珀表示,澳洲吸引中国游客的成功,显然在鼓励中国投资者收购澳洲酒店业务中起到显著的作用。

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哈珀指出,虽然澳洲酒店业市场仍是以来自东南亚的投资做主导,但过去的3年中,来自中国的投资者也开始发力。受澳洲经济稳定性及悉尼与墨尔本酒店业打破纪录的业绩吸引,中国投资者开始关注澳洲旅游业市场。同时,中国旅客及投资者也确实在澳洲尝到甜头,未来将进一步加强在澳洲旅游业及酒店业的影响力。

 

更重要的是,在前总理陆克文及现任总理特恩布尔的推动下,澳洲对亚洲的态度也有所改变。

 

最近的一笔投资当数中国最大的主题公园运营商之一宋城集团将在澳大利亚黄金海岸地区建造大型主题公园。这仅是中国企业在澳大利亚蓬勃发展的旅游业进行大规模投资中的一例。

 

报道说,宋城集团的主题公园只是中国公司在澳大利亚蓬勃发展的旅游业超过100亿澳元投资中的最新一起。大连万达(Dalian Wanda)、复华(Forise)、南山(Nanshan)和绿地(Greenland)等很多开发商和投资者都在澳大利亚有酒店、别墅和娱乐项目的投资,他们希望能够利用这个由中国游客所带动的领域获利。

 

过去5年间,中国赴澳旅游的人数增长了不止一倍,目前这一数字已达120万,在外国赴澳游客人数中仅次于新西兰,位列第二。平均而言,每位中国游客单次旅行的花费为8,000澳元(约合人民币40,274元),而其他国际游客则为5,000澳元(约合人名币25,171元)。澳大利亚旅游局表示,各国游客在澳的全部旅游消费中,中国游客几乎占了25%。

 

其中,黄金海岸向来是外国游客的聚集地,有多处沙滩和度假胜地,每年吸引大约1300万游客。上世纪80年代末至90年代初,出手阔绰的日本游客和投资者大量涌入该地区。如今是中国人在提高酒店入住率和投资新项目。

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黄金海岸市市长汤姆•塔特(Tom Tate)在该地区最高建筑Q1大厦的顶层表示:“我们目前在建项目的规模达50亿澳元。”宋城集团在这里公布了其投资计划。

 

从这个有利位置望去,几台起重机正在附近的Jewel景区作业,大连万达和日东集团(Ridong Group)正联手在这里开发一个9亿澳元的项目,计划建设一座6星级酒店、豪华公寓、酒吧、餐厅和游泳池等。

 

塔特表示,中国人的涌入正促使连锁酒店和私人运营商改善他们的产品。

 

中国在美国、欧洲和澳大利亚的投资达到创纪录水平,这突显出中国作为全球增长推动力以及外来投资来源的重要性日益上升。2014年至2015年,澳大利亚批准了460亿澳元的中国投资,几乎是排名第二的外国投资来源美国的两倍。

 

Hickey Lawyers创始人兼董事长安东尼•希基(Anthony Hickey)表示:“中国投资者怀有非常强烈的兴趣将资金转移到境外。很多中国人还希望把家人带到黄金海岸来体验良好的气候、教育和医疗。”

 

他表示,宋城集团选择在海外扩张,有一个原因是中国国内的竞争往往比国际市场更激烈。

 

但另一方面,中国在澳大利亚扩大投资引起了一些公众的担忧,导致澳大利亚政府在过去12个月否决了两笔在农业和能源领域的中国投资。

 

然而,在上周与澳大利亚总理马尔科姆•特恩布尔(Malcolm Turnbull)和其他政界人士会面后,宋城集团(Songcheng Group)的董事长黄巧灵表示,他不担心保护主义给宋城集团或其他中国投资者带来问题。

 

一些分析人士警告称,中国近期出台一系列资本管制措施的做法可能会阻碍中国对澳大利亚的投资。

 

但黄巧灵表示,宋城集团已为黄金海岸主题公园项目筹备好资金,他也不相信资本管制将影响大公司。

 

“中国政府并不想限制海外投资,尤其是如果他们关注文化交流和像我们这样的项目的话,”黄巧灵表示,“他们要管的只是那些只想着把资金转移到国外的人。”

 

本文信息来源:澳洲金融评论报

 

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