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“天上掉馅饼”就是重大损失的开始,Ralan集团买家被15%利息诱入深渊

“天上掉馅饼”就是重大损失的开始,Ralan集团买家被15%利息诱入深渊

悉尼和黄金海岸郊区公寓开发商Ralan Group日前因公寓价格低迷、租金下滑、和销售艰难而破产。尽管公司债权人的总额仍有待确认,但初步迹象表明,Ralan Group负债大约5亿澳币。

Ralan Group公司待开发项目管线中拥有超过3000套公寓,目前,Grant Thornton已经被任命为该公司的自愿托管机构。

据悉,在悉尼经过多年开发并获得成功之后,Ralan于2015年开始试水黄金海岸市场,并在当地成立了一家合资企业,开始了一项雄心勃勃,价值10亿澳币的开发项目。

根据《澳大利亚金融评论报》(Australian Financial Review)最新披露,已经宣布破产的Ralan Group早在2013年就从买家那里借了巨额资金,几乎与其建筑商Steve Nolan Construction遭遇严重财务困难的时间差不多。

据报道,2013年7月,在悉尼北岸(North Shore)Ralan开发项目中,一套价值69万澳元的两居室公寓的买家向Ralan释放了22.7万澳元,还向Ralan支付了6.9万澳元押金,总利息(年利率为15%)为4.4万澳元。

然后在2014年9月完工交房时从购买价格中扣除这一金额,这是一种高风险的策略,但在当时确实得到了回报。

房地产律师托尼·科达托(Tony Cordato)是悉尼Cordato Partners律师事务所的负责人,他为2013年购买这套公寓的买家代理。

科达托向《澳大利亚金融评论报》(Australian Financial Review)表示:“有一条古老却灵验的经验法则,如果支付的利息超过10%,你就会破产。至少6年来,Ralan一直在为规模庞大的贷款支付15%的利息。”

他表示,Ralan的合约中没有任何授权释放押金的条款,当他在和解协议中发现这一点时感到“震惊”,“因为如果Ralan在大楼完工之前就破产了,买家就有失去所有钱的风险”。

科达托表示,买家很可能在不知情的情况下授权向Ralan释放资金,因为他们直接与中介Ralan Property Services打交道。Ralan Property Services是一家由威廉和布莱恩·奥德怀尔(William and Bryan O‘Dwyer)执掌的公司(目前处于管理之中)。

科达托表示:“Ralan提供的价格补偿往往非常有吸引力,买家考虑到自己将以每年15%的利率获得利息,而如果他们把钱存在银行,利率就会低得多。”

五年后,在市场动荡的情况下,超过1800名Ralan公寓买家需要承受总计近2.8亿澳元的亏损,也就是这些买家此前将押金借给开发商,期望获得15%的年回报率。

Ralan在两周前倒闭,欠下5亿澳元,但它的麻烦却可以追溯到2013年,当时专门从事建筑业的史蒂夫·诺兰建筑公司(Steve Nolan Construction)遇到了现金流问题。

Ralan Group为该建筑商提供了350万澳元的现金注入,但史蒂夫·诺兰(Steve Nolan)仍在2014年2月倒闭,给Ralan带来了巨大的财务压力。

Ralan创始人威廉·奥德怀尔(William O‘Dwyer)在2014年2月表示:“我不仅要和350万澳元说再见,还要再花数百万澳元才能找到一个新的建筑商来完成这些项目。”

据了解,正是在这个时候,随着亏损的增加,奥德怀尔先生想出了以无担保贷款的形式向他的买家借钱的想法。

2013年1月,价值69万澳元的悉尼公寓的销售合同由O‘Dwyer先生作为卖方Ralan Dumaresq No.2 Pty Ltd的唯一董事签署。

根据Grant Thornton的联合管理人赛义德·贾哈尼(Said Jahani)的说法,在Ralan的Sapphire、Ruby和Orchid开发项目购买公寓的大多数买家都同意了将押金释放给Ralan的子公司,而不是安全地存放在信托账户中。

贾哈尼上周向无担保债权人表示:“从我们看到的情况来看,Ralan从未盈利。”

科达托表示:“进一步考虑一下,这是一个通过Ralan Real Estate精心策划的聪明计划,它与买家签订了附带合同,以释放押金,收获了来自买家的无担保贷款。”

“它对购买者的律师隐瞒了这些附带合同,律师无法在释放保证金时提出质疑,更不能坚持对贷款进行质押担保。”

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