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月报 | 全澳房价持续走软 高价房沦为“重灾区”,中短期增长堪忧

前言

 

今年8月,澳大利亚房价纠正幅度进一步加深,八个首府城市中有五个首府城市录得下滑。

 

全澳范围内房价连续第11个月出现下跌。在住房存量水平上升、信贷收紧、房贷利率上调的情况下,澳大利亚春季房产交易市场或面临明显挑战。

 

月报 | 全澳房价持续走软 高价房沦为“重灾区”,中短期增长堪忧

 

澳大利亚住房市场出现普跌

 

澳大利亚权威房产研究机构Corelogic公布的数据显示,今年8月,澳大利亚房价指数环比下的0.3%,表明整个市场仍在下行、整个纠正过程仍在进行。自2017年9月,澳大利亚房价达到峰值后便开始拐头向下,截至今年8月底,累计跌幅已经达到2.2%。

 

月报 | 全澳房价持续走软 高价房沦为“重灾区”,中短期增长堪忧

 

 

Corelogic研究部负责人Tim Lawless表示,导致目前澳大利亚房产市场环境走软的因素有很多。首先,信贷收紧导致市场活动增速放缓,尤其是住房市场投资活动明显走软。其次,房产市场买方情绪不高,导致住房市场存量水平升高、市场房源竞争降低。再加上住房可负担性依旧严峻、海外人士投资需求下滑、住房供应增加,澳大利亚房产市场变得更为复杂。

 

今年8月,澳大利亚八个首府城市中有五个首府城市房价环比录得下跌,表明目前房产市场的疲软现象不是个别现象,而是一种普跌现象。8月环比录得微幅上涨的三个城市分别是阿德莱德(涨0.3%)、达尔文(涨0.1%)和堪培拉(涨0.5%)。

 

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从季率来看,截至今年8月的三个月内,墨尔本目前是澳大利亚房产市场表现最疲软的城市,下跌幅度达到2.0%,为2012年1月以来季度跌幅最高水平。其次是珀斯,截至今年8月的三个月内跌幅达到1.9%,彻底逆转了近期好不容易出现的回升迹象。

 

和墨尔本相反,阿德莱德录得最高的季度涨幅。截至今年8月的三个月内,阿德莱德房价上涨0.5%。其次是堪培拉(涨0.4%)、霍巴特(涨0.1%)和布里斯班(涨0.1%)。

 

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年内至今,悉尼和墨尔本房价跌幅超越其他首府城市,成为拖累全澳房价表现的主要因素。和过去两地房价动辄两位数的涨幅不同,两地房价年内至今已经分别下跌了3.5%和3.3%。

 

 

据统计,就房产价值而言,悉尼和墨尔本两地占澳大利亚房产总值的60%;就住房数量而言,悉尼和墨尔本两地占到了澳大利亚整个住房市场总量的40%。由此可见,两地在澳大利亚住房市场中占据了不小的规模,两地房价表现的走软对澳大利亚构成了明显的拖累效应。

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非首府地区连续两个月录得下跌

 

除首府城市外,非首府地区住房市场表现持续疲软。今年8月,非首府地区房价环比下跌0.2%,连续两个月录得下滑。其中,矿业重镇非首府地区对整个非首府地区房价的拖累效应表现尤为明显。

 

例如,截至今年8月的三个月内,西澳非首府地区房价环比下跌3.5%;昆士兰非首府地区的房价环比下跌1.0%。

 

尽管非首府地区房价整体录得下跌,但是不同地区的房价表现却各有差异。

 

具体而言,吉朗(Geelong)录得非首府城市地区中房价表现最佳。截至今年8月的一年内,吉朗房价上涨了11.8%。其次是塔斯马尼亚非首府地区,该地东南区和东北区同期房价分别录得9.9%和9.3%的涨幅。

 

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值得一提的是,过去一年内,吉朗是唯一一个录得两位数增长的非首府地区。相比之下,截至2017年8月的一年内,八个州的非首府地区均录得两位数的涨幅。

 

高价住房成为重灾区

 

