澳洲央行行长发声，加息箭在弦上。
狼来了，狼来了，狼真的要来了。
加息对澳洲楼市，意味着什么？
加息定调
本周，央行召开本年度第一次会议，定了两件事。
- 维持现金利率目标为10个基点，外汇结算余额利率为零
- 停止进一步购买政府债券，最后一次操作将于2月10日进行。
虽然行长对于具体调息时间点含糊其辞，但是现在清楚的是，央行迈出重要一步，加息是肯定要来的！
但是不急着一步到位。考虑到政策的核心仍然是支撑澳洲经济的快速复苏以及实现既定的通胀目标。
所以，债券购买计划停止购买并不意味着近期利率会上升。
但是行长呼吁大家要“做好准备，需要有缓冲”。
不仅说话模棱两可，行长也一如既往地说左右而言它。
当被记者问及是否应该抢先转换到定息房屋贷款，或者坚持浮息房屋贷款时，行长说他没有考虑过这个问题，因为他不再有房屋抵押贷款。
行长没有贷款也不考虑升级，但是贷款市场近两年却异常火热。
贷款市场并没有想象中那么差
贷款市场到底怎么样？
本周二官方数据显示，截至去年12 月的 12 个月中，新的抵押贷款总额比 2020 日历年增长了 51%，仅在 12 月就增长了 4.4%，创下 328 亿澳元的月度纪录。澳人去年的新增住房贷款达到创纪录的近3700亿澳元。
但是实际的贷款质量（承受违约风险）并没有市场预估的那么差。
央行行长强调，大多数澳洲家庭的还款额超过了当前利率水平的要求，他们将资金存入抵消账户可以重新提取。
所以，监管机构并不担心调息引发的违约风险，因为大部分家庭已做好缓冲准备。
可是，对住房贷款的巨大需求或将使得监管机构在确定调息前再次采取行动抑制信贷活动。
如何应对 ？
加息势在必行，楼市迎来新拐点，超低利率拉动的房产热潮将结束。
不堆数据，不摊表格，不用学术名词，今天给大家来些干货。
直接说加息定调后，房价会跌吗？大家该如何判断、如何操作？
利空还是利多？
央行行长明确表态加息时间，并迈出了第一步。短期来看就是利空，将直接影响房市预期，随着市场出货量持续增多，买家趋于理性，清空率将会出现下降趋势，成交价格也是回归当前合理区间（并不是两年前的价格区间）。长期来看，澳洲房价上涨是大趋势，虽然目前涨势趋缓，但是一旦迈入后疫情时期，海外人士全面回归，房市将会迎来新一波推动力。
对购房人群
还是那句老话，自住刚需无论什么时候都是入市的好时机。前两年没法入市的刚需客们，如果有机会可以在加息前入市，薅最后的羊毛。
置换客则需要处理好手中的现有房产，因为毕竟加息将直接影响物业持有人手中的现金流。如果不能出售目前持有的物业，那么置换新的房产将会面对巨大的资金压力。
投资者客也是同样的到底，现金为王，况且海外人士尚且没有大范围回归，想要用租金养贷，难度不低。
对不同地区
加息将提高贷款购房的资金成本，这将直接转嫁给租客和二房东。这使得悉尼、墨尔本等主要首府城市的核心区域租金出现显著上涨，而上涨的租金收益将会填补贷款资金成本的上涨。而偏远郊区的租金则不会出现明显的上涨态势。
潜在机会在哪？
投资者抛售房产将出现机会。很多购房者不得不考虑加息所增加的还款负担。对于拥有多套房产的投资者来说，可能会抛售一些房产来减轻还款负担。出货就会给市场带来机会（好房源、价格松动），但是就目前澳洲市场来看，加息抛售仅会出现在公寓市场。
浮动利率还是固定利率？
央行利率还未动，各大银行已经开始先行。虽然浮动还是固定受多重因素的影响，但是如果你的贷款期限所剩不多，加息前固定利率多半是个明智之选。如果期限较长，希望搏一把，则可以保持浮动利率。如果利率的变动令你感到烦恼，那么你就应该选择固定利率。
一个关注要点
虽然市场普遍押注澳洲将紧跟美国在今年多次加息。但央行行长已经强调，澳美两国情况不相同，澳洲的通胀率仅是美国的一半。
所以关注通胀对房价走势异常重要。在当前的经济环境下，房地产就是第一硬通货。如果通胀上升，那么这个道理将更加明显。
全球货币放水，即使缩表关小水龙头，但是池子里的水仍然快满地要溢出来了。如果不允许流入楼市，房价不涨，那么物价就会涨。物价涨了，大家为了抵御通货膨胀，还得买房。只是买多买少，置换、投资的问题了。
总结
房产和其他金融资产一样，利率变化对获取租金收益的房产投资和利用银行贷款购房的影响非常显著。
但终归到底，最终决定房价是否上涨的根源就是两个：货币和需求。
没有任何东西可以阻止房价上涨，只有货币和需求。
好的物业将直接决定我们未来资产增值的速度和幅度。
发现周期，精准操作，才不枉每一次牛市。
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