2022年，澳洲房市冰火两重天！

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• 前言
• 影响2022年澳洲住房市场变化的关键因素
• 2022年房价走势预测
• 结语

前言

在超低利率、高家庭储蓄、政府刺激和相对较低的房源数量推动下，2021年全澳房价飙升 22.2%，这是自 1989 年以来的最大年度增幅。

悉尼房价飙升 25.8%，墨尔本上涨 16.3%。

CoreLogic的数据显示，在同一时期，澳洲住宅房地产的总估计价值激增了 2.2 万亿澳元至 9.4 万亿澳元，创历史新高。

过去五年，悉尼的房价平均每年上涨5.4%。

CoreLogic 的数据显示，墨尔本在过去五年中以每年 4.6% 的速度增长，在全澳范围内每年增长 5.2%。

影响2022年澳洲住房市场变化的关键因素

但随着推动房地产市场繁荣这些因素正在失去力量，这些不断创纪录的增长速度即将结束。

从各方面来看，澳大利亚的住房市场在 2022 年都将面临艰难的行动！

住房市场放缓，尤其是在悉尼和墨尔本，是由多种因素共同引发的，例如：负担能力差、贷款利率、政策变化、房源激增和买家偏好变化及人口增长。

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澳洲住房负担能力

首先说澳洲的住房负担能力，这个问题可能是减缓市场放缓的最重要因素！

在收入增长非常缓慢的背景下，今年全澳房价上涨了 20% 以上，这意味着越来越多的人被阻止进入市场。

根据国际货币基金组织公布的新数据，澳大利亚家庭是世界上负债第二多的家庭。

IMF 的全球债务数据库显示，只有瑞士家庭背负的债务更多。

自 1990 年代初以来，澳大利亚家庭债务占 GDP 的 123.5%，几乎增加了两倍。

在这 30 年期间，澳大利亚储备银行的官方利率从 15% 降至 0.1%，这并非巧合。

随着越来越多的女性工作，双收入家庭有能力借到更多的钱。

澳大利亚过去30年相对强劲的经济表现也意味着，与海外经济衰退后的情况不同，澳大利亚没有触发家庭资产负债表去杠杆化。

但随着全球通胀走强和外国央行开始放松超宽松货币政策，澳大利亚也无法避免借贷成本上升的可能性。

尽管美联储等其他央行计划明年多次加息以应对强劲的通胀，但澳大利亚央行认为，当地工资增长放缓和通胀温和意味着利率要到 2023 年或 2024 年才会上升。

金融市场不那么乐观，押注澳大利亚央行明年也将需要多次加息。

2

贷款利率

利率，将成为2022年最重要的话题！

虽然经济改善对房地产市场来说是个好兆头，但它也可能引发比预期更早的加息。

由于全球债券收益率上升，以及澳洲央行结束了向商业银行提供的2000亿澳元超低贷款，固定抵押贷款利率已经从低于2%的低位上升。

当澳大利亚央行真的提高利率时，澳大利亚的高负债家庭将比其他许多国家感受到更大的压力。

因此，实现工资增长将是补充加息的必要条件。

资金已涌入抵押贷款对冲账户，抵押贷款预付款和其他存款也远高于历史平均水平。

此外，由于家庭负债率比过去高得多，因此不需要提高利率来抑制消费和通胀。

经济学家认为，澳洲央行的中性名义利率可能只会在 1% 到 3% 之间。

中性利率是澳大利亚央行的理论现金利率，在该利率下，货币政策立场既不宽松也不限制。

澳大利亚央行行长菲利普•洛威表示，希望中性现金利率至少为2.5%，因为澳大利亚央行的目标通胀率为2.5%——这相当于实际利率(经通胀调整后)为零。

除非出现不受控制的通胀螺旋上升，否则在可预见的未来，利率不太可能回到上世纪90年代或21世纪初的水平。

由于低利率提高了家庭债务水平，澳洲央行无法大幅提高利率。

如果央行真的大幅收紧政策，房价和经济都会崩溃。

从政治角度出发，随着联邦选举临近，利率的变化也极其敏感。

3

政策变化

此外，更严格的信贷政策和经济可能是房地产市场的游戏规则改变者。

就比如说，现在澳洲新冠已经失控，每天2万例的增长，澳洲政府虽说秉持着与病毒共存的态度，但是不排除明年年初采取一些临时的限制措施，比如之前维州实施的不允许线下看房。

