5月18日清空率|澳洲房价,工资涨幅差太远!房市风暴将长期存在

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最新房价走势

澳大利亚储备银行 (RBA) 助理行长萨拉·亨特(Sarah Hunter)周四指出,澳洲住房建筑业正面临“完美风暴”!

亨特警告称,由于净海外移民带来的人口增长超过了住房建设,澳大利亚人将面临长期的房价和租金上涨。

“澳大利亚的人口增长速度通常比其他发达经济体更快。人口增长显然意味着对住房的潜在需求随着时间的推移而上升——所有这些额外的人都需要一个居住的地方。”

“目前需求增长远远超过供应”,并估计潜在住房需求每年在 260,000 至 320,000 套之间。

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自 2005 年净海外移民增加以来,澳大利亚住房市场在大部分时期都经历了结构性供应不足。

澳大利亚储备银行对潜在需求的估计也远高于国家住房供应和可负担性委员会 (NHSAC) 在其《2024 年住房系统状况》报告中的结论。

NHSAC 估计,目前的潜在需求约为 230,000,之后将降至约 174,000。

住房需求和供应之间的不平衡导致租房空置率下降,并推高了租金通胀。

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她还指出,“过去几年,活动受到了极大的限制。材料、固定装置和配件以及熟练劳动力供不应求,运输延误大大延长了建设时间”。

“该行业目前面临需求减弱——人均住房审批量处于十年来的最低水平。换句话说,一些市场参与者推迟了项目或决定不开始,因为与项目回报相比,建筑成本相对较高”。

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亨特称,成本“急剧上升,预计不会大幅回落”。

“与疫情相关的供应链中断和其他类型建筑对资源的竞争已大幅推高价格,自 2019 年底以来已上涨近 40%。”

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更糟糕的是,“许多住宅建设项目都是通过债务融资的,因此更高的利息成本将抑制新住房供应的流动。”

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因此,澳大利亚央行预测住房建设低迷将持续一段时间。

反过来,亨特表示,澳大利亚的住房危机将持续下去:“需求压力以及租金和价格的上行压力将持续存在,直到新的供应出现”。

澳洲房价在过去十几年的涨幅远超工资涨幅,这使得潜在购房者更难完成置业计划,除非他们愿意承担巨额债务,或从家人那里获得帮助。

而这种情况可能会越来越严重。

住房的需求已经超过了新建住房的速度,与此同时过去两年利率上涨也提高了买家的预算。 

与此同时,最近工资增长的回升显示出见顶的迹象,但增幅低于房价增长。

本周澳洲统计局(ABS)的数据显示,截至3月份的一年内,工资上涨了4.1%,略低于截至12月份的一年。 

相较之下,Domain的数据显示,在截至3月份的一年内,首府城市的房价上涨了 8.4%,但墨尔本的涨幅较低,而悉尼的涨幅较高。 

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但从长期来看,差距非常明显。在截至3月份的12年里,首府城市的房价飙升了93.5%,而工资仅上涨了34.7%。

联邦银行(CBA)澳洲经济部门负责人Gareth Aird表示,在过去几年之前的30年里,利率一直处于结构性下降状态。

“随着利率下降,一定收入水平的借贷能力也在上升,这使得房价在很长一段时间 内持续上涨。” 

而最近,尽管加息,但房价的上涨速度仍然快于工资,他将其归因于人口增长强劲,而住房供应相对不足,以及买家获得父母的支持。

最新数据显示,由于买家凭借家人或自己通过住房创造的财富(而不仅仅是工资储蓄)的帮助下买房,所支付的首付款正在增加。

Aird还指出,随着女性在劳动力中所占的比例不断增加,双收入家庭的兴起意味着 家庭收入的增长速度快于工资,这也是推动房价上涨的另一个因素。

“在几个首府城市,中位房价住宅的可负担性已经达到了历史最差水平,进入住房市场变得越来越难。”

现在买家需要更多的首付,并且必须用更大比例的收入来偿还贷款,但他们 购买的房产可能比30年前父母在类似职业工作时能买到的还要小。

PRD Real Estate首席经济学家Diaswati Mardiasmo也强调了新建住房的不足,以 及利率的结构性下降。

工资增长和房价增长之间的差距现在已经如此之大,要缩小这一差距将是一 个挑战。

“即使工资继续上涨,即使房价保持稳定,工资的涨幅也必须足够大,而且要持续 很长时间,而房价也必须长期保持稳定才有用。”

“在其他条件不变的情况下,这一差距将继续扩大,因为房价会继续上涨。” 

参考数据:CoreLogic,REA

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