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澳大利亚新公寓“水深火热”,买旧公寓就“万事大吉”?

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  • 1920-30年代公寓
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  • 1960-1980年代公寓
  • 信任危机,解决进行中

前 言

裂缝、漏水、撤离、火灾、危机……这些都是2019年公寓市场的代言词。

半年内,Opal和Mascot塔楼事故的相继爆发。

交房时,楼花买家发现货不对板,承诺的书房不翼而飞,诱人的后院变成公共绿化带……。

悉尼楼花祖师爷未来集团(Ralan)的轰然倒塌,留下了高达5亿澳元负债,大批华人买家血本无归。

由此造成的是一场严重的信任危机,不少买家开始害怕购买新公寓,旧公寓再次成为热门物业。

至少,买家在买房之前可以实地“看到”建筑物的问题。

但是,购买旧公寓就真的可以高枕无忧吗?

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危楼频现,信任危机

在短短的半年时间内,Opal和Mascot塔楼事故相继爆发,引发了澳大利亚社会对高层建筑质量问题的热议。

根据澳大利亚本地媒体的报道,因为建筑业存在的系统性问题,上千栋高层公寓都面临爆裂或坍塌的风险。 

其中,《澳大利亚金融评论报》报道称,澳大利亚80%的新公寓都有建筑缺陷。并且,这些缺陷通常会在保修期满之后才会出现,所以业主和租户将是损失的主要承担者。

Mascot塔楼就是一个明显的例子。该建筑物已建成11年,超过了开发商的6年质量保修期。

换句话说,公寓楼出现结构性问题不仅导致房产成了业主们的负资产,而且业主们还被迫承担所有的维修费用。

在最新一轮的投票中,业主不得不承担100多万澳元的维修费,包括支柱安装费、工程费、诉讼费等。

一名业主说道:“别无选择,投票结果是压倒性的,大家只是想回到自己的家中。但裂缝原因至今还是个谜。”

然而,危楼事件并不仅仅局限在悉尼。

在接受媒体采访时,一名公寓买家约翰•格兰特说,他以64万澳元在堪培拉购买了一处房产。

但不久之后,该公寓楼的停车场内各处都出现了裂缝,而每个公寓业主需要为修复支付约7.5万澳元。 

除了对建筑质量的担忧,楼花项目交付时,买家发现货不对板也是常有的问题。

以位于悉尼南部Kogarah地区,名为“Ramsgate Park”的楼盘为例,数十位愤怒的公寓业主自己购买的期房在交房时少了之前承诺过的后院和房间。

一些业主表示,意料之外的变动让自己的新房缩水了好几万澳元。

有些买家则表示,自己的公寓布局都变了,失去了欣赏城市风光的机会。

还有一些买家表示,整个房间都“硬生生”地从平面图上“消失”了。

正是,由于以上种种问题,不少买家开始对楼花/新房退避三舍,旧公寓再次成为热门物业。

一些买家表示,经过时间的考验,老公寓在结构上更加合理,所有潜在的问题也都已经暴露出来。

因此,买家在买房之前可以实地“看到”建筑物的问题。

但是,就像新建公寓一样,旧公寓也有其自身的问题,这些问题既昂贵又难以纠正。

在这些问题中,有些很容易发现,而有些则需要工程师和材料专家利用专业知识来进行评估。

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1920-30年代公寓

始建于1920年代和30年代的公寓称为装饰艺术风格公寓,以其建筑细节和华丽的石膏用材而知名。

这些公寓功能齐全、简单易用,并且总体上结构良好。

但是,这类公寓普遍存在一个问题,即缺乏满足现代需求的电力和数据基础架构,并且车库不是没有就是很小。

据建材咨询机构BCRC的董事马尔顿·马罗塞基(Marton Marosszeky)透露,装饰艺术类公寓也可能存在维护不善的问题。

他说:“你可能会发现,具有百年历史的电气和水暖服务没有得到有效升级或更换。”

“升级/更换是个大工程,不仅破坏性程度令人难以执行,而且几个月不能居住是常有的事情。”

同时,艺术装饰专家彼得·谢里丹(Peter Sheridan)指出,电源插座的位置可能也是一个问题。

他说:“装饰艺术风格的公寓往往存在现代生活连接性方面的问题。例如,客厅中通常只有一个电源插座,如果您想增加更多电源,可能涉及昂贵且破坏性很大的工程。”

谢里丹补充道,窗户也是一个痛点。

他说:“装饰艺术风格的公寓通常采用木制窗户,并且经过那么长时间,不是破败不堪就是被其他便宜材料所取代,继而破坏了这类公寓原有的美感。”

如果打算购买这个时期的旧公寓,以下是不容忽视的检查清单:

  • 检查维护历史记录,以获得建筑物中哪些升级工程已经完成,还有哪些没有做。
  • 聘请专业机构对建筑物进行全面的检查。
  • 尽量寻找保养良好的建筑物,以及那些有持续预防性保养证明的建筑物。
  • 查看建筑物中的所有权构成。因为如果大楼出现缺陷需要修缮,而单一拥有30%业权的业主可投票否决。
  • 考察一下物业管理委员会,以便了解大楼的管理方式。

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1950年代公寓

分契式住房协会(Strata Community Association,SCA)负责人凯瑟琳·莱泽(Catherine Lezer)指出,建于1950年代的公寓结构坚固、但是通常没有电梯、没有阳台、没有配套设施。

她说:“我觉得,买这样的公寓我们需要特别注意窗户、水暖和电线是否有过升级或更换。不然的话,新业主可能需要为此花上一大笔钱。”

