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CoreLogic最新房产报告 | 跌不动了!房地产回暖?小心都是假象

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前言

CoreLogic六月房价报告:跌不动了?

低利率环境下,买房人境况好转

CoreLogic六月租房报告:收益率持续攀升

 

前言

 

新财年伊始,不少人会给自己立一个Flag。

 

根据澳大利亚广播公司的调研,实现自己的买房梦仍然是摆在第一位的。更有意思的是,在不少受访者中,已经买房的人和没有买房的人都表示自己“夜不能寐”。

 

克劳德是在悉尼中央商务区(CBD)的一名建筑工人。为了买房,他半年前去找银行贷款100万,但是银行告知他需要有25万的首付款。

 

他说:“首付款太高,自己买不起。” 为此,他经常会失眠,睡不着觉。

 

唐纳是家住墨尔本的一名业主。她虽然贷款买了房,但是直言自己晚上也睡不着觉。他的压力来自偿还贷款。

 

她说:“我在去年9月买了一套房子。随后有了一个小孩。目前,我正在休产假。因此在28周的时间里,我只能领50%的工资。”

 

“我是一名教师。当产假结束时,我将申请Centrelink补贴,可以领取大概相当于18周工资的补贴。但是,对于能否足额领取Centrelink补贴,我有点儿担心。如果我不工作的话,我将无任何收入,这有些烦人。”

 

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(图)来自霍巴特的简表示:“每分钱恨不得掰成两半花。” 来源:ABC

 

简是生活在霍巴特的一名业主。由于当地平均工资相对较低,她也面临着偿贷压力,每分钱恨不得掰成两半花。

 

在接受记者采访时,简说道,我认为我们很有可能成为“终生房奴”,还贷款得还到70岁。

 

尽管简的丈夫有一份全职工作。但是对于每一份支出,简都不得不“考量考量再考量”。

 

她说:“例如,如果和朋友聚餐,一般会在迫不得已的情况下才会出去聚餐。并且会实现做好计划,哪怕是在赌场吃一顿10澳元的午餐。”

 

澳洲地产研究机构CoreLogic公布了最新的房价报告,提示有迹象表明住房市场出现显著改善。

 

对于有房人而言,这或许是个好消息。

 

但是,对于没有买房的人而言,买房的梦想似乎又远了一些,晚上睡不着的人又多了一些。

 

2

CoreLogic六月房价报告:跌不动了?

 

澳洲房产研究机构CoreLogic公布的最新房价数据显示,今年6月份,悉尼和墨尔本两地房价自2017年达到峰值以来首次录得上涨。

 

其中,悉尼房价上涨0.1%,为2017年7月峰值以来的首次增长。墨尔本上涨0.2%,为自2017年11月以来的首次增长。

 

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就澳大利亚整体房价表现而言,今年6月份虽依旧录得下跌,跌幅为0.2%,却是2018年3月以来的最小月度跌幅。

 

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示,今年6月份,有初步迹象表明央行的降息、和市场情绪的改善开始对悉尼和墨尔本两地住房市场产生流动效应。相比之下,其他地区住房市场仍表现相对疲软。

 

他说:“过去一年,悉尼和墨尔本住房跌幅持续收窄,并于今年6月份开始录得微幅上涨。”

 

今年6月份,除悉尼和墨尔本外,霍巴特是另一个录得上涨的首府城市,涨幅为0.2%。

 

非首府城市中,南澳和北领地非首府地区房价分别上涨0.1%和0.2%。其他非首府地区则录得下跌。

 

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值得一提的是,澳洲高档住房市场(价格最高25%的住房)率先出现复苏迹象。

 

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截至今年6月的一个季度内,首府城市中,高档住房价格下跌0.9%,而中档住房和低档住房同期跌幅分别为1.2%和1.1%。这也是自过去两年来,高档住房价格季度跌幅少于其他两档住房。

 

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示,这和悉尼和墨尔本两地高档住房在过去两年内的跌幅相对较大有关。数据显示,相比周期性高点,两地高档住房价格分别下跌了17.1%和15.8%。

 

这种趋势在最近一个季度出现逆转。数据显示,截至6月的一个季度内,悉尼高档住房的跌幅收窄至1.0%,而低档住房跌幅则扩大至1.7%。墨尔本也体现出同样的趋势,两档住房价格分别下跌0.1%和0.6%。

 

Tim Lawless说道:“从目前的趋势来看,悉尼和墨尔本两地的高档住房将率先触底反弹。”

 

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从房价的年度变化来看,数据还是比较惨烈的。2018/19财政年度,46个首府城市行政区内仅有5个房价录得上涨。

