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春风拂面!澳洲房市复苏迹象初显,入市还需谨慎?

前言

 

澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic于近日公布了3月份的最新房价数据。与其他研究机构发布的数据一样,今年3月份,主要两大首府城市,即悉尼和墨尔本房价跌幅出现明显收窄。

 

不少市场人士认为这是当地住房市场“复苏”的初步迹象。

 

同期,澳储行(RBA)连续在第29次利率会议上宣布保持1.5%的现金利率不变,并首次提及住房市场下行对经济增长的潜在风险。RBA在声明中表示,在必要时会采取相应的货币政策来提振经济。

 

鉴于此,不少经济学家认为澳储行在今年年内会进行降息,继而利好住房市场。

 

1. 15个月住房相差何止10万澳元?

 

John Okroglic是悉尼火车站的一名乘警。对于当地住房价格在过去15个月内的变化,John Okroglic可以说是深有体会。

 

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Okroglic在距离Cronulla海滩两个街区的地方曾投资了一套一居室公寓。2017年11月,当悉尼住房市场开始有见顶的迹象后,他毫不犹豫以72万澳元的价格卖掉了这套公寓。

 

Okroglic说道:“我的直觉是当时的市场有点过热,应该会出现一波调整。2017年3月,澳大利亚审慎监管局(APRA)出台了针对投资者贷款的限制性措施。几个月后,也就是2017年8月,悉尼住房价格达到周期性顶点,随后步入下行周期。”

 

Okroglic:“一直到了9月份左右,我便开始考虑出售这套房产,并最终于两个月后成交。”

 

事实上,Okroglic一直对公寓市场供过于求的问题心存担忧。尤其是,工资增长率一直停滞不前,几乎跟不上通胀率,他的这种担忧也就愈发明显。

 

就在两周前,和他以前公寓所在同一栋楼的一套房子以63.5万澳元的价格出售。尽管这套房子质量更好,位居更高的楼层,同时还于近期进行过翻新,但是却明显低于他此前的成交价。

 

Okroglic说道:“如果把我的公寓和他的这套公寓进行比较,可以说是一个天上,一个地上。就质量而言,他的房子明显更好。同时翻新后的浴室可以说是质地一流。我很高兴我提前卖出了那套房产,并且卖的时候丝毫没有犹豫。”

 

当地地产中介公司方面表示,公寓供过于求和信贷收紧的综合影响,导致当地的房价出现明显下跌。

 

他说:“在Shire地区,目前市场上挂牌待售的公寓数量约有2000套,超过平均待售房产的十倍还多,继而导致房价走低。在过去18个月,尽管房产持续走低,但是我感觉当地居民的信心于近期开始逐步回升。”

 

相关数据显示,今年3月,悉尼和墨尔本的住房价格较上月环比分别下跌0.9%和0.8%,但是下跌速度均有所收窄。

 

2. 澳大利亚3月整体房价表现

 

根据房产研究机构Corelogic提供的最新报告,截至今年3月底,澳大利亚住房市场规模达到6.3万亿,养老金市场规模为2.7万亿,股市规模为1.9万亿,商业地产规模大约在9700亿澳元。

 

全澳范围内,住房数量为1020万套,未偿贷款余额为1.81万亿澳元,年均住房销售为446,631套,年均住房销售总值大约为2678亿澳元。与此同时,房产占居民持有财富的50%。

 

由此可见,对于澳大利亚而言,住房既是国民财富的重要汇聚地,同时也是经济稳健增长的支柱。

 

就季率而言,全澳范围内住房整体价格下跌速度堪比2008年金融危机水平。

 

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整体而言,非首府地区住房价格较首府地区更为抗跌。相关数据显示,今年第一季度,澳大利亚住房价格较上季度环比下跌2.3%,其中首府地区和非首府地区住房价格分别下跌2.7%和1.0%。

 

八个首府城市中有六个城市录得下跌。霍巴特住房市场持续坚挺,今年第一季度,当地住房价格录得上涨1.2%。堪培拉住房价格则环比录得持平。悉尼和墨尔本住房价格则分别下跌3.4%和3.2%。达尔文跌幅最大,下跌3.9%。

