四大银行中有三家预测明年至少会降息一次，这将触发需求再次激增。
如果澳大利亚储备银行（RBA）明年降息 50 个基点，一对普通夫妇的借款能力将增加约 4.3 万澳元。
根据澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）的借款计算器，假设这对夫妇的家庭年收入为 20.904 万澳元，其借款额度将从 119 万澳元提升至 123 万澳元。
当这种效应扩散到潜在首次购房者、房地产投资者、 downsizer（换小房者）和改善型购房者群体时，房地产市场可能会迅速发生转变。
金融市场预测，2026 年年中降息的概率为 50%，四大银行中有三家预计明年至少降息一次，仅联邦银行认为降息可能性较低。
在澳大利亚多个地区，住房供应不足意味着无论利率如何变动，房价可能继续上涨；房地产研究机构 Domain 预测，悉尼的房屋中位价明年将达到 190 万澳元。
不过，全国购房者中介机构 InvestorKit 表示，若 2026 年降息，有 10 座城市的资本增值潜力尤为突出，这为潜在购房者提供了线索，帮助他们在竞争加剧前找准投资方向。
这些地区的共同特点是：降息将要么（a）显著提升购房可负担性，让持币观望的首次购房者得以入市；要么（b）增强房地产投资者的借款能力，促使他们将目光投向更优质的郊区房产。
降息影响市场的五大路径
经过三年的高利率周期后，澳大利亚储备银行在 2025 年累计降息 75 个基点，现金利率从 1 月的 4.35% 降至 8 月的 3.6%，此后一直维持这一水平。
在 11 月的货币政策会议上，央行行长米歇尔・布洛克（Michele Bullock）表示，通胀高于预期意味着 2026 年既可能降息，也可能加息。
InvestorKit 研究主管兼首席执行官阿琼・帕利瓦尔（Arjun Paliwal）指出，理解降息对房地产市场和购房者的影响，需关注五大核心路径：
- 首次购房者等经济条件较弱的群体将能够入市，因为抵押贷款还款压力将减轻。
- 依托资产净值的改善型购房者有能力在更优质的区域购房，或选择更大的户型。
- 自住型购房者的活跃度将相对投资者提升。他们希望抓住时机购置可长期居住的房产。
在此，我们补充一些背景信息：
帕利瓦尔表示，截至 2025 年 8 月的一年里，自住型住房贷款活动保持相对稳定，改善型购房者和首次购房者的贷款需求均未出现显著增长。
他认为，这表明 75 个基点的降息幅度尚未改变租房者的决策逻辑。
但随着租赁市场持续紧张、租金上涨，对许多人而言，较低的利率将使买房比租房更具性价比。
此外，值得注意的是，银行向投资者发放的贷款占比（41%）已引起贷款监管机构澳大利亚审慎监管局（APRA）的关注。
上一次投资者贷款占比达到这一水平是在 2014 年，当时占比高达 45%，促使 APRA 对银行的投资者贷款额度实施限制，原因是担忧部分贷款存在过高风险。
- 投资者将转向资本增值潜力更高的房产。他们能够借入更多资金，因此有能力竞标更昂贵的房产。由于抵押贷款还款支出减少，他们愿意选择租金收益率较低但资本增值潜力更大的房产。
- 购房者信心增强。所有群体都被鼓励在借款能力较强、还款额较低的窗口期迅速行动，以锁定目标房产。这将进一步推高需求，拉动房价上涨。
帕利瓦尔表示：“历史表明，当降息改善市场情绪时，房价上涨将随之而来，尤其是在购房者心理因素影响较大的市场。”
“简而言之，虽然降息提升了购房可负担性，但真正将潜在需求转化为实际交易的是信心的回升。”
InvestorKit 列出的 10 座城市的共同特征是持续的住房供应不足。
较低的利率使投资者获得更多资金，他们正重新涌入市场。与此同时，政府推出的 5% 首付计划（5 per cent deposit scheme）正吸引数千名额外的首次购房者入市。
在供应短缺的背景下，这些因素共同催生了强劲的需求。
帕利瓦尔说：“在昆士兰州、西澳大利亚州和南澳大利亚州，多个市场在未进一步降息的情况下已呈现繁荣态势。然而，若澳大利亚储备银行 2026 年再降息 1-2 次，以下这些市场可能会加入房价上涨的行列。”
根据帕利瓦尔的分析，若降息落地，三类市场将实现最大幅度的增长：
1. 投机性购房者集中的高价城市
悉尼和墨尔本属于这一类别。
随着利率下降和信心回升，这些市场往往反应最为迅速。
帕利瓦尔表示，大悉尼地区的房价上涨受到大量投机性购房者的推动。从历史上看，当利率等金融环境发生变化时，悉尼市场的反应向来最快。
但悉尼也是澳大利亚房价最高的市场，对许多人而言难以负担。房地产研究机构 Cotality 的研究主管伊莱扎・欧文（Eliza Owen）指出，这意味着投资者和首次购房者的活动将更多集中在悉尼的低价区域，例如坎贝尔敦的梅南格尔公园（Menangle Park）或悉尼西南部的米勒（Miller）。
