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买房不是炒股,2020投资房产不应短视

买房不是炒股,2020投资房产不应短视


最近,我与不少房地产投资者有过一些有趣的讨论,话题都是围绕着房市和房价的增长。可以理解的是,每个人都希望听到某种保证,希望买房后不会看着它贬值。而通常阻止他们购买房产的原因,正是因为大家身处一个不确定的市场。


然而,2020年注定会充满挑战。我们面临的问题太多了——悉尼和墨尔本这两个大市场能否恢复,回升到原来的水平,并且再增长?珀斯能恢复过来吗?不确定的经济是否意味着哪儿投资都不会好?提出这些问题的,大多是已经买有房产的投资者,他们很想知道自己的投资究竟会如何。


如果手上的是股票,或许会容易些。你能知道股票每天的价钱,甚至每秒钟的变动。但说到房产,你永远不可能在某一刻,真正知道你的房产究竟值多少钱,直至你签了一份房子的买卖合同。房产中介能够给你很多的猜测和意见,但正如许多业主所知道的,你可以对其中大部分的意见,持保留态度。


我想建议所有的房地产投资者都不要像股票投资者那样思考问题,不应介怀短期内的价格是多少。因为房地产价格几乎每个月都会上下波动,这取决于该地区的交易活动,但这反映的并不是长期的情况,而“长期”或许才是你的投资时间范围。如果某一地区出现了良好的报告,你可以打赌买家活动将会增加,直到该报告被证实是对或者不对,因此中间价在短期内可能会上升。几个月后,情况可能完全改变。但是,因为你不能像买卖股票那样容易,所以这对你没什么影响。


当然,房地产价值完全取决于需求。大量的成交会为房价增长提供直接动力。较少的交易则会使它很难卖到一个很好的价钱,甚至在那一刻会使该地区看来没有任何需求,而价钱也确实会反映那一刻的情形。


即使是专业的估值也只是反映了那一段时间的情况,而不是一个地区在较长的时间段内可能出现的情况。我从未见过有一种评估方法会完全回答“20道必答题”,并衡量出一个地区的相对实力,这也不是一个估价师的必做工作。而估值报告通常会保护借贷方,使他们不会被迫出售已经大幅贬值的房产,因此估值显得比较保守就不足为奇。


我想告诉你的是,不能抱着股票投资者的心态投资房地产——你必须换一种思维方式,尤其是现在,没人能真正预测房地产市场会发生什么。如果你现在买,最好带着这样的期望:无论你支付多少价钱,数目短期内都很可能会有变,而且可能不是朝着你希望的方向变。


如果你在市场短期炽热的时候买入,正如我们在悉尼和墨尔本看到的那样,在你成交后,很可能会有更多物业上市并造成短期过剩的局面,这将影响卖房的价格。有人可能会买你隔壁的房子,捡到一个更好的交易,但这并不意味着那一刻市场在下跌——它只是反映了当时供求之间的平衡(或缺乏平衡)。


除此之外,当一个地区成为热点时,房主就有机会升级到另一个地区,投资者就会进来大量买进存货。持续一段时间,会导致出租供过于求,你可能会发现自己要以低于购买时的租金回报率来续租。再说一次,这并不意味着你所买房子的回报率在倒退——它仅是反映短期买家的行为,而这种行为很可能在未来回复正常。


总结下来,这一切都要求我们有长远的眼光,要认识房地产投资不应该是投机性的,短期上落对你来说没什么意义。媒体对拍卖清出率的大肆渲染,很大程度上应该被忽略。购买房地产,你买的是基本面——要做到这一点,就必须知道它是否拥有长期的增长动力,能够经受住短期供求关系带来的不可避免的短期波动。如果一个地区缺乏增长动力,那么你付出的价格就会缺少支撑力。但如果有多方面的增长动力,那么就不要哀叹房价和租金收益率的短期波动。这些内在的基本面将不会受影响,并导致该地区所有房地产在中长期都保持稳定和增长。


更多详情请参阅:https://switzer.com.au/the-experts/margaret-lomas/will-property-come-roaring-back-in-2020/

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