大选在即,中国投资者还要背“推高房价”的锅吗?

在澳大利亚,当公众讨论令人眼泛泪光的昂贵住房市场时,有一句老生常谈的话是:外国人才是推高房价的罪魁祸首。
 

大选在即,中国投资者还要背“推高房价”的锅吗?

从前总理托尼·阿博特(Tony Abbott)到民粹主义企业家迪克·史密斯(Dick Smith),再到极右翼参议员弗雷泽·安宁(Fraser Anning),公众人物都一致认为,移民是该国房屋价格在全球登顶的一个关键原因。

近日,在本月的联邦选举之前,住房似乎已经不再是被讨论的主角,气候和经济问题相关的讨论已经开始主导着这场政治辩论。 

这也在一定程度上显示,对房价过高的普遍担忧可能真的已经在澳大利亚开始消退。

 

根据澳大利亚国家银行(National Australia Bank)的数据,悉尼的房价预计将下跌20%,现在的租金增长速度也是上世纪70年代初以来的最低纪录。
 

根据Essential Report民意调查,将住房负担能力列为最关心的三大问题之一的澳大利亚民众比例也降至2016年选举以来的最低水平。

即使对那些低收入的人来说,情况似乎也发生了变化。尽管悉尼仍是一个昂贵得令人震惊的城市,但据澳大利亚圣公会(Anglicare Australia)本周发布的一份报告显示,在不到两年的时间里,租金占最低工资收入30%或更低的房产数量翻了一番,占广告总额的五分之一以上。

对于当前情况的一种解释是一种外国投资“侵袭”终于告一段落了。

 

事实上,情况恰恰相反:近年来席卷全国的海外投资浪潮让澳大利亚政府和监管机构避免了因自身政策错误而付出代价。

外国,尤其是中国投资者在澳大利亚房地产上的支出无疑是巨大的。

 

根据外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)的数据,2010年至2016年,来自中国的投资增长了10倍以上,达到320亿澳元,单是这一数字就占中国上报海外投资总额的近15%。

 

近年来,约四分之一的海外房地产投资来自中国内地(该数字包括商业地产和住宅地产)。如果将香港和新加坡(这两个内地投资者最受欢迎的“中转渠道”)也算在内,这一比例将升至三分之一或更高。

 

大选在即,中国投资者还要背“推高房价”的锅吗?

然而,由于海外投资受到限制,这笔支出对现有住房存量影响甚微。外国人通常只有在持有居留签证的情况下才能在澳大利亚购买已建成住宅房产,并且必须在签证到期后出售。在每年近50万套房屋销售中,此类购买占到的比例很少,仅略超过1个百分点左右。

海外资金确实能起到作用的是新房版块,对新房的投资规定也要开放得多。

 

在截至2018年6月的五年时间里,FIRB批准了9.7万项外国人购买未开发住宅的审批,总价值约为1790亿澳元。

这在两个方面帮助了澳大利亚。首先,在房屋销售、旅游、教育以及铁矿石、煤炭、天然气和黄金出口方面都作为澳大利亚最大的外资来源之一。不过,更重要的是,这些资金流入导致了住房建设的繁荣。

2015年至2017年之间的建设热潮是澳大利亚近代史上一个独特的时期,住房开工数一直领先于家庭组建数量。这在很大程度上是由两类备受诟病的投资者推动的:外国人和婴儿潮一代,他们掀起了一波改变了澳大利亚城市天际线的公寓楼建造浪潮。
 

根据澳大利亚住房协会的数据,在截至2018年6月的五年中,大约有103万套住房开工,比前五年增加了25.6万套。FIRB数据中的97000项批准约占增加部分的40%。

澳大利亚国内监管机构多年来一直袖手旁观,没有实施宏观审慎措施,以阻止利率下调导致房地产市场猛涨而失控。很幸运的是,外国买家刺激了供应的增加,因此住房逐渐重新平衡,变得不那么昂贵了。

通常来说,澳大利亚的“选举季”都是指责外国人的“传统时刻”。但那些目前正在租房勉强维持生计的人们,起码有三分之一的人应该明白一个道理:历届政府的监管机构和国内政界人士在帮助人们负担得起住房方面做得太少了。反而是外国投资者和退休人员帮助澳大利亚从房地产市场过热危机中走了出来。

 

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