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“让房价再飞一会儿”,悉尼中位房价将再破百万

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  • 前 言
  • 十年最大季度涨幅
  • 悉尼中位房价再破百万
  • 不差钱,高档物业最为抢手
  • 租赁市场:房东中意富裕租户

前 言

对于澳大利亚住房市场而言,过去一年是成功逆袭的一年。

年初还“奄奄一息”的澳大利亚房市,在短短6个月时间即完全恢复元气。

根据房产研究机构Corelogic提供的最新数据,截至2019年12月的一个季度内,澳大利亚的住房价格创下了十年来的最佳季度涨幅。

其中,悉尼和墨尔本房价的季度涨幅更是达到惊人的6.2%和6.1%。

截至目前,悉尼的住房中位价已经达到97.4万澳元(独栋屋)和74.6万澳元(公寓)。

根据联邦政府于新年初最新实施的“首次置业首付款低至5%贷款担保计划”,悉尼购房价格不得超过70万澳币的限制。

换句话说,对于想要利用这一规则的悉尼首次购房者而言,市区几乎没有他们选择的余地。

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十年最大季度涨幅

2019年也是创纪录的一年。

上半年,澳大利亚住房市场经历了有史以来最大和最长的调整。下半年,却是买家“生怕买不着”心态下驱动的房价快速反弹。

最新的数据显示,澳大利亚的整体住房价格创下了十年来的最大季度涨幅。

截至今年12月的一个季度内,澳大利亚整体住房价格上涨了4%,与上年同期形成鲜明对比,创自2009年11月以来的最大季度涨幅。

就首府城市而言,2019年第4季度,悉尼房价上涨了6.2%,墨尔本上涨了6.1%,继续成为推动整体住房价格回升的两大领涨城市。

其他首府城市方面,布里斯班和阿德莱德分别上涨了2.4%和1.4%;霍巴特和堪培拉也有上涨,涨幅分别为3.4%和2.3%。

相反,珀斯和达尔文同期的房价则分别下跌了0.1%和1.4%。

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悉尼中位房价再破百万

对于悉尼典型的有房一族而言,他们有望在今年2月再次成为百万富翁。

截至目前,悉尼典型的独立式住宅中位价录得97.4万澳元,公寓中位价录得74.6万澳元。

此前,悉尼独立式住宅的价格的价格曾于2017年7月的106万澳元峰值出现下跌,一度暴跌至2019年6月的86.5万澳元。

但是,在新一轮的降息和贷款偿还能力测试放松驱动下,悉尼房地产市场在2019年下半年迅速升温,房价也是节节攀升。

CoreLogic研究主管蒂姆·劳莱斯(Tim Lawless)表示,悉尼住宅价格在2018年下跌8.9%之后,在2019年上涨了5.3%。

他说:“价格反弹快于任何人的预期。根据目前的增长速度,悉尼房屋的中位价最早可在2月份可能再次突破100万澳元。”

由于悉尼目前上市房源数量较少,不少躁动不安的买家们都力求尽快抢到房产。

尤其是那些这意味着,有意新学年前购置房产的家庭,为了成功购得房产,不惜掏出更多钱来压倒其他竞争的买家。

据房产网站Domain报道,在最近一次的拍卖会上,悉尼华人区莱德(Ryde)一幢复式洋房(townhouse)拍卖时吸引了多达14名潜在买家参与竞标。

这套位于布法罗路(Buffalo Rd)的3居室售得143.3万澳元,超出拍卖底价近20万澳元。

买家为华人珍妮·陈(Jenny Chen,音译),她已耗费近一年时间寻找房产,必须要在女儿2020学年开学前结束找房。

陈女士表示,这套房完全符合其要求。她到拍卖现场时已下决心不会错过这笔交易。

她看过的其他很多房产都售出了很高的价格,因此她事前就清楚此次交易可能需要预支一大笔钱。

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不差钱,高档物业最为抢手

就不同价位的房产而言,高档住房的涨幅最大。

数据显示,2019年首府城市高档住房(房价高居前25%的住房)上涨5.6%。

这种趋势在悉尼和墨尔本表现最为显著。过去一年,悉尼高档住房的价格上涨了7.0%,而墨尔本的这一涨幅相对更大,录得7.6%。

全澳范围内,目前独栋屋中位价位居前十的地区中,大悉尼地区占据了9席,而大墨尔本地区则占据一席。

其中,悉尼著名的富豪区“Darling Point”以651万澳币的中位价位居全澳独立屋房价最贵榜首。

在公寓市场中,中位价位居前十的地区无一例外均来自大悉尼地区。

就上涨幅度而言,根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic的数据,2019年总体房价增长最迅速的城区,年涨13.1%至22.3%不等。

