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再无普涨!悉尼这十年的房价,都呈现出什么模样了


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  • 悉尼十年房价变迁
  • 十年涨幅最佳地区
  • 为什么这些地区上涨?
  • 普涨的时代已经结束

前 言

十年前,陆克文(Kevin Rudd)还是澳大利亚总理,苹果公司的iPad尚未发售,Tik Tok只是由美国女歌手凯莎(Kesha)演唱的一首畅销金曲。

彼时,悉尼的人口仅有458万人,独栋屋中位价不到65万澳元。

十年后,一切都发生了翻天覆地的变化。

首先,澳大利亚总理已经先后历经五次更迭,直到最近莫里森的连任。

澳大利亚央行先后陆续降息多达15次,给房市添了一把火。在经历住房市场的盛极而衰后,悉尼的中位房价再度回升至超百万。

其中,悉尼豪宅市场更是达到超乎预期的高度。

2014年,招聘女王茱莉亚·罗斯(Julia Ross)以创纪录的3900万澳元的价格将其悉尼豪宅出售时,我们都认为悉尼豪宅创下了新的高点。

然而,事实证明,这个数字连一半都没到。

2019年,悉尼一处未完工的三层顶层公寓(甚至还没有看到房子)以1.4亿澳元的高价售出。

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悉尼十年房价变迁

根据澳大利亚门户网站Domain集团发布的最新报告,悉尼目前的独立屋中位价为1,079,491澳元,自2009年以来上涨了68%。

相比之下,公寓价格涨幅不及独栋屋。2009-2019年的十年期间,悉尼公寓中位价上涨了237,400澳元,达到694,840澳元,涨幅为40%。

Domain经济学家特伦特·威尔特希尔(Trent Wiltshire)称:“过去十年的建房热潮主要集中在公寓,继而导致公寓价格增长相对独栋屋要乏力。”

然而,尽管十年期间起起伏伏,悉尼还是以房价的上涨开始这个十年,并又以房价的上涨完美收官。

十年前,截至2010年9月的4个季度里,悉尼住房价格以两位数的同比涨幅上涨。

尽管在随后的一年内,悉尼的房价略有下跌,但是没过多久,即2012年9月就开始恢复上涨势头。

这也标志着悉尼房价持续上涨的序幕,直到2017年年中达到峰值水平。当时,悉尼的中位房价约为120万澳元,住房可负担力危机白热化。

盛极必衰,随后悉尼的住房价格经历了长达两年、自20世纪80年代以来最大力度的回调,直到2019年6月澳储行宣布年内的首次降息。

截至2019年的第4季度,悉尼住房市场迅速出现好转,中位房价回升近5万澳元,这是低迷时期房价下跌数额的近三分之一。

威尔特希尔说,这10年中,撇开物价变动不论,若干关键因素推动了(房产)市场,包括利率、人口增长及住宅建设水平。

悉尼的人口在10年间增加了超过65万人。

与此同时,新州规划厅提供的数据显示,在过去10个财年里,大悉尼(Greater Sydney)地区建成26万套新房。

其中,40%新屋集中在帕拉马塔(Parramatta)、悉尼市(City of Sydney)、布莱克敦(Blacktown)、贝赛德(Bayside)和利物浦(Liverpool)这5个市议会辖区。

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十年涨幅最佳地区

2009-2019年期间,尽管悉尼的独立屋中位价整体仅上涨了68%,但是表现最佳的十个地区涨幅均超过90%,实现“十年翻一倍”的定律。

Canley Vale是一个距离悉尼市区西南30公里处的城市。过去十年间,该地的独栋屋中位价涨幅最大,累计上涨了112%,从38万澳币上涨至80.5万澳元。

著名的富人区,曼利(Manly)的独立屋中位价也翻了一倍多,从150万澳元上涨至300.3万澳元,十年涨幅位居悉尼第二。

西部的麦格理菲尔德(Macquarie Fields)则是98%的累计涨幅位居第3位,独栋屋中位价录得53.25万澳元。

此外,同样位于北部海滩(northern beaches)的北巴尔戈拉(North Balgowlah,涨95%)、上北岸的城堡山(Castle Hill,涨92%)、车士活(Chatswood,涨90%)、樱桃溪(Cherrybrook,涨90%),以及西南部的史密斯菲尔德(Smithfield,涨92%)也入围前十。

就公寓而言,彭里斯(Penrith)、达令角(Darling Point)以99%的10年涨幅高居榜首。

其中,彭里斯的公寓中位价从22.995万上涨至45.875万澳币,而达令角的公寓中位价则从95万澳币上涨至188.8万澳币。

利德科姆(Lidcombe)、悉尼CBD和新镇(Newtown)的公寓涨幅则分列第3-5位。

曼利的公寓价格增长不如独立屋强劲,但也排在全悉尼第6的位置。

禧市(Haymarket)、利物浦、奥本(Auburn)、鸦巢(Crows Nest)也跻身前10。

此外,悉尼有6个城区的公寓中位价10年间上涨逾50万澳元。

其中达令角的上涨数额最多,公寓中位价增长93.8万澳元。

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为什么这些地区上涨?