欧文表示，随着更多购房者涌入，这部分市场已实现强劲增长。以梅南格尔公园为例，过去一年的住宅中位价上涨了 17.1%。
帕利瓦尔认为，与悉尼类似，大墨尔本地区的房价增长将得到大量投机性购房者、紧张的供应以及本地经济条件改善的支撑。
欧文指出，过去五年间，墨尔本已从澳大利亚第二昂贵的城市跌至第四位，如今具备了可负担性优势。这正吸引着大量州际净移民，并拉动首次购房者入市。
2. 有望从 “临界不可负担” 转为 “临界可负担” 的城市
吉朗（Geelong）、奥尔伯里 – 沃东加（Albury-Wodonga）和奥兰治（Orange）属于这一类别。
这些地区的降息将引发销量反弹，尤其是此前因负担不起而无法入市的自住型购房者。
例如，吉朗的房屋中位价为 70.2137 万澳元，基于 “抵押贷款还款占收入比例是否超过 33%” 的标准，该地区对自住型购房者而言处于 “临界不可负担” 状态。
但在降息 0.5 至 1 个百分点后，此类城市可能会转为 “临界可负担”。
雷・怀特集团（Ray White）首席经济学家内里达・科尼斯比（Nerida Conisbee）指出，InvestorKit 列出的多个城市位于维多利亚州地区，这些地区的房价总体呈回升态势。
根据 Cotality 的数据，吉朗的房价同比上涨 3.6%，沃东加上涨 6.1%，巴拉瑞特（Ballarat）上涨 5.2%。
科尼斯比表示：“这些地区此前表现疲软，但如今充满机遇 —— 尤其是维多利亚州和墨尔本。这是一个规模庞大的经济体，吸引着大量移民，因此从根本上说，这里是理想的投资目的地，只是在过去四五年间面临着诸多挑战。”
从投资者的角度来看，帕利瓦尔认为奥尔伯里 – 沃东加是最突出的地区。他说：“原因在于该地区正呈现多方面的积极变化。”
“当地就业市场强劲，人口增长回升，而且人们对本地经济前景和交通选择感到乐观。从这里出发，能够便捷快速地飞往各大首府城市。”
欧文认同奥尔伯里 – 沃东加有望实现持续的房价增长，但她指出，若人口持续显著增长，该地区可能需要加大就业和基础设施投资，以维持吸引力。
帕利瓦尔认为，新南威尔士州地区城市奥兰治的房屋均价为 69.3 万澳元，目前估值略高，但降息可能会提升其对购房者的可负担性。
这些城市的持币观望者可能最终得以入市或改善住房条件。但科尼斯比提醒，无论利率走势如何，首次购房者的最佳购房时机是当他们自身准备就绪时。
“我们无法确切预测利率会如何变动。如果你是首次购房者，入市时应做好利率不会下降的准备。”
3. 已积累上涨压力的市场
霍巴特（Hobart）、纽卡斯尔（Newcastle）、朗塞斯顿（Launceston）、巴拉瑞特（Ballarat）和沃南布尔（Warrnambool）属于这一类别。
这类城市的核心基本面（如供应紧张和租金上涨）表现强劲，但由于消费者观望情绪或可负担性问题，房价增长滞后。在这些城市，降息将起到提振信心、释放需求的作用。
以塔斯马尼亚州的朗塞斯顿为例，2023 年该市房价跌至均价 54.5 万澳元，但在 2024 年末开始回升，2025 年增长更为明显。目前房价已达 59.0108 万澳元，降息未必会直接推动增长，因为该市已变得更可负担，更多首次购房者能够入市。
但帕利瓦尔表示，降息带来的购房者信心提升是增长的 “隐性加速器”。也就是说，借款能力和可负担性将驱动需求，但购房者的信心将决定需求增长的速度。
他说：“在许多供应紧张的地区性和中型城市市场，房价尚未充分反映其潜在的市场压力。”
“在这些地区，进一步降息将起到提振情绪的作用 —— 鼓励持币观望的购房者采取行动，使本地房价增长与基本面相匹配。”
其他需要考虑的因素
科尼斯比表示，即使利率下降，供应短缺和建筑瓶颈意味着房价不太可能下跌。
她还认为，低价市场的活跃度上升（过去几个月归因于首次购房者 5% 首付计划的扩容）将持续下去。
“我们旗下的贷款市场（Loan Market）是澳大利亚最大的抵押贷款经纪公司之一，我们发现首次购房者的预批准和贷款申请活动激增。显然，这是一项极受欢迎的计划，” 她说。
“但我们也注意到，在首次购房者计划推出之前，低价市场的表现就已超过其他市场。”
“这一趋势无疑将持续下去，因为一旦首次购房者和投资者同时涌入，低价市场将出现非常强劲的行情。”
她补充道，当然，由于整体可负担性挑战依然存在，会产生连锁反应 —— 那些原本处于高价市场的购房者会降级至他们能够负担的低价市场。
“房价走势在很大程度上取决于联邦政府能否实现建造 120 万套住房的计划，” 她说。
“如果这一目标能够实现，许多房地产市场的局面将大不相同。”
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