2022年，澳洲房地产非常惨烈。
未来楼市怎么走？房价会不会继续跌？
不要误判，看清形势最关键。
今天就从另外一个角度 – 房地产开发商，来说说现在的房市。
房产商压力巨大
仲量联行（JLL）的新数据显示，在过去三个月中，不断上升的借贷成本缩小了公寓楼盘的开发项目规模，使住宅开发项目的可行性出现转变。
而布里斯本是受新住宅开发不足风险影响最大的城市。
这家跨国房地产服务与投资机构在它的2022年第三季度公寓市场概览报告中指出，澳洲市中心商业区公寓开发的扩张速度比预期要慢，从2021 年末低谷时期的在建21,000 套公寓单位，到今年9 月季度的23,150 套在建公寓。
自上一份季度报告以来，借贷成本的上升增加了公寓开发商的压力，使工程项目变得不那么可行，租金上涨也影响了建造出租公寓的开发商以及建造待售公寓的开发商的计划。
仲量联行高级研究总监瓦纳（Leigh Warner）告诉《澳洲金融评论报》：“债务成本在过去几个月中进一步上升。”
“这不仅对建造待售公寓的开发商来说是一个挑战，对建造租赁公寓的开发商来说也是一个挑战。”
本地和海外的开发商和投资者都热衷于建造出租公寓项目，与其他市场相比，该类项目规模较小，尽管联邦政府目前对该资产类别的海外资本征收的税率高于其他资产，但仍然非常有吸引力。
瓦纳指出，建造出租公寓的开发商比建造待售公寓开发商具有优势，后者取决于向个人买家的销售速度，只有在满足所需的预售后才能开始建造。
他说：“对于那些销售周期长的大型开发商来说，这尤其具有挑战性。在销售期间，他们面临着这些成本进一步上升的风险。”
其实并没有那么糟
不过，长远来看，经济环境对房地产市场仍然非常有利。
投资者需要在这种环境下有耐心，并寻找长期投资机会。
就比如，在当前的经济环境下，银行继续在房地产领域投入几十亿澳元。
那么，是什么让银行业继续有信心投资？
首先，根据目前市场而言，并没有迹象表明，市场会出现崩盘现象。
大多数的业界人士认为，房产市场只是回调，而不是崩盘。
而根据官方公布的数据来看，就业增长正处于良好的势头，房价也在逐步回调。
其次，银行通过向购房者、投资者和房地产开发商提供贷款获取回报，其中包含资产的利息和担保。这种担保通常是对土地和建筑的一级抵押，以及个人和公司担保，风险非常小。
银行贷款的金额通常在资产价值的60-80%左右，20-40%的保证金为潜在风险提供了保障，以防资产价值下滑或者是借款人资金不足需要出售资产来偿还贷款。
缴纳的保证金提供了强有力的风险保护，当借款人通过出售资产偿还债务时出现资金短缺，银行将追究公司和(或)个人的任何损失。
而市场下行的好消息是，由于APRA的贷款紧缩政策，很多银行对开发商关上了借贷的大门，这就给许多个人和机构投资者开放了取代银行，成为一级抵押贷方的机会，投资于已有劣后资金的项目，并获得低风险高频率的可观回报，避免受到市场波动的影响。
这就包括许多澳洲投资者熟悉的地产抵押债券。
投资人通过购买债券的形式，将资金投入到托管公司的托管账户中。当开发商提供了全部的抵押物后，托管公司才会将投资人的资金转入到相关的地产项目里，为开发商提供贷款支持。
所以，短期利空，长期来看，根本不会明显降低房价。
其次，成本增加会直接转嫁给租客和买家，尤其是城市核心地段的房产。所以，这反而会推高核心地段的房价和租金。
结语
牛市时，房子最重要的是增值大小；熊市时，房子最重要的是流动性如何。
要知道，房地产需要泡沫。
房地产适度泡沫化，是人民美好生活的现金流保障。
房地产适度泡沫化，是整个国家和所有城市金融体系、信用体系、财政体系的基石。
一旦破裂，将是毁灭性的。
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