根据Domain经济学家威尔特希尔的分析,这些增长最强劲的邮区都存在一些共同的特征,即拥有新建配套基础设施、就业增长强劲,同时住房供应有限。

例如,以新建配套基础设施为例,北部海滩地区的曼利即是一个明显的例子。

北部海滩地产中介公司Clarke & Humel Property的负责人迈克·克拉克(Michael Clarke)表示,过去10年,北部海滩地区(尤其是曼利)吸引了更多来自其他地区的买家,特别是来自下北岸的大房换小房买家。

他说:“北部海滩原本只是一个只有小众人群了解并喜爱的地区。但是,伴随交通配套设施的发展,当地变成了一个在整个悉尼(乃至国际社会)都广为人知的地方。”

其中,快速渡轮的开通成为了“游戏规则改变者”。

例如,相比广受欢迎的Bondi,快速渡轮的开通提振了通勤者对Manly房产的需求。

一些买家指出,他们从Manly上班,比从Bondi更快。

The Agency房产中介公司的销售主管兼首席拍卖师麦格林(Thomas McGlynn)也表示,这些地区的优质学校及新基础设施吸引了大量海外投资者,例如注重子女教育的华人买家,继而推动了房价的快速增长。

事实证明,政府大型基建设施从来都是房价的“助推器”。

以近期开通的地铁西北线(Metro Northwest)为例,自去年5月份底开通以来,沿线地区住房搜索量激增了37%。

同时,住房代理中介也同样报告称,买家需求大幅增加。

Benson Auctions的拍卖师Stuart Benson说道:“在拍卖会上,很多人都是在中央商务区、或麦格理公园工作……。他们说之所以出价高于预期是因为想要确保获得地铁沿线的房产。”

(图)悉尼地铁西北线,来源:新州政府

这条贯通车士活(Chatswood)至罗斯山(Rouse Hill)的地铁线路途中一共停靠13个车站。

自这条地铁项目于5月底开通以来,沿线地区房产搜索量增长了多达15%。相比之下,悉尼各地区的搜索量仅增加了4%。

另外,在过去7个月中,地铁沿线地区的住房销售数量也增长了47%,远高于悉尼市的28%。

Rouse Hill卖方代理商詹妮弗·卡尔(Jennifer Carr)说:“地铁正在吸引新的买家,这些买家以前从未考虑过该地区,尤其是来自北岸的买家。”

“(过去)我们没有基础设施等交通网络,这意味着很多人不知道我们的存在。现在他们肯定会这样做,并且对于距离车站约一公里或更短距离内的房产,肯定会存在明显的市场。”

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普涨的时代已经结束

有涨的快的地区,自然就有涨的慢的地区。

上个十年,相比之下,悉尼南部的房价上涨就相对要慢。

例如,克罗纳拉(Cronulla)、西尔韦尼亚(Sylvania)、吉米(Gymea)等区录得的涨幅不到50%。像沃克吕兹(Vaucluse)、沃拉拉(Woollahra)、帕丁顿(Paddington)这样的富人区,这10年的涨幅也少于50%。

地产中介McGlynn指出,值得注意的是,悉尼一些外环城区加入涨价热潮的时间要晚,退出的时间却更快。

他补充道,一些房价较高城区的百分比涨幅较小,不足为奇。因为它们是在较高的中位房价基础上增长,房屋流转也会更低。

不过从金额上看,悉尼部分富人区录得最惊人的房价数额增长。

例如,悉尼有25个城区的独立屋价格上涨了100万澳元或更高。贝尔维尤山(Bellevue Hill)录得最大增长,从近190万澳元,激增至512.5万澳元,紧随其后的是曼利、沃克吕兹和莫士曼(Mosman)。

展望2020年,经济学家史蒂夫·科科莱斯(Stephen Koukoulas)称,尽管工资增长缓慢,预计房价仍将继续呈现上涨势头。

他说:“房屋批建量的锐减,甚至可能导致明年此时出现房源短缺。”

“我们已掌握的种种都表明,明年将实现双位数的增长。我们很快就会恢复到峰值水平……到明年三四月,市场可能会再创下价格新高,此后可能继续上扬。”

END

澳大利亚房产研究和预测机构SQM Research提供的最新数据显示,过去一年,全澳整体住房的存量水平较一年前下降了12%。其中,悉尼的待售房屋数量暴跌了30.1%。

这种存量房产的暴跌为价格的再次上涨埋下了“隐忧”。

数据显示,去年12月份,悉尼的待售独栋屋中位报价上涨了2.4%,录得1,341,400澳元。

新年伊始,澳大利亚房市已经开始出现预热的迹象。不少地产中介都已经提前结束假期返工 ,原因是随着买卖双方重返市场,更多的交易都已经在进行。

参考来源:https://www.domain.com.au/news/now-and-then-how-sydneys-property-market-has-changed-since-2010-916720/

发布者:afndaily,转载请注明出处:www.afndaily.com

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