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光阴似箭,十年来悉尼房市场发生了啥变化?哪个区的房价在过去10年增长最快?

光阴似箭,十年来悉尼房市场发生了啥变化?哪个区的房价在过去10年增长最快?


悉尼市民们回想一下,十年前,你住哪里?你买房子了吗?

十年前,陆克文还是我们的总理,而苹果的iPad尚未发行。

而 Tik Tok 则是一首在排行榜上占据统治地位的 Kesha 流行歌曲,而不是一个迅速发展的社交网站。

十年前,悉尼的人口大约为 458万, 房屋的中位价不到65万澳元。

10年带来了什么变化呢?

这十年,澳洲央行共降息 15次, 我们换了五位总理, 悉尼的房地产也经历了一个轮回,从繁荣到衰退,现在又回到上升的轨道。

悉尼现在的独立房子中位价是$1,079,491,和2009年相比,增长了 68%。

而公寓的中位价在十年里也增加了$237,400 至 $694,840,大概增加了 40%。

Domain的经济学家 Trent Wiltshire 介绍说,在过去10年悉尼的开发商们主要在大力投资和兴建公寓。

这也反映到公寓过去十年上涨的幅度没有独立房子快。

十年前,悉尼的房价开始猛飞,现在也一样。

2010年9月份的前四个季度,房价都是双位数的增长率,然后下一年就有所回落。

到 2012年9月,悉尼房价再次以双位数的增长率爬升。

这一次大牛市一直维持到2017年年中,直到两级政府出手进行宏观调控房市为止。

2017年年中,悉尼独立房子的中位价已经攀升到120万澳元,而悉尼人可支付能力也达到了顶点。

房市场有大牛市,也会有萧条的一天。

2019年上半年,悉尼遭遇了1980年代以来最大的调整,不过,到年底,悉尼的房市场经过两年的低迷后,开始重新走上上升的轨道。

上个季度,悉尼房市场出现了快速回升,房价中位价上涨了将近五万澳元,补回了跌掉的三分之一价格。

经济学家 Trent Wiltshire 表示,在过去的十年中,抛开悉尼房价的走势,有许多关键因素推动了悉尼房市场不断上涨, 这些包括

1. 央行大幅降低了官方利率

2. 人口增长

3. 房屋建造水平大幅提高

Market Economics的总经理 Stephen Koukoulas,同意 Trent Wiltshire的 看法,他也认为过去十年,悉尼房市场的确坐了一趟过山车。

他说,悉尼房市场有起有落。

但是基本上,推动悉尼房市场的因素一直是强劲的人口增长,另外就是央行不断降低官方利率。

他说,悉尼的土地供应有限,但是需求不断增长。

毫无疑问,悉尼房屋的价格平均基本趋势是每年平均复合增长5%。

他说,但他指出,APRA加大了对银行房贷的监管,缓慢的工资增长和失业率也影响了这一周期。

十年来,悉尼的人口增长了65万多。

根据新州规划厅的数据显示,在过去的10个财政年度中,大悉尼地区建设了超过26万套房子。

不过,其中三分之二是公寓。

其中悉尼五个区政府就占建设新房的40%。

Parramatta

Sydney

Blacktown

Bayside

Liverpool


那么,过去十年,大悉尼哪里的房价表现最好呢?

虽然全市房价中位数在过去10年上涨了68%,但悉尼有10个区的房价上涨了90%以上。

Canley Vale 位于悉尼西南30公里外的地方,这里涨幅最大,上涨112%,至$80.5万。

下北的 Manly 区,房价也翻了一番,中位数从150万跃升至三百万澳元。

Trent Wiltshire 表示,房价增长的前十名区域都是经济增长最快的地区。

这些地方有新的基础设施,就业增长和房子上市供应有限。

另外出售房屋类型的变化(例如更新或更大的房屋)也影响了中位数价格。

独立房子排在前十名的区域分别是:

