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最新CoreLogic房价报告:房地产复苏初现曙光!高层公寓仍是“雷区”

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  • 悉尼卖套房,佣金拿9万
  • 住房市场出现向好迹象
  • 高层公寓仍是高风险区

前言

春季房产销售旺季还没来,澳洲的开发商已经摩拳擦掌,一副势在必得的样子。

悉尼一些期房开发商甚至抛出了“买一套房,给付佣金9万”的活动,吸引房产经纪、理财顾问、会计师等为其效力。

恰逢其时,澳洲房产研究机构CoreLogic发布了最新的“二季度住房市场报告”。

数据显示,多个指标显示澳洲住房市场有所好转,但是风险依旧存在,特别是高层公寓市场。

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悉尼卖套房,佣金拿9万

在澳洲,春季是传统意义上的房产销售旺季。

为了抓住这一时期,不少开发商会加大房产营销力度,推出多种促销活动,例如买房送装修,送家电,返现等常见手段。

但是,今年的开发商格外热情,尤其是不少高层楼花开发商开始“加码”住房销售佣金来推动楼盘销售。

据了解,一些开发商实施的首套房佣金比率为8%,随后成交的多套房佣金比率超过15%。具体支付金额则取决于代理保证销售的房产数量。以一套120万澳币的公寓为例,佣金可以拿到9万澳币之多。

Patrick Bright是悉尼的一名买家代理。据其透露,很多开发商开始为高层、期房楼盘抛出了“非常丰厚”的佣金奖励。

Bright表示,很多这样的公寓都是针对首次置业者。因为后者可以获得当地政府的印花税优惠措施和其他补贴。另外,自管养老基金也是这些开发商的重点关注对象。

Bright指出,期房开发商目前提供的佣金从4%到10%不等。而按照往常的惯例,代理佣金抽成一般为2.5或3个点,其中包括了营销费用。

他说:“在本次销售旺季带来之前,开发商开出的条件中,营销人员也可以额外获得几个点的抽成。但是,这些都会算在买家的头上。换言之,由买家买单的佣金比例就超过了10个点。”

“这可是一大笔钱!”

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CoreLogic 最新二季度住房市场快报

根据澳大利亚房产研究机构CoreLogic公布的最新数据,今年二季度,全澳范围内住房价格下跌1.0%,较上一季度2.3%的跌幅明显收窄。

二季度,首府城市和非首府地区整体住房价格较上一季度环比分别下跌1.1%和0.9%。

值得一提的是,八大首府城市全部沦陷,二季度住房价格无一录得上涨。悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文和堪培拉分别下跌1.1%、0.6%、1.4%、0.4%、2.1%、1.1%、3.6%和0.7%。

市场分析人士指出,银行信贷收紧影响开始在这段时间集中凸显。

但是,从住房价格年度变化来看,澳洲所有首府城市住房价格波动幅度收窄。

截至今年6月的一年内,澳大利亚整体住房价格下跌了6.9%,但是这一同比跌幅较上两个月略有收窄。其中,首府城市房价较上年同期8.0% ,非首府城市则分别下跌了3.1%。

首府城市方面

截至今年6月的一年内,房价录得下跌的首府城市包括:悉尼(-9.9%)、墨尔本(-9.2%)、布里斯班(-2.6%)、阿德莱德(-0.3%)、珀斯(-9.1%)达尔文(-9.3%)。与此相反,录得上涨的首府城市则包括霍巴特和堪培拉,涨幅分别为2.9%和1.4%。

和其他首府城市不同,截至今年6月的一年内,悉尼和墨尔本独栋屋的跌幅要大于同期的公寓。数据显示,悉尼独栋屋和公寓的年度跌幅分别为10.8%,和8.0%。墨尔本的这一数据则分别为11.8%和3.3%。

较近期周期性高点相比,悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文和堪培拉的住房价格分别下跌了14.9%、10.9%、2.9%、1.0%、19.8%、1.1%、30.1%和1.1%。

值得一提的是,尽管过去18个月内,澳洲住房价格持续录得下滑。但是从长期来看,澳洲住房价格仍保持明显的上涨趋势,并且快于同期的通胀率。

截至2019年6月的十年内,全澳整体住房价格上涨了47.1%。悉尼和墨尔本作为澳洲两个体量最大,涨幅最大的首府城市,过去十年的整体住房价格分别升值了70.9%和67.3%。

