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如何看澳大利亚租房市场指标 分析投资潜力

如何看澳大利亚租房市场指标 分析投资潜力

投资者一般聚焦于房产中位价、拍卖出清率来估计房产走势。澳洲知名房地产分析机构、买方代理Propertyology的一份新调查,从全澳各地近几十年来租房市场的数据,分析了投资市场的走向。

据澳洲房地产网消息,Propertyology研究部门主任普莱斯利(Simon Pressley)说,租房市场空置率在3%通常是市场“平衡”的临界点。

“当空置率超过3%的时候,说明供大于求,租金开始下降——之后销售市场也会跟随这个趋势。反过来,当空置率低于2%的时候,租金开始上升。”

租金增长区

近几年,霍巴特的空置率非常低衹有0.6%,不难解释为什么这几年霍巴特的房产市场表现是全澳最好的。

普莱斯利说,在过去两年里,霍巴特最普通独立房的周租金涨幅达100澳元。“霍巴特是本世纪以来澳洲经济涨幅最大的城市。劳动力市场扩大了,来自外州的移民增加了,很多项目都在规划中。霍巴特的建筑业跟不上这些发展带动下对房产的需求。”

调查显示,在过去的一年里堪培拉的租房市场在澳洲第二强劲。“旺盛的旅游业、专业服务工作和国际留学生的增加,提振了堪培拉的经济。”

“不过,随着堪培拉新房供应的增加,特别是新公寓房的上市,可能会对租金形成压力。”

租金持平区

近十年来,布里斯本租房市场都比较疲软,经济表现不尽人意,独立房库存太充裕,住房市场投资量很小。

普莱斯利分析说,由于悉尼和墨尔本房产市场的压力,一些人迁至布里斯本,加上住房建筑项目数量减少,布里斯本租房市场终于恢复到平衡点。但是如果私有经济没有大的发展,要想看到房产大幅增长也不容易。

墨尔本的租房市场在过去四、五年间还算平衡,普莱斯利说,要看到增长短期内也不大可能。“墨尔本空置率目前在2%左右,但是已经导致墨尔本和悉尼房产下滑的因素——过量的公寓房供应和价格压力,仍在限制发展。”

再看阿德莱德,普莱斯利说不尽人意的经济和疲弱的人口增长,导致阿德莱德的租房市场在过去十年都没什么增长。这里新的独立房供应量小,空置率衹有1%左右,对租金形成一定压力。普莱斯利称,阿德莱德的房产市场就像布里斯本的拷贝,没有强劲的就业发展为动力,就看不到其它的发展,因此短期内看到租金或房价的上涨也不大可能。

租金下降区

创纪录的新房上市、大量投资房的涌入,以及人口迁至外州,悉尼租金开始下降。

普莱斯利说,珀斯的情况与悉尼类似。“珀斯这十年的趋势,凸显了大量人口迁去外州导致这全国第四大城市房产的高峰和低潮。特别在过去四年里,珀斯租房需求减少,租金下跌。”

至于北部的达尔文,普莱斯利认表示,上一次看到房价的上涨是2012年。

“经济的持续低迷,人口的流失,导致达尔文的空置率为全国最高。租金还在下降,不过下降的速度有所放缓。”普莱斯利说。

租金上涨的非大城市郊区

普莱斯利特别挑出了一些租金上涨的非大城市郊区,认为除了大城市和中心城市,这些郊区倒是有些投资机会。

他说,凯恩斯、麦凯(Mackay)和班达伯格(Bundaberg),就是昆士兰非大城市地区低空置率的典范,比多数首府城市都低,莫兰巴(Moranbah)的租金最近大涨。

“在新州,卧龙岗(Wollongong)、纽卡斯尔(Newcastle)和麦觉理港(Port Macquarie)的租金有些疲软,达博(Dubbo)和中西部大部分城镇郊区租房市场(利润空间)有些紧,阿米代尔(Armidale)、瓦嘎瓦嘎(Wagga Wagga)、格里菲斯(Griffith)租房(投资市场)压力将进一步增强。”

“维州的吉朗(Geelong)、巴拉瑞特(Ballarat)近几年发展强劲,不过最近势头有所削弱,说明这些城镇发展周期的顶峰已过。”普莱斯利说。

最后,普莱斯利的话题又回到了塔斯马尼亚。

“朗塞斯顿(Launceston)在过去12个月间是全国最强劲的房产市场之一。伯尼(Burnie)和德文波特(Devonport)租房和买卖市场压力都较大。”

“在我看来,塔斯马尼亚房产市场的投资回报仍然最好。”普莱斯利说。

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