如果打算购买这个时期的旧公寓,以下是不容忽视的检查清单:

  • 检查维护历史记录,以获得建筑物中哪些升级工程已经完成,还有哪些没有做。
  • 查看公用事业维护记录,以确保所有公用事业项目是最新的。
  • 检查公共维修基金,以获得既往多年的特殊缴费记录。

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1960-1980年代公寓

建于上个世纪60年代的公寓往往存在布局不理想的问题。

另外,与建于50年代的公寓一样,这些公寓可能面临更换布线的问题。

当然,没有电梯、没有空调、没有阳台或者阳台很小也是这个时期公寓所常见的问题。

莱泽说,对于建于70年代的公寓而言,电负荷设计通常较小。

换句话说,在这样的公寓里,你可能不能使用电磁炉、装修时可能无法安装大功率空调。

他说:“相比之下,建于70年代后期的公寓布局相对更好,电梯配置率高。”

“当然,如果多年来这些公共设施没有更换过,那么购买业主可能面临新征公共维修费的问题。”

建于80年代的公寓布局相对更大、设有电梯和多个浴室。

值得注意的是,如果购买1960年代至1980年代建造的公寓,买家需要注意菱镁矿有关的缺陷。

菱镁矿(Magnesite)通常用作地板浇铸或找平产品,其中含有胶水。当菱镁矿吸收水时,胶水会渗入混凝土地板并腐蚀钢筋,导致混凝土膨胀。

新南威尔士大学城市未来研究中心提供的数据显示,仅在新州就有超过1.4万个分契项目(含1961年至1979年期间登记的186,000多个地块或公寓)使用了菱镁矿建材产品。

工程咨询公司ACOR负责人得·约翰森(Peter Johnsson)表示,在此期间建造的公寓中,多达90%的公寓楼板中含有菱镁矿,特别是在悉尼东区、北部海滩和西区的公寓。

他说:“解决这个问题的费用可能从30,000澳元到超过100,000澳元不等。”

马罗塞基说道:“旧公寓的购买者需要注意这一问题。在那个时代,成千上万的建筑物都用菱镁矿铺面。”

“由于这一问题往往比较隐蔽,并且需要很长时间才能体现,因此并没有太多的关注。”

“伴随材料的缓慢腐蚀,损坏面逐步扩大,这一问题才会显现。”

约翰森说道:“通常,当它被发现时,实际损坏的范围可能远远超过了肉眼所见的范围。因此,至少要修补表面可见量的两到三倍。当您在地板上看到结块或混凝土上有锈蚀锈斑时,问题可能就已经存在。”

菱镁矿检查清单

  • 检查地板上是否有水泡。
  • 检查地板上不均匀或凸起部分。
  • 检查建筑物的锈迹。
  • 检查水损坏和油漆剥落情况。
  • 检查真菌霉斑情况,这是漏水的迹象。

对于自1980年代以来建造的公寓楼而言,外墙包层是另一个问题。

包层的使用在澳大利亚的许多塔楼中都很流行。但是,自从伦敦Grenfell塔楼和墨尔本Lacrosse大楼发生大火以来,新州已禁止使用这种材料。

但是,成千上万的公寓可能带有易燃包层。

按照目前新州的规定,易燃包层建筑物的业主必须在受政府管控的在线门户网站上进行登记,并且他们有义务告知购买者所购房屋的潜在问题。

包层检查清单

  • 与物业取得联系,以检查建筑物是否已清除易燃包层。
  • 询问卖家此类问题,按照规定,他们有义务予以披露。

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信任危机,解决进行中

澳大利亚“危楼”频现,折射出建筑行业的诸多乱象。

首先,不良建筑商为追求高额利润而忽视质量。

在一物业管理公司任执行官的克伦·斯蒂尔斯表示,在公寓市场蓬勃发展时期,有些建筑商为了利润疯狂赶工,产生了豆腐渣工程。

其次,政府监管机构缺位导致豆腐渣工程涌现。

西悉尼大学的兼职教授、Fletcher建筑集团前任首席执行官大卫·钱德勒表示,他在审查学校设施时发现了大量伪劣建筑工程,其中新州的问题最多。

他说:“问题的大部分原因在于州监管机构缺乏执行建筑标准的力度和预算,同时建筑业游说团体也会对高层官员施压并使其屈服,从而左右监管机构的工作。”

为应对建筑行业乱象及社会对该行业的信任危机,莫里森政府最近一直紧锣密鼓地与建筑行业及各州政府进行沟通协商,旨在对建筑业实施更严格的监管。

其中,联邦政府已与州政府达成协议,实施“舍戈尔德—韦尔报告(Shergold and Weir Report)”提出的全部24项建议,包括改善建筑材料、严格工地文件的合规情况等。

业界人士纷纷对莫里森政府做出的决定表示欢迎。

END 

根据房产研究机构CoreLogic发布的最新报告,受低利率和放松的贷款标准的驱动,住房市场买家需求得到释放。

澳大利亚两大城市的房价有望在2020年上涨多达14%,即新一轮的“牛市”。

不难想象,在新一轮房价上涨周期中,为了赶上房价的好时期,不排除无良开发商的“豆腐渣”工程上市。

对于很多人而言,买房是人生中最重要、最昂贵的决定之一。

作为公寓买家,买房无论购买新公寓,还是旧公寓,尽职调查是抵御风险的基本应对举措。

 参考来源:

https://www.afr.com/property/residential/guide-to-buying-newer-apartments-20191209-p53i4o

https://www.afr.com/property/residential/what-to-look-for-when-buying-older-apartments-20191025-p534bm

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