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住房市场出现向好迹象

市场涨跌本质上还是受供求关系、以及市场基本面和资金面的影响。

从以下先行指标来看,澳洲住房市场出现明显向好的迹象。当然,这其中既有政府政策人为干预的因素,也有市场自行调节的因素。

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住房成交量

截至2019年6月的一年内,澳大利亚成交房产数量预计达到412,154套。这一成交水平虽然明显不及前几年,但是最近几个月已经开始趋于稳定。

值得一提的是,悉尼和墨尔本两地住房成交量较上一年度出现急剧减少,同比分别下降了21.9%和27.0%。

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折价水平

在市场大环境不好的情况下,急于出售房产的卖家就不得不通过多次下调价格,所谓的折价幅度是指成交价和最初挂牌价之间的差距。

整体而言,今年6月,首府城市成交房产折价幅度为6.0%,高于上年同期的4.8%。虽然卖家折价幅度较去年同期要大,但是也开始出现收窄的趋势。

3

成交周期

今年6月份,首府城市住房成交周期一般为51天,即从挂牌上市到最终成交出售的天数。相比一年前的35天,有所延长。

同样,最近几个月,成交周期有所缩短。

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住房贷款

澳大利亚统计局(ABS)公布的最新数据显示,今年6月份,投资房贷时隔11个月后录得增长。

受益于投资房贷的回升,经季节性因素调整,6月住房贷款总额增长1.9%,录得168亿澳币。

经济学家对房贷数据走强反应激烈。其中,澳新银行经济学家Adelaide Timbrell说道:“6月房屋融资需求小幅上升,暗示经过长期下跌后房屋融资需求可能会有所稳定。”

国际清算银行牛津研究所(BIS Oxford Economics)经济学家Maree Kilroy表示,首次置业贷款数量增加了2%,这一结果“令人鼓舞”。

在澳储行(RBA)连续两次降息后,目前投资型标准浮动利率、折后浮动利率和三年期固定利率分别为5.73%、5.04%和4.12%。自住型房贷利率相对更低。

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住房供应

新增获批住房数量呈现下滑趋势,新屋开工量则急剧下滑、新屋完工量短期走高。

2019年5月,全澳范围新增获批住房数量录得14,436套。值得一提的是,相比2017年11月份的高点,今年5月份的新增获批住房数量已经下降了37%之多;相比去年同期则下降了13%,提示新增住房审批数量呈现出下滑趋势。

具体而言,2019年5月,新增独栋屋和单元房获批数量分别录得8551套和5885套,较2017年11月的高点分别下跌了21.6%和37%。

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人口增长

截至2018年四季度,澳大利亚人口数量达到25,180,234人。

截至2018年12月的一年内,澳大利亚人口增长了404,783人,年度增幅为1.6%。因此,由此可见,人口的持续增长为住房市场的需求提供了强大支撑。

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高层公寓仍是高风险区

尽管澳洲整体住房市场录得改善,但是高层公寓市场仍然风险相对较高,投资者需格外谨慎。

首先,在过去住房繁荣时期屯下的大量期房项目目前在集中建设当中,预计未来几年内将完工陆续交付。

事实上,我们已经看到有关媒体报道的开发商结算期延长,估值明显低于合约价的情况。

CoreLogic的数据显示,在期房市场,每五套住房中就有一套住房目前的结算价比最初订立合约价要低10%。贷款买房人中,超过50%的人目前的结算估值低于合约价格,远高于一年前的20%。

另外,由澳洲地产开发商Mirvac开发的“St Leonards Square”项目现已封顶,并将于今年10月和12月分两批进行结算。

然而,据澳媒报道,Domain和realestate.com.au等地产分类广告网站上已经开始充斥着该楼盘的大量转售广告。

其次,期房市场老板跑路导致买房人首付款无法追回的情况时有发生。例如,澳洲楼花的“祖师爷”、悉尼开发商Ralan Group的前雇员和期房买家近期聚集在新州议会外进行抗议活动,要求拿回属于自己的首付款。

据悉,抗议者中有很多人多年来一直为Ralan楼盘从事无底薪,仅拿佣金的销售工作,他们在这些期房项目中也投资了不少钱。

另外,公寓市场质量事故频发,也引发了买家的各种担忧。

本月,在建筑行业质量缺陷频发导致多个大楼业主紧急撤离后,新南威尔士州政府任命建筑行业专家David Chandler出任该州首个建筑委员会专员(Building Commissioner),旨在推动当地建筑行业的复苏。

END

整体而言,在政策利好的推动下,澳洲住房市场改善迹象明显。

但是,经济增速放缓、工资增长停滞不前都是抑制房价上涨的明显不利因素。

不少经济学家直言,期望像上一个五年的翻倍涨幅概率明显不大。

另外,一名买家代理直言,不少开发商的摩拳擦掌实则是磨刀霍霍。因此,准买房者还应保持谨慎的观点,不要投资不成,反被收割了韭菜。

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