要知道，当时这个措施是直接对维州房地产市场造成打击，所以政府方面引入了任何进一步的限制，那毫无疑问对住房活动产生负面影响。

还有就是，如果信贷政策有进一步变化，例如进一步收紧，这也将减缓房价增长。

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挂牌房源激增

最后一点就是我们常说的，这一轮的房价上涨是因为市场上供需不平衡导致买家出现怕错过心理，推动了房价走高。

随着大量房源涌入市场，过去一年的狂热购房活动可能会消散，房市会发生一点变化，预计市场会更加平衡。

5

买家偏好变化和人口增长

BIS Oxford Economics 经济学家 Maree Kilroy 也提出了另外一个影响2022年房价走势的因素，买家偏好的变化和人口增长也可能影响未来一年的房价。

“由于新冠疫情的影响，人们被迫待在家中，储蓄了更多钱，他们将大量资金转移到住房上。但随着情况开始好转，我们将回到疫情前的环境，人们将再次开始旅行，返回的外籍人士将返回海外。”

“因此，疫情期间的刺激措施、改变的行为和支出都不是永久性的，都将消失。对房地产行业来说，这种变化的速度也是一种风险。”

2022年房价走势预测

结合各种因素的影响，澳大利亚银行以及调研机构也是给出了明年对于房市的一个预判。

CoreLogic 研究主管蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 称：“如果你认为明年的房价会像今年一样上涨，那你可能会感到失望。”

“我认为明年的增长率将非常低——全澳范围在 5% 到 7% 之间，甚至可能低于这个水平，因为我认为市场将大幅放缓。”

澳洲联邦银行（CBA）方面预测，2022年全澳房地产价格的增长速度可能会放缓到5%至9%之间。

到2023年，房价有可能下跌。

澳新银行（ANZ）预测，未来 12 个月悉尼房价仅上涨 6%，墨尔本上涨 7%，全澳房价上涨 6%，远低于今年，但仍高于长期平均表现。

不过，虽然说2022年，悉尼和墨尔本房地产市场的涨幅会放缓，但较小的首府城市房价可能会继续走高。

在过去的几个房产周期中，基本都是澳洲两大首府城市——悉尼和墨尔本主导了住房的增长周期！

这带来了相当严重的负担能力挑战和一些社会公平问题。

像布里斯班和阿德莱德这样的小城市，价格没有上涨到类似的高度。

这些城市实际上是具有负担能力的优势！加上本次疫情的影响，灵活的工作安排让更多人现在可以选择居住在任何地方，所以开始吸引大量购房者。

与过去几周房源量飙升至纪录高位的悉尼和墨尔本不同，较小首府城市的房源数量仍然很低。

CoreLogic的数据显示，即使到现在布里斯班和阿德莱德的整体房源水平非常低！

挂牌量仍分别比五年平均水平低 33% 和 32%，这些地方根本没有显示出太多正常化的迹象。

所以，明年将会是小城市的一年！

结语

澳洲最新公布的劳动力市场数据显示经济正在强劲复苏！

经济走强显然对澳大利亚和房地产市场来说是个好消息，因为这意味着更多的人能够负担得起抵押贷款。

这也是个坏消息，因为这可能意味着会更早加息，所以我认为经济的轨迹肯定会是一个未知数。

更高的抵押贷款利率将是未来的 12 个月拖累房价上涨的最大因素，还有就是如果信贷政策变化、房源数量和买家偏好变化及人口增长均可能影响未来一年的房价走势。

此外，如果边境重新开放并恢复移民，这将立即提振租赁市场。

任何移民潮都会对租赁需求产生最直接的影响，尤其是墨尔本和悉尼周边的公寓，

因此，这些市场可以从外国学生、外国游客以及永久来到这里的海外移民的涌入中受益。

相比之下，像布里斯班和阿德莱德这样的首府城市，在过去几个房产周期中并没有吃到太多福利，那么2022年将继续迎来爆发！