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浅谈房地产开发 – 大型开发

浅谈房地产开发 - 大型开发

 

笔者认为房地产开发其实分为两大类,一个是大型开发,适合资金充裕的个人或企业;第二种是小型开发,适合一批收入比较高的人士。

 

无论是哪一种房地产开发的流程,以下几个阶段都是必须经过的:

  1. 买地或物业:找到适合开发的地块,或者可以改建的物业;

  2. 设计报建:根据地块的规划属性以及各种规范要求去进行设计,或者是通过进行申请改变土地属性来增加地块的价值;

  3. 销售:在澳洲,大型的开发,如果是需要银行贷款的话,销售是需要在建造之前进行的,不同的银行的放贷要求不太一样,但是有一点共通的是在建造之前开发需要卖出去一定比例的房产,以确保开发是可以赚钱的;

  4. 建造:通过建造招标,找出适合建造该物业的建造团队;

  5. 交楼验收:大的开发需要有项目管理或工地监管来验收,也要PCA 验收才可以拿到入住证。

     

 

买地买物业:

可行性分析是最重要的一步,一般来说,买地分析,很多是可见的条件,例如政府的LEP 和 DCP,建公寓的ADG 等等;这些规范都是白纸黑字的,是属于可控的范围;不可控的范围在于房东的心理价位,开发商的利润点控制等等。

 

而买物业的开发相对来说更复杂,一个商业物业改建成商住物业牵涉的事情就不仅仅是规范了,还有物业本身结构、设备的分析要求了。

 

设计报建:

在大型开发里面,设计费虽然在整个开发过程中只是占据了很少一个比例,通常所有设计的费用加起来一般不会超过10%,但是起到的作用却是非常巨大的。

 

好的设计,可以大大的缩短审批时间,在施工中降低建造风险,并且能提升销售的速度和价格;而不好的设计,即使号称能提升容积率,但是不断的去挑战政府的底线,导致审批过程漫长,而且为了容积率牺牲了整个设计的质量,从而极大的影响了销售。

 

销售,市场推广:

一个楼盘的成功与否,销售是起到决定性因数的。这个包括了产品的地位,销售对象等等。由于笔者不是一个好的销售,这点就不展开讨论了。

 

建造:

这是一个开发里面最、最、最基本的一项。近年来银行收紧了贷款,而在开发建造里,其实银行才是最大的投资者,开发商和施工方对于银行来说是一体的,如果施工方不好,也会反过来影响开发商的贷款。

 

所以现在好的施工队成了市场上的抢手货,施工成本也不断提升,砖的价格在过去一年涨了18%,人工涨了15%。

 

建造必须要有监管,除了承建商内部的质量监管,工程师的监管,开发商也有自己内部的监管,银行也会有QS 来监管进度,最后验收还有独立第三方的PCA 来验收。

 

交楼验收:

一般是由银行承认的项目管理(project manager)或者是工地监管(site superintendent)来进行交楼前的验收,这个是每个单元房的逐个验收,列出所有能看到的问题,提出维修列表(defect list)。然后买家也会被邀请参与交楼前的验收,检验每个水龙头,电开关,空调等设备是否能工作,然后提出维修列表(defect list)。作为买家来说这一步非常重要,如果在规定时间内没有参与验收,过了验收时期才提出问题有可能得不到有效的维修服务的。

 

施工队需要在一定的时间段内完成所有的修复工作(一般为1年),越早完成,承建商才能越早拿到尾款。

 

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