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是升!不是降!为何房市预言者在2019年全错了?

是升!不是降!为何房市预言者在2019年全错了?

2019年对于房市预言者来说,是震惊地被打脸的一年。在年初,即使是澳大利亚最精明、最可靠的市场观察专家,都出现了严重的错误,他们普遍认为,在悉尼和墨尔本暴跌的带动下,澳洲房价还将持续下跌12个月。

联邦选举的意外结果,也是几乎没有人预料得到,工党引起巨大争议的修改负扣税和资本利得税政策计划被终结,几乎是在一夜之间,改变了消费者对房地产市场的看法。

预言者们没有预见到6月份以来的三次降息(使现金利率降至0.75%的历史低点),也没有预见到澳大利亚金管局(APRA)会大幅放宽对投资者贷款的调控,住房需求以一种戏剧性和出人意料的方式被提振起来。

根据CoreLogic的房屋价值指数,悉尼,墨尔本,布里斯班,阿德莱德和珀斯这五个主要首府城市的房屋价值在2019年底综合累计上涨约2.6%,而2018年则下降6.1%。悉尼和墨尔本目前是澳大利亚两个最强劲的房地产市场,在2018年,曾经分别以8.9%和7%的跌幅引领了回调。

到2019年底,两个城市的房价都上涨接近5%,进入2020年,仍然保持强劲的上涨势头。布里斯班(包括黄金海岸)和阿德莱德今年与去年持平,不过,今年第四季度相对强劲的增长将为2020年带来好兆头,只有珀斯仍将保持疲弱,降幅近7%,但也出现温和好转的迹象。

CoreLogic的数据显示,在规模较小的市场中,霍巴特上涨4.2%,堪培拉上涨3%。只有动荡的达尔文市场仍在急剧下跌,自1月份以来下跌了10.9%。


 – SQM为自己打6分 – 

SQM董事总经理路易•克里斯托弗是一位资深的市场观察家,也是往年预测最准确的人之一。在预测悉尼和墨尔本复苏的错误后,他给自己的2019年预测打了6分(满分10分),而事实证明,他对其他首都城市的预测还是准确的。

“在我看来,预测变得更具挑战性,”他在接受《澳大利亚金融评论》采访时表示。“在一定程度上,这是少数政策制定者对市场施加更大影响的结果。“他说:“预测者需要顾及APRA主席和他的顾问团队心态,以及APRA如何与澳大利亚央行和联邦政府相互作用,而非单单考虑利率、GDP和人口。

“总的来说,我给自己的2019年预测打6分,对部分城市的预测,包括自由党获胜的情况,以及对租金的预测基本正确。“但6分这样的结果不是我想要的。”

SQM曾在其2018年11月发布的《繁荣与萧条报告》(Boom and Bust Report)中预测,在工党竞选胜出的情景下,首府城市房价将下跌3%至6%,现金利率直到年底都保持不变,经济增长将放缓。基于这种预期,悉尼和墨尔本的房价将下跌6%至9%,而以霍巴特为首的所有其它首府城市(涨幅在5%至9%之间)的情况会好一些。

SQM的确考虑了自由党赢得大选的情况,但仍预计,如果出现这种情况,房价将出现较为温和的下跌(在1%至4%之间),而悉尼和墨尔本仍是最疲软的市场。但SQM对堪培拉、珀斯、阿德莱德、布里斯班和霍巴特的预测基本准确。

Christopher先生说,不仅仅是出乎意料的选举结果,还有降息,再加上APRA的进一步放松,使得温和的复苏转为“V型反弹”。而Christopher并非唯一犯错的人。CoreLogic资深的研究主管Tim Lawless也没有预料到情况会迅速好转。

Lawless在2月份指出,“信贷紧缩、消费者信心减弱、国内外投资减少以及住房供应水平上升”是导致情况恶化的“主要因素”,购房者可以尽量地讨价还价,不紧不慢地找到合适的房子。当房价开始复苏,SQM在8月份已经大幅修改预测,预计之后六个月悉尼房价要上涨6%,克里斯托弗先生变得“越来越有信心,即使没有另一个降息,我们将会看到悉尼和墨尔本出现两位数的增长”。


 – Domain表现较佳 – 

九号台旗下的房地产平台Domain在踏入2019年时的预测比其他许多网站更为准确些。Domain曾预测,至今年底独立屋房价将上涨1%,公寓将上涨2%,这可能是唯一正确把握房市走势方向的预测机构。

Domain经济学家Trent Wiltshire在年初表示:“投资者的谨慎、银行贷款业务的收紧、市场人气低迷以及新增住房供应,这些因素都给2018年的房价带来了压力,并将在未来几个月继续推低房价。”“但我们预计情况将在2019年缓慢好转。”Domain对悉尼市场将持平的预测,比那些认为市场将大幅下跌的人更接近事实,尽管该公司对珀斯市场将上涨5%的预期为时过早。

不过,在霍巴特、阿德莱德和堪培拉,Domain对房价小幅上涨(2%至4%)的预测是准确的。

 – 评级机构预测错误 – 


评级机构穆迪(Moody’s)今年1月预测澳大利亚全国房价将下跌4%,与市场表现相去甚远。穆迪预测悉尼2019年房价将下跌3.3%,墨尔本下跌6%,也是错误的。

今年4月,在大选前夕,穆迪(Moody’s)变得更加悲观,预计首府城市的独立屋房价将下跌7.7%,并预计公寓房价将小幅下跌4.3%。

与SQM一样,穆迪(Moody’s)在悉尼和墨尔本以外的地区表现较好,预计布里斯班的涨幅为1.2%,而实际涨幅为0.5%。

对珀斯而言,它的方向是正确的(尽管不是修正的幅度),下跌2.8%。阿德莱德市场今年持平,而非穆迪(Moody’s)预期的2.6%的涨幅。穆迪预测霍巴特的房价将会下跌,这一预测为时过早。

另一家全球评级机构惠誉(Fitch)可能不愿重读其1月初的报告。该机构在一份对24个主要经济体的研究报告中预测,澳大利亚将出现今年全球最大的房价下跌。惠誉评级(Fitch Ratings)预测,澳大利亚房价将在2019年下跌5%,

原因是一旦银行业皇家委员会(Royal Banking Commission)发布建议,信贷将进一步收紧。不过当时惠誉预测房价在2020年将上升,这种情况出现的可能性似乎越来越大。

至于房地产市场资深人士John McGrath则是两边下注。McGrath在2019年的《McGrath报告》(该报告于2018年10月发布)中表示,悉尼和墨尔本的房价可能会进一步调整5%至10%。

但他也表示,“随着买家需求在调整后的价格水平上增长,出现小幅反弹的可能性很大”。现在,几乎所有房地产市场分析师都预测2020年房价将大幅上涨,听取一下那些持相反观点的人的意见或许会有点好处。

更多详情请参阅:https://www.afr.com/property/residential/up-not-down-why-housing-market-forecasters-got-it-badly-wrong-in-2019-20191219-p53lh5

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