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盘点:2019澳大利亚前20商业物业交易

在包括零售,办公,工业和酒店领域的整个商业版块中,2019年超过500万元的交易数量不到660笔,比去年的983笔少了30%,但总价值却有383亿,比2018年的379亿还要高。值得注意的是,商铺和厂房,无论是金额还是数量都比去年低得多。 

【第一大交易】

是悉尼市中心的Scentre Towers,卖了15.2亿。买家黑石Blackstone集团,是全世界最大的独立另类投资管理机构之一,也是美国规模最大的上市投资管理公司。在2019年,得益于低利率环境,黑石的股价从30美元直线上升到56美元,是2007年上市以来表现最好的一年。

黑石集团管理的资产总规模现已达到5540亿美元。 而Scentre集团今年6月出售这个物业组合,是为了提取资金,开展一项回购计划,以提振不断下跌的股价。这些位于Westfield购物中心周边的办公楼,处于悉尼最旺的黄金地段。 Blackstone签的是299年租赁(leasehold)产权合约,这笔交易的账面溢价超过10%。其中核心资产是位于Castlereagh St 85号27层的地标式办公楼,竣工于2011年,银行业巨头摩根大通(JPMorgan)是主租户。 

               【第二大交易】

买家是澳洲本地的房地产巨头Dexus。他们去年曾买下墨尔本CBD Collins Street 52号和60号,接着又发起自全球金融危机以来,澳洲房地产领域最大一次融资活动,成功以14.76亿澳元从昆士兰基金巨头QIC手上买下Collins Street 80号综合大楼。
这个物业群由一座47层的旧办公楼(北楼),和一座还在建造中的35层高级办公楼(南楼)组成,还有一个255个客房的酒店和零售商店裙楼。今年5月这笔交易,曾经是澳洲物业最大笔的交易记录,想不到才一个月,就被Scentre Tower超过。卖方昆士兰基金QIC在新建大楼上已经花了超过10年时间,将继续负责把工程完成。 

 【第三大交易】

买家是新加坡主权基金投资公司GIC,一个大型全球性投资基金,管理的资产超过1000亿美元。今年8月,GIC斥资11.5亿,收购了悉尼最顶级的办公楼,Barangaroo Towers 2和3两栋大厦的 25.1%股份。其中14%的股权来自加拿大养老金投资集团CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board),11.1%来自Lendlease 。CPPIB与Lendlease有非常紧密的合作关系,他们在英国有一个26亿元的Build-to-Rent合作项目。 

 【第四大交易】

买家是大型投资管理集团Charter Hall旗下的两支基金。Charter Hall是一个澳洲上市的房地产投资信托基金(REIT),管理的基金总额将近400亿澳元。因为有很强的集资能力,2019是他们增长最快、成为地产界最主力买家之一的一年。卖家则是第三大交易中的新加坡主权基金投资公司GIC,他们在买入Barangaroo Towers办公楼股权的同时,把Chifley Tower一半股权以9.2亿卖出。这座大厦又是悉尼CBD一个地标式物业,零售面积5,000平方米,还有42层68,867平方米高档写字楼。 

【第五大交易】

是位于墨尔本的Telstra澳洲电讯总部大楼,买家又是Charter Hall,不过他们联合了另一加拿大养老金集团PSP (Canada’s Public Sector Pension Investment Board),这座高47层的大厦成交价8.3亿,净出租面积有65,913平方米。

Charter Hall的董事总经理David Harrison曾说过:“在截至2019年3月31日的一年中,墨尔本CBD的净需求为153,650平方米,是悉尼中央商务区(71,800平方米)的两倍,并且是澳大利亚中央商务区写字楼市场中最强劲的”。 其他交易中,我们还可以看到以下这些主角: 

  • Link REIT是香港第一家上市的房地产投资信托基金,亚洲最大的房地产投资信托基金之一。        
  • GPT集团是澳洲上市的房地产投资信托基金。该集团自1971年在澳洲上市,是澳洲最大的房地产投资集团之一。
  • AMP Capital交易的背后,实际上是香港金融管理局,他们加码4.5亿购入悉尼中央商务区(CBD) Wynyard Place项目资产的25%,把持股比例提高至75%。香港金融管理局之前也参与了Barangaroo 1号办公大楼的投资。
  • Starwood Capital喜达屋资本集团是一家来自美国的投资公司,总部位于佛罗里达州的迈阿密。
  • Anton Capital是一个本地的独立投资和咨询公司,主要业务是私募股权房地产投资。
  • ISPT是澳大利亚最大的行业养老基金,规模有185亿,主要投资和开发澳洲的商业、零售、物流、仓储和住宅物业。
  • Shayher Group是台湾宝佳集团(Par Jar Group)在澳洲的分公司,也是上榜位置最高的私人企业。
  • CBRE Global 是在美国上市的全球500强企业之一,是世界上最大的商业房地产服务公司。
  • Stockland成立于1952年,是澳洲著名的房地产巨头,旗下业务覆盖住宅、商业和退休村。

再总结一下:

  • 前20大办公楼的交易总额就达到127.63亿。多个三亿以上的交易都排不上榜,比如Mirvac以3.82亿买下10-20 Bond Street的一半股权,LaSalle以3.25亿买下Central Square Complex,香港私人资金3.15亿买下悉尼6-10 O’Connell Street…
  • 作为对比,2亿以上的办公楼交易总额在2018年只有48亿,2017年是61亿。
  • 20大交易中,15个在悉尼,3个在墨尔本,2个在布里斯班。悉尼绝对是国际认受度最高的大都市。
  • 悉尼也是唯一有多中心大型交易上榜的城市(Parramatta, North Sydney, Chatswood, Macquarie Park)。我们从中可以看出,对于未来的住宅市场发展,悉尼有更宽阔的基础。
  • 有没有留意,第一和第七有两个“100 Market Street”?,这是Blackstone在买下Scentre Towers组合6个月不到,保留了摩根大通租用的核心大楼,而把悉尼塔下10层的办公楼又再出售,卖给了香港基金Link REIT。可见优质物业是多么抢手。

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