随着联邦政府的5%首付计划（5% Deposit Scheme）吸引更多首次购房者进入市场，标普全球评级（S&P Global Ratings）警告称，需求激增可能会对住房可负担性产生负面影响。
标普全球评级（S&P Global Ratings）告诫称，澳大利亚通过5%首付计划扩大对首次购房者（first home buyers, FHB）的支持，正推高入门级房价，削弱银行的损失保护能力，并将更多抵押贷款风险转移至联邦政府（Commonwealth）。
在一份题为《澳大利亚扩大购房者支持或适得其反》（Australia’s Expanded Support For Homebuyers Could Backfire）的新报告中，标普（S&P）表示，该计划正刺激首次购房者的强劲需求，并推高市场底层房源的价格。
这家评级机构指出，2025年约40%的首次购房者使用了该计划，并预计在10月份计划扩大后——取消收入上限并提高房价门槛——2026年这一比例将升至约50%。
标普表示，额外的需求正侵蚀该计划本应带来的住房可负担性改善。
报告中写道：“澳大利亚扩大后的计划刺激了首次购房者的需求，这将使许多首次购房者难以负担房价。此外，此类援助可能会将其旨在帮助的首次购房者挤出市场。”
该机构表示，更高的房价上限意味着现在有更多住房符合资格，从而将竞争集中在这些门槛以下的低价房源领域。
标普预计，随着借贷能力最终放缓，以及扩大资格带来的初始需求浪潮逐渐消退，入门级房产价值将继续攀升，随后达到峰值趋于平稳。
报告指出：“由于借款人能力受限，市场低端房产价格可能会上涨并趋于平稳。”
银行获得的保护不如房贷保险（LMI）
除了对可负担性的担忧外，标普还指出，银行、保险公司和政府之间的抵押贷款风险分担方式发生了重大转变。
尽管该计划允许借款人通过获得政府担保来避免购买贷款人抵押贷款保险（lenders mortgage insurance, LMI），但标普强调，这种担保的覆盖范围比传统房贷保险更有限。
报告中写道：“5%首付计划可能使银行面临损失缺口。例如，如果抵押贷款的贷款价值比（loan-to-value ratio）为90%，该计划仅覆盖80%以上的部分。这意味着最大覆盖比例仅为10%。”
“相比之下，贷款人抵押贷款保险（LMI）可完全覆盖损失缺口。换句话说，在该计划下，银行面临的尾部风险显著更大。”
标普信贷分析师Angela Zhou警告称，该计划实际上是用主权担保取代了私营保险公司的保护——但却没有达到相应的覆盖深度。
“澳大利亚政府的5%首付计划实际上削弱了保险公司的业务，并放弃了信贷保护，”Zhou表示。
她强调，理论上，该担保将较低的私人信贷质量替换为联邦政府更强的信用状况，但却让银行承担了更多的极端损失风险。
“我们认为，与贷款人抵押贷款保险（LMI）相比，银行在该计划下获得的信贷损失保护更少，”她说。
“然而，该计划仅对高达抵押贷款金额15%的信贷损失提供保护；而贷款人抵押贷款保险（LMI）可提供100%的覆盖。”
主权担保占比上升，房贷保险（LMI）行业受挤压
标普还强调，随着更多首次购房者选择政府担保，房贷保险（LMI）行业面临的竞争压力日益加大。
报告指出：“5%首付计划将通过抢占更大比例的首次购房者，给贷款人抵押贷款保险（LMI）行业带来压力”，并预测未来12个月新的房贷保险（LMI）业务将“继续下滑”。
即便如此，标普表示，并未看到房贷保险（LMI）市场遭受重大打击，并指出许多贷款人——尤其是互助机构——仍将抵押贷款保险作为关键的风险和资本管理工具。
该机构称，银行还将约一半的高贷款价值比抵押贷款保留在资产负债表上，其余部分仍通过房贷保险（LMI）投保，这有助于维持对保险覆盖的持续需求。
与此同时，随着担保贷款的数量和规模增加，政府在风险池中的占比也在上升。
根据澳大利亚住房局（Housing Australia）的数据，标普指出，自该计划推出以来，约有23万笔担保贷款，截至2025年6月30日，仍有118,936笔担保有效，价值达82亿澳元，并估计到2030年，政府的风险敞口可能攀升至约620亿澳元。
主权风险仍被认为可控
尽管标普警告称“5%首付计划正将风险从私营机构转移至政府资产负债表”，但该机构得出结论，由此产生的或有负债目前仍处于可控范围。
该机构表示，迄今为止，该计划下仅支付了3笔索赔，且强劲的房价增长和全额追索权贷款结构降低了大规模违约的可能性。
Zhou表示，政府正在从抵押贷款保险公司手中抢占业务，但并未承担不成比例的风险敞口。
“在我们的基准情景下，随着房价上涨以及借款人对所有债务承担个人责任，大规模违约和止赎的可能性不大，”她说。
标普表示，预计澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）将“谨慎监控该计划的影响”。
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