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最详攻略 | 澳洲建筑师手把手教您房屋建造

最近接到不少咨询,关于在澳洲建房的步骤,有时候这个其实不仅仅是设计的流程,更多的是希望对澳洲建房整个流程的一个了解。这里分享下在澳洲16年里我对于澳洲建造的一个理解,所以接下来我也会为大家解答一下澳洲建房的流程。

 

最详攻略 | 澳洲建筑师手把手教您房屋建造

 

首先是买地。

 

买地之前我们首先要了解自己的预算和需求,这块地是否能满足您上下班的需求,学校,购物,公共交通,医疗服务等生活必须设施的要求。

 

跟着是这块地的大小,朝向,是否能有足够的面积建造我们心目中的房子(功能),是否有好的朝向能满足我们对好设计的需求?

 

这个就牵涉到地块所在区域的市政厅的规划要求了,例如:房屋退缩,高度限制和容积率(可建面积)。

 

设计与建造团队

 

当我们选定了地块之后,那么我们就要选择最重要的一件事:设计与建造团队了,有的是设计连建造(基本所有的project home 都是这一类,基本是最便宜的,但是设计就不一定能满足所有要求);有的是设计归设计,建造归建造,这样可以为房屋获得最好的设计,但是建造不一定是最便宜的。所以就要根据我们的生活要求和预算来决定了。

 

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(上图可见一个小house的项目需要多少公司的参与)

 

作为一个建筑师,我个人肯定是要旗帜鲜明的反对project home的,只是我也明白不是每个人都会有预算去挑选好的设计师来做设计,毕竟首先要解决温饱,才去考虑享受。

 

只是大家也要知道,一旦挑选了project home(墨尔本叫volume home),户型挑好了,合同签好之后,您就没有什么权力去参与建造过程,所以在签合同之前就必须对合同非常清楚,对自己的权益非常了解。

 

施工方通常会请各种各样的工种来帮您建造房屋,他们的主要责任是协调各方工种的流程,提供建造材料,所以最终的建成质量不仅仅是建筑材料的反应,更重要是各个工种的水平。

 

例如,前不久我家装修,我自己来管理,我自己管各个工种。来做石膏板的工种做的很差,来的电工又出小状况,但是接下来来的防水工水平很高,用料很好,把做前面的问题都解决好,而且很仔细;接下来的瓷砖工手工也很不错,但是造成的废料也很多,无形中提升了造价。

 

整个流程下来,我的心情就像过山车一样忽上忽下,虽然最后结果还是让我非常满意,然而造成这样的原因还是因为要省钱,我需要在不重要的工种省钱,然后把钱花在重要的地方。

 

所以大家在挑选建造团队的时候,就需要根据自己的实际情况来找了,并不是越便宜越好,也不是越贵越好,钱必须花在刀刃上才可以花小钱办大事。我自己个人经验,设计、结构、防水,这三点是最值得花钱的。好的设计师能帮你把潜在的问题都解决掉,不一定设计的很炫,但是能很实际就好。

 

建造流程

 

对于房东来说,知道一下建造流程总是好的。建造的方式(例如:双砖,单砖或者钢结构)可能会导致建造流程的些许变化。通常来说建造的流程如下:

 

1. 测绘:

测绘是要由有拍照的测绘师进行的,他们会在地块的角落放置测绘点,然后画出地块的高差变化,给出等高线,地块重要的树木位置,下水管的位置等;如果有现有房屋的,还需要画出现有房屋的范围,屋顶高度,窗户位置;如果周边有房屋的,也要给出面朝地块一面的房屋的高度,门窗位置;

2. 审批:

规划,建筑和水务的审批,还有相关的保险也需要获得才可以施工。这里包括了开发申请(DA),施工申请(CC),或某些地块并不负责的可以直接申请CDC。

3. 土木工程:

地块需要清理干净,平整,房屋范围的地基需要夯实;

4. 挡土墙:

如果地块高低变化比较大,挖土工程比较多的地块,那么挡土墙要先建好;

5. 地基与楼板:

一旦混凝土工人开工,他们会先挖好地基,扎好钢筋,然后开始倒混凝土。混凝土板是有模板的,可以防白蚁,而浇筑混凝土之前,下水管和电线管是预先埋好的(一旦埋好,下水管就很难改动了,所以设计必须在浇筑混凝土之前确定好)。

6. 砖工:

对于双砖墙结构来说,是先砌外面一道砖,然后再砌内墙砖;而单砖墙则反过来,先做好内墙结构和屋顶再砌外墙;

7. 屋顶:

一般的屋顶都是由木工负责(在澳洲极少别墅会用混凝土楼板做屋顶,甚至有的公寓顶楼的屋顶也不是混凝土板);

8. 屋顶排水系统:

排水沟、屋顶谷位排水,挡水板,和下水管都在这个时期安装;

9. 屋顶材料:

屋顶瓦片或者铁皮屋顶的安装;

10. 电力系统:

屋顶结构安装之后就可以开始拉电线了,电线通过屋顶结构,然后沿着墙体内部延申到各个房间。(这个跟国内很多城市不一样,国内电线都是埋地的,而澳洲到处可见电线杆);

11. 下水管道:

下水管需要通过屋顶沿着墙体安装,这样达到收集雨水,排放气体的作用。

12. 石膏工:

在双砖墙结构,这个时期需要先做批荡,为内墙找平,石膏板暂时浮在批荡上;而单砖墙石膏板是钉在龙骨架上;

13. 天花板石膏工:

天花板和墙线在这个时期安装;

14. 石膏工:

在双砖墙结构,在结束天花板施工之后,石膏工会回来固定好墙体石膏板;

15. 玻璃工:

这个时候玻璃工会来安装所有的玻璃窗、天窗、和推拉门等;

16. 清理砖墙:

安装好门窗玻璃之后,所有的内外墙砖就需要被清洗干净了。这时候砖墙缝的重要性就体现出来了。

17. 木工:

清理完砖墙之后,木工再次进场,安装所有的木门,架子,墙角线,门框、窗框等等;

18. 柜子工:

这个时候做柜子的工种开始进场了,他们会开始安装厨房、卫生间的柜子、和洗衣房的柜子;

19. 水工:

这个其实跟上一个工序基本可以同时进行,有时候还会提前。水工过来安装水龙头,淋浴设备,马桶的管线,他会把这些设备连接到前期预埋的管线上;

20. 瓷砖工:

瓷砖工有时候会包揽了防水的工作,在水工安装好的保留管道周边做好防水,然后在瓷砖上挖好洞口把给排水的管道露出来;

21. 水工:

瓷砖装好之后,水工再把水龙头、淋浴设备和马桶装上去;

22. 电工:

电工这时候过来安装各种开关,灯光、炉头、风扇(空调)和报警器等;

23. 油漆:

这时候油漆工开始进场进行油漆的工作了,如果是两层的房子,油漆工会从二楼的外墙开始油漆,当他的工作完成之后,脚手架就可以移走了(租聘脚手架是很贵的噢)。

24. 玻璃工:

这时候是可以来安装浴室玻璃和镜子的时候了;

25. 混凝土工:

混凝土工开始进场做车道和停车位的混凝土地板了;

26. 地砖

车道的地砖工作;

27. 混凝土工:

车道跟市政道路的连接,这是由当地市政厅的专业人员来进行的;

28. 车库门:

安装车库门;

29. 清理垃圾:

所有的垃圾在这个时候运走,这个可能需要不止一次;

30. 安装防蚊纱门窗和安全门(大门)

31. 全屋清洁:

这个包括了清理地面,清理所有的柜子上的木灰,油漆灰,清洗玻璃上的贴纸等等;

32. 工程完成的检查:

施工方与房东一起检查房屋的最终完成结果,看看有没有做的不好,需要清理或修复的地方,施工方给出修理清单和时间;

33. 交割钥匙,恭喜入住。

 

需要知道的是,建造的材料,建筑的大小,房屋的高度,地块的限制,还有天气的情况都会对以上的流程造成影响。所以有时候也要根据实际情况来调整工序,最后就是工地最好保持整洁,这样才能保障安全和完成效果。

 

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