就独栋屋房价涨幅而言,墨尔本滨海城区圣基尔达(St Kilda)高居榜首,年涨幅录得19.6%,中位价升至约158万澳元。

昆州北部的矿业城镇莫兰巴(Moranbah)以19%的年增速位列第2,中位价增至约21.6万澳元。

堪培拉CBD以北约20公里的梅尔巴(Melba)第3,年涨17.1%,中位价达到约62万澳元。

华人区卡灵福(Carlingford)以15.4%的年增速,屈居全澳第四。

就公寓房价涨幅而言,西澳皮尔巴拉(Pilbara)的矿业城区南黑德兰(South Hedland)拔得头筹,以22.3%的年涨幅位列榜首,中位价为13万澳元。

墨尔本沿海城区桑德林汉姆(Sandringham)和新州肯普西区(Kemsey Region)以18.6%和17.6%的年涨幅分列第2和第3位。中位价分别录得84.6万和34.2万澳币。

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租赁市场:房东中意富裕租户

澳洲住房和城市研究所(AHURI)表示,过去六年,私人租赁行业是澳住房体系中增长最快的部分,增长了17%,是家庭增长率(7%)的两倍多。

而由于房东“中意”的是较为富裕租户,自2011年以来,租金低于每周350澳元的经济适用房短缺的情况仍扩大了12.54%,越来越多低收入者面临巨大压力。

CoreLogic提供的数据显示,过去一年,霍巴特仍然是供应最紧张的租赁市场,租金年度涨幅高达6%。其次是珀斯,租金的年度涨幅录得2.1%。

与此相反,租金最贵的市场,悉尼的租金出现下跌,年度跌幅为1.0%。

CoreLogic研究主管蒂姆·劳勒斯(Tim Lawless)表示,悉尼和墨尔本两大城市的房价开始快速回升,而同期悉尼的租金出现下跌,墨尔本的租金涨幅(涨1.4%)弱于房价涨幅,导致租金收益率快速压缩。

目前,悉尼的租金收益率低至3.0%,为有史以来的最低水平。

墨尔本的租金收益率录得3.3%,接近2017年的低点3.1%。

就租房可负担性而言,悉尼的租客面临的压力最大。

数据显示,就独栋屋而言,悉尼租房最贵的地区位于东郊的Bellevue Hill,每周中位租金高达2200澳币,过去一年的涨幅为1.9%。

就公寓而言,市区的Miller Point租房最贵,每周中位租金高达1100澳币,过去一年的涨幅为3.1%。

即便是租房最便宜的地区,中位租金也高达每周320澳币(独栋屋)和310澳币(公寓),分别是Blacktown地区的Willmot和parramtta地区的Carramar。

值得一提的是,悉尼这两个最具租房可负担性的地区租金在过去一年分别上涨了3.8%和5.1%,远远超过了同期的工资涨幅。

换句话说,对于低收入群体而言,如果没有其他利好举措出台,未来无家可归的人只会越来越多。

澳大利亚国家住房保障组织National Shelter首席执行官Adrian Pisarski表示,享受Newstart津贴的人群受到的影响最大。

因为负担不起首府城市的住房,他们不得不前往租房便宜的偏远区域,而这些地方就业机会又少得可怜。

他说:“对于年收入低于6万澳币的家庭而言,城市里没有他们可以负担得起的住房。”

END

根据房产研究机构CoreLogic的预测,悉尼的房价在2020年有望上涨12%,而墨尔本涨幅更大,达到14%。

不仅如此,其他首府城市房价预计也会迎来强劲上涨。甚至连多年低迷和珀斯和布里斯班也有望走出低迷,在2020年分别上涨6%和10%。

CoreLogic研究主管Lawless警告称,2019年的最后六个月表现强劲。

但是,从长期来看,悉尼和墨尔本房价半年内上涨9.9%和9.6%是不可持续的,暗示2020年,涨幅相对可能出现放缓。

另外,国际清算银行牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)执行长罗伯特•梅洛尔(Robert Mellor)指出,房价的快速上涨会导致首次置业者和置换买家的可负担性丧失,尤其是在悉尼和墨尔本。

值得一提的是,澳大利亚知名房地产估值师安娜·波特(Anna Porter)在最新的一份报告中指出,塔斯马尼亚首府霍巴特是风险最大的地区。

她说:“由于并不是建立在就业、移民或基础设施支出等任何可持续指标的基础上,霍巴特的房价上涨将是短暂的。”

“塔斯马尼亚州将是真正感受到2020年痛苦的市场。”

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