2021，全球普涨终结？

2020，全球货币洪水滔天，全球房价也是普涨了一年，增速创下2007年金融危机后的新高。


2021，全球房价会继续普涨吗？


大概率会。


因为，2021上半年全球大概率依然货币大放水！





有大V甚至大胆预测，今年全球房价可能会突破2005年全球房价的世纪高点。


全球房地产市值会突破310万亿美元。


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2020房价普涨的逻辑


2020，全球楼市都在涨。


新兴国家涨最多：土耳其涨26%，俄罗斯涨21%。


发达国家也涨不少：美国、加拿大、德国、英国、新西兰、韩国、日本、法国、澳大利亚也都涨幅在5-10%。


这轮全球房价普涨有何特点？


背后逻辑是什么？


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货币大放水


房地产，是货币的蓄水池之一。


宽松之下，地产无熊市。


美国无限量量化宽松QE，增加4万亿美元流动性；
西班牙允许借款人暂停抵押贷款还款；
希腊今年免征20%房地产税，2021年再免征10%；


和股票一样，房价也受到宽松的货币政策支撑。


宽松政策令资金不断进入市场，赋予民众购买力，刺激买家购房欲望，从而推动房价上涨。


去年，美联储率先将联邦基金利率的目标范围降至0%-0.25%。


随后，全球各地央行也将政策利率下调约2个百分点，这降低了抵押贷款的成本。


月供的价格比房租还要低，那为什么不购房呢？


而购房者由于其他资产收益下降，更愿意为房子付出，这自然就都推动了房价的上涨。



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建筑成本上涨


受疫情影响，房屋建设施工进展遭到严重拖延，材料成本上涨，各国房产库存严重紧张，新建房屋数量骤减。


在相当长的一段时间里，供给量紧张的情况不会放缓。


因此，供不应求的局面推动了房价上涨。


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2021，全球房价怎么涨？


2021年上半年，全球依然会处于大放水的状态。


为了全球的金融不塌，放水依然是必然的，最多就是力度稍微少点。


因此，2021房价上涨程度不会有2020那么高，楼市可能稳定一点。


但是，上半年不大可能会下跌。


据莱坊预测，几乎所有城市的房价都将在2021年上半年继续增长。


其中，上海和开普敦领先，预计2021年的年涨幅为5%，伦敦紧随其后，年涨幅为4%。


莱坊还预计，2021年全球主要城市的房地产活动可以归为反弹、小改变、增长放缓三大类。





欧美发达经济体成为此轮房价上涨短周期中的双中心。


值得注意的是，欧洲住房市场的回升趋势更为显著。


可以说，价租齐涨。





但南北差异巨大，西欧、中欧、东欧、北欧的房价反弹明显，南欧则整体低迷。


美洲也呈现南、北美的巨大差别，北美住房市场普遍繁荣，南美则非常低迷。



亚太方面，日本与欧美相似，在新冠疫情冲击之下房价反而上升，并在2020年5月达到局部峰值。


从长期趋势来看，日本房价大概率维持上升趋势。


而中国香港作为全球住房市场的传统焦点，自2019年以来便处于低迷状态。


目前来看，很难在短期内恢复之前的高涨状态。


综合来看，有以下趋势：


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分化加剧


去年，汇率大幅贬值的国家是房价上涨最猛的国家。


收入越不平等的国家的房价涨幅越大，像俄罗斯、土耳其这些收入不平等较为严重的国家，其房价在这轮上涨中也最凶。


但今年，楼市逻辑彻底变化。


富人们是用脚投票的。


货币总是往经济重区、金融中心、核心产业跑，也更容易流入有钱人、中产手中。


经济更发达的地方，房价涨得更快。


经济发达区域的富人、中产，房产将会又一次被动性增值。


具体哪些区域呢？



吸引大量的高端人才和资源进入的区域。



硅谷集中了美国一系列高科技巨头和创新型企业，人均产值和收入极高，去年也把房价抬到全美第一。


谁也不会想到，美国房产均价最高的地方，不是金融中心纽约，也不是娱乐中心洛杉矶，而是硅谷。


高科技人才的收入，未来必定高于金融人士，科技中心的房价长远来说大概率也不会低于金融中心。


未来几年，跟着互联网科技巨头走，寻找下一个硅谷，房产投资一定会有超额回报。


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此轮普涨何时终结？


那得取决于全球货币政策的彻底改变。


也就是，全球疫情进入彻底的拐点、发达国家的生产生活恢复正常。


说白了，美联储扛不住通胀加息之日，就是全球房价普涨终结之时。


相比其他智库，惠誉的预测更为保守。


惠普预测，2021年全球房价基本保持平稳，缓行进入新周期。





那2021年，后疫情时代，全球哪些地方的房产最值得投资？


普华永道给出了答案。





新加坡、东京、悉尼投资前景排名前三，看来大型、流动性高和稳健区域市场还是投资者首选。


而越南胡志明市是其中唯一的新兴市场，这主要受益于中国制造业外迁带来的强劲经济增长。


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2021，楼市股市双牛牛？


2020年，楼市、股市同时“火热”。


那2021年还会是股市和房市的双牛年吗？


2021年上半年加息可能性不大，房贷利率仍处于相对低位，房地产市场会继续回暖。


都市圈核心一线城市还会有一定的上涨空间。


但房地产复苏也面临最大挑战——人口减少。


因此，2021年，全球主流房产市场会更加回归价值投资。


短期投资主要看政策变化；
长期投资则需看经济改革。


目前，宽松的边界和泡沫的极限还在激烈地试探和博弈。


一旦经济复苏到一定程度，通胀走高，货币政策收紧，就是获利离场之时。