Suburbs        2010        2019         Change %
Canley Vale        $380,000        $805,000        112

Manly        $1,500,000        $3,003,000        100

Macquarie Fields        $268,750        $532,500        98

Minto        $300,000        $587,500        96

North Balgowlah        $1,077,500        $2,097,500        95

Bella Vista        $871,000        $1,685,000        93

Castle Hill        $720,000        $1,385,000        92

Smithfield        $358,000        $689,000        92

Chatswood        $1,152,500        $2,185,000        90

Cherrybrook        $735,000        $1,400,000        90

悉尼北部海滩地区的房地产中介公司Clarke & Humel 的老板 Michael Clarke介绍说, 他们区域特别是 Manly 许多新买家都是来自其它地区,比如在上北有大地大房子的老人家们,将大房子卖掉,搬来Manly居住。

另外Manly也有非常多的海外买家来这里买房子。

Michael Clarke还说,Many开通了快速渡轮,这改变了游戏规则,刺激了到市中心上班一族对Manly 房子的需求。

一些买家指出,与受欢迎的Bondi Beach 相比,他们可以更快地从Manly到市中心上班。

他还补充说,Manly 附近的待售房屋,质量也有所提高。

拍卖师 Thomas McGlynn 表示,在本世纪初,北部海滩提供的价格吸引了市中心的买家,从而推动了需求和价格上涨。

另外北部海滩的生活环境,基础设施和优质学校也吸引了不少人搬来这一带居住。

不过,在过去十年,悉尼并不是所有区域的房价都有大幅上升,在南边,房价就没有上涨得这么厉害。

南部的 Cronulla, Sylvania 和 Gymea 过去十年,房价增长不到五成。

富豪集中的区域,比如 Vaucluse, Woollahra 和 Paddington的房价也没有上涨五成。

Thomas McGlynn 说,高价富豪区的房价涨幅较小,不足为奇的,因为他们的中位数价格基数较高,而交投也没有这么旺盛。

不过,如果以价格增幅来计算,悉尼的富人区涨幅最为惊人。

在过去十年,悉尼有25个区域的房子中位价上涨了一百万澳元以上。

其中价格增长最大的是东区 Bellevue Hill,这里的独立房子中位价上涨了 190万,达到512.5万澳元。

跟随其后的是 Manly, Vaucluse 和 Mosman。


悉尼公寓房子过去10年升幅排在前十名的区域分别是:

Suburb        2010        2019        Change %

Penrith        $229,950        $458,750        99

Darling Point        $950,000        $1,888,000        99

Lidcombe        $370,000        $700,600        89

Sydney        $590,000        $1,110,500        88

Newtown        $370,000        $685,000        85

Manly        $720,000        $1,305,000        81

Haymarket        $645,000        $1,170,000        81

Liverpool        $246,500        $449,500        82

Auburn        $310,000        $560,000        81

Crows Nest        $500,000        $890,000        78

在公寓方面,过去十年中,Newton 是单价中位数增幅最大的五个区域之一。

内城区,东区和西区等区域的中位价涨幅最大,Penrith和 Darling Point 的中位价涨幅为99%。

Lidcombe,市中心,Newtown 也在前五名之中。

在过去十年,悉尼有六个区的公寓房价上涨超过五十万澳元,其中 Darling Point 涨幅最大,中位价格上涨了93.8万澳元。

对明年的展望,Stephen Koukoulas 说,他认为尽管悉尼人的工资增长缓慢,但是房子的价格仍将继续上涨。

他说,悉尼动力十足,充满活力。

他指出,去年和今年政府批出的建筑许可证急剧下降,这可能导致明年这个时候,悉尼会出现房屋短缺。

他补充说,所有数据都显示明年悉尼房市场有望实现两位数增长。

我们悉尼的房子价格很快就会恢复到最高位

我们预计到明年3月或4月,市场价格可能会再创新高,并且可能会继续上涨下去。

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