 

这些上涨的地区主要集中在霍巴特、堪培拉、布里斯班和阿德莱德。而跌幅较为明显的地区则集中在悉尼、墨尔本和珀斯。

 

相比首府城市,非首府地区房价相对更为抗跌。2018/19财政年度,46个非首府城市行政区内有34个房价录得上涨。

 

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低利率环境下,买房人境况好转

 

继6月降息之后,澳联储(RBA)7月2日利率决议会议再次宣布降息至历史新低1.0%。

 

这也是自1958年左右以来的最低水平。

 

回溯至1958年,悉尼和墨尔本一处典型的住房售价不过7000澳元,时任澳大利亚总理的是Bob Menzies,而“猫王”Elvis Presley也才不过刚刚加入美国陆军。

 

自那时起,悉尼平均房价上涨了约142倍,达到100万澳币。而浮动房贷利率则于上个世纪90年代初期达到峰值,约为18%,随后下跌至历史低位。

 

目前,1年和3年期固定利率已经跌破3%,创下历史新低。伴随银行等贷款机构间吸引优质客户(即首付高、收入稳定、负债低)的竞争加剧,这一利率有望进一步下降。

 

根据比价网站RateCity.com.au的分析,以100万本息同还贷款为例,下调25个基点后的利率水平为3.89%,每年可节省超过1730澳元。两次加息50个基点后,同样的客户每年可节省接近3500澳元。

 

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就本息同还房贷而言,四大银行中的澳新银行(ANZ)已经表示会全部转嫁25个基点的降息,西太银行表示会转嫁20个基点的降息,而澳大利亚联邦银行(CBA)和国民银行(NAB)则表示会转嫁19个基点的降息。

 

然而,买的起房固然是好。但是仍有不少人,尤其是年轻一代仍然买不起房,只能选择租房居住。

 

对于这部分人群而言,租金价格的上涨同样牵动着他们敏感的神经而无法安然入睡。

 

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4

CoreLogic六月租房报告:收益率持续攀升

 

今年6月,全澳范围内整体租金价格较上月持平。

 

截至2018/19财年,澳大利亚租金整体价格为438澳元/周。其中,首府城市和非首府地区租金价格分别为466澳元/周和380澳元/周。

 

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就首府城市而言,今年6月份,悉尼、达尔文和堪培拉的租金价格录得下跌。尽管悉尼租金有所下降,但是仍然是澳洲租金最贵的首府城市。

 

值得一提的是,近些年来,曾经租房最便宜的首府城市,霍巴特租金持续上涨。目前的租房价格已经超过布里斯班、阿德莱德、珀斯和达尔文,直接向墨尔本看齐。

 

截至今年6月的一个季度内,全澳租金则微幅上涨0.3%,涨幅有所放缓,不及今年一季度1.0%的涨幅。

 

同期,首府城市租金季度涨幅录得0.1%,虽不及一季度0.9%的涨幅,但与去年同期持平。非首府地区租金季度涨幅为0.7%,较一季度1.1%的涨幅有所放缓,但是快于去年一季度0.6%的涨幅。

 

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截至今年6月的一年内,澳大利亚整体租金价格上涨0.4%。首府城市租金下跌0.1%,而非首府地区租金则上涨1.9%。

 

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尽管租金涨幅出现放缓,但是表现仍好于同期的房价,继而推动租金收益率出现上升。

 

换言之,对于打算入手房产的投资者而言,这是一个好的信号。

 

数据显示,截至2019年6月底,澳大利亚整体租金收益率录得4.14%,高于去年同期的3.83%。

 

其中,首府城市从一年前的3.55%上涨至3.87%,非首府地区则从4.93%上升至到5.14 %,为2016年6月以来的最高水平。

 

就各首府城市而言,截至2019年6月的租金收益率表现分别为悉尼(3.47%)、墨尔本(3.69%)、布里斯班(4.63%)、阿德莱德(4.45%)、珀斯(4.35%)、霍巴特(5.25%)、达尔文(6.02%)和堪培拉(4.81%)。

 

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END

 

和中国一样,澳大利亚居民对房子也有着特殊的投资情结。数据显示,澳大利亚居民70%的财富都集中在房产中。

 

展望后市,目前大多数人是看多的。但是也有机构警告称,应保持谨慎的观点。

 

投行摩根士丹利(Morgan Stanley)表示,澳大利亚住房市场的复苏仍然存在一些不利因素,其中包括居民负债高企、首付比例不得少于20%的规定,以及综合信用报告适用范围的扩大等。

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