 

就年率而言,截至今年3月的一年内,澳大利亚住房价格同比跌幅有所扩大,并且超过金融危机时的水平。

 

相关数据显示,澳大利亚整体住房价格下跌6.9%,首府城市和非首府地区房价分别下跌8.2%和2.1%。其中,悉尼和墨尔本住房价格分别下跌10.9%和9.8%。

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尽管不同地区住房价格表现并不一致,但是整体年率变化逐步收窄。

 

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值得一提的是,整体而言,高价房相比低价房跌幅更大。

 

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3

八大首府城市上月房价表现

 

悉尼

 

今年3月,悉尼住房价格季率和年率分别下跌3.2%和10.9%。相比2017年7月的高点,悉尼住房价格已经下跌了13.9%。

 

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墨尔本

 

今年3月,墨尔本住房价格季率和年率分别下跌3.4%和9.8%。相比2017年11月的高点,墨尔本住房价格已经下跌了10.3%。

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布里斯班

 

今年3月,布里斯班住房价格季率和年率分别下跌0.7%和0.5%。相比2018年4月的高点,布里斯班住房价格已经下跌了1.0%。

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阿德莱德

 

今年3月,阿德莱德住房价格季率下跌0.5%,年率则上涨0.8%。截至今年3月的一年内,阿德莱德独栋屋和公寓价格分别上涨0.7%和1.2%。

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珀斯

 

今年3月,珀斯住房价格季率和年率分别下跌2.9%和7.7%。相比2014年6月的高点,珀斯房价已经下跌了18.1%。

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霍巴特

 

今年3月,霍巴特住房价格季率和年率分别上涨1.2%和6.0%。截至今年3月的一年内,霍巴特独栋屋和公寓价格分别上涨了5.7%和6.9%。

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达尔文

 

今年3月,达尔文住房价格季率和年率分别下跌了3.9%和6.8%。相比历史性高点,达尔文房价已经累计下跌了27.5%。

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堪培拉

 

今年3月,堪培拉住房价格季率持平,而年率则上涨3.1%。截至今年3月的一年内,堪培拉独栋屋和公寓价格分别上涨3.9%和0.2%。

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4. 住房先行指标3月表现

 

成交量

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整体而言, 受悉尼和墨尔本住房成交疲软影响,澳大利亚今年3月的住房成交量较去年同期大幅下滑,同时也低于十年以来的平均水平。

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租金增长率

 

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今年3月,受悉尼租金下跌以及其他城市租金增速放缓影响,澳大利亚租金增长率持续放缓。

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租金收益率

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由于租金增长表现普遍好于同期的房价增长表现,因此,租金收益率较近期历史低点出现上升。

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成交周期

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随着成交量下滑,买家活动减缓,成交周期明显延长。

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卖方折价水平

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随着住房市场的放缓,为尽早出售手中房产,卖家不得不屡次降价,折价幅度明显上升。

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住房上市总量

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尽管近期上市挂牌出售的住房数量有所减少,但是整体而言,今年3月的住房上市总量较去年同期相比仍出现上升。

 

拍卖清空率

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尽管2019年年初以来,住房拍卖活动有所回升,但是拍卖清空率仍低于过去几年的平均水平。

 

住房需求

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尽管澳大利亚人口仍保持较快增长,但是从趋势估计来看,当地人口增长率略有下降。

 

END

 

虽然房市跌速放缓,但展望未来,我们并不认为住房市场还会再次迎来五年的加速上涨,原因是澳大利亚的经济已经明显“增长乏力”。

 

用我们文章开头John Okroglic的例子,在采访中他提到一个非常现实的问题:

 

“当经济发展迅猛时,你会发现所有人都会过的忙忙碌碌。晚上,下班后出去吃饭喝酒的人会很多。但是,眼下我们却看到很多人下班后都会直接选择回家。”

 

房产市场目前仍未脱离危险区域。选择重返市场的投资者一定要慎重。

 

数据来源:CoreLogic

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