房价跌幅明显的市场主要集中在高价区。CoreLogic提供的分层房价指数显示,截至今年8月的一年内,首府城市中高价房(定义:市场分层中房价最高的25%)下跌5.4%。相比之下,中等价位住房市场和低价位住房市场的跌幅仅为0.5%和0.6%。

 

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值得一提的是,悉尼和墨尔本高价房市场的跌幅更是达到了8.1%和5.2%。其中,墨尔本不同价位住房市场呈现出巨大差异。

 

相比房价最贵25%市场5.2%的跌幅,墨尔本房价最便宜市场则同比上涨6.0%。

 

CoreLogic研究部负责人Tim Lawless说道:“低价房市场体现出明显不同于高价房的抗跌性。就同比涨幅而言,首府城市中房价涨幅最高的10个地区主要位于房价累积涨幅不大,房价可负担性最高的地区,例如霍巴特、墨尔本外环、布里斯班和阿德莱德部分地区。与此相反,跌幅最大的地区主要集中在悉尼、墨尔本的内城东区。这些地区往往是房价最高的地区。”

 

 

支撑低价区住房更为抗跌的因素包括,首次置业者明显增加、信贷政策相对较为宽松等。以悉尼和墨尔本房价较高的地区为例,中位房价是当地年均中位收入的至少8倍以上。由于信贷限制主要针对按揭比高的贷款,因此,这些地区也容易受到监管机构信贷限制的主要目标。

 

租房市场表现

 

澳大利亚租房市场近期出现放缓的迹象。潜在的影响因素包括,早期投资活动蓬勃发展导致租房市场供应增加、首次置业数量上升导致需求减少、人口增速放缓等。

 

和住房交易市场不同,尽管租金增速不及同期通胀率表现,但是仍处于逐步上涨的态势。据统计,截至今年8月的一年内,全澳范围内的租金上涨1.5%,相当于过去五年的年均租金涨幅。

 

就各首府城市而言,截至今年8月的一年内,悉尼租金下跌0.9%,为跌幅最大的首府城市。除悉尼外,其他首府城市的租金均有不同程度的上涨。同期,霍巴特租金录得9.7%的涨幅,其次是堪培拉5.0%的涨幅。

 

 

整体而言,截至今年8月的一年内,澳大利亚目前的租金涨幅要快于房价涨幅。其中,尽管悉尼租金同比出现下跌,但是跌幅明显小于同期的房价跌幅。因此,租金收益率则录得普遍上涨。

 

今年8月,全澳范围的租金收益率录得3.73%,较去年年底3.61%的低点录得明显上升。据Corelogic预计,伴随租金的持续上涨而房价的继续下跌,澳大利亚租金收益率或将出现缓慢复苏。

 

从政策面分析,如果目前的负扣税制度得不到丝毫改革,那么投资者可能忽略目前租金收益率低的情况,而着眼于未来的房价升值。

 

END

 

展望未来,澳大利亚住房市场面临一系列挑战,包括房贷利率上调、信贷收紧、联邦选举导致买方信心波动等。

 

本周三,澳洲第二大商业银行西太银行(Westpac)宣布,自9月19日开始,自住房和投资房的标准浮动利率上调14个基点。加息后,自住房还本付息房贷的标准浮动利率升至5.38%;自住房只付息贷款的标准浮动利率涨至5.97%;投资房还本付息贷款的标准浮动利率变为5.93%;投资房只付息贷款的利率则升至6.44%。

 

市场纷纷预期,今年9月,其他三大银行或纷纷效仿西太银行,上调贷款利率,进而对住房市场未来走势构成进一步的制约。

 

此外,为了防范金融市场风险,澳大利亚金融监管机构只会进一步收紧房贷政策。因此中短期来看,各大银行争夺优质客户的竞争将愈发激烈。

 

明年,澳大利亚将迎来联邦大选,由此带来的政治不确定性或损害买方信心,进而导致住房市场进一步表现疲软。

 

未来,我们需要进一步关注联邦政府有关移民、负扣税和资本利得税的变化,这些和住房市场的走向息息相关。

 

参考资料:CoreLogic

 

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