前言
投资住宅房一直是澳大利亚华人主要的投资手段，过往几年主要城市的住宅地产也有着不俗的表现。然而近年，政府和银行出台了一系列的监管政策，包括增加印花税以及锁紧贷款政策，使得澳洲住宅地产的增长放缓，在某些特定的地区房价甚至出现了下跌。而未来可预见的加息也将会对住宅市场造成进一步的负面影响。
在这样的大环境下，还有哪些资产值得投资，手里拥有现金的投资人应该何去何从？在控制风险规避风险的前提下，如何得到丰厚的回报？根据对未来澳洲经济形势的预期，以及现在各类资产价值的判断，我们给出的答案是 — 商业地产投资。更准确地说，是澳洲主要城市CBD有改建空间的办公楼。
我们会在这篇文章中详细分析当前澳大利亚投资市场。
经济环境助推商业地产
总结现在澳大利亚的经济形势，主要有以下几点会对资产价格造成影响：
加息周期即将开始：虽然加息仍有一段时间，但是央行确认已无降息空间，下一次利息变动将是加息周期的开始。
失业率不断下降：澳洲的失业率从2017年起持续下降，已经到达2013年以来最低水平5.4%，而新州的失业率仅仅为4.7%。更多人加入找工作的行列，从工种分类来说，增加的工作更多集中在服务业。
公司利润开始上升：总体而言，公司的利润率开始上升，对未来盈利预期的增长，也推动公司加大投资。
在这样一个大前提下，资产上涨的结构也将从利率推动型增长，过渡到盈利推动型增长。简言之，之前资产价格的提升大多得益于不断下降的利息，而之后由于加息周期的开始，资产价格的增长需要通过更强的回报率来支撑。
在股票市场中，回报率体现于公司盈利的上升，而在地产投资中则体现在租金收入的增长。
根据我们对各类资产回报率增长性的研究，在当前经济环境下，我们认为商业地产，特别是办公室的租金增长将增速。由于公司有更多盈利，这些公司开始拓展业务，租赁更大的办公室，聘请更多的员工。在服务业占据主导的澳洲，这些公司都需要在CBD寻找更多办公空间。
由于新办公楼供应量很低，租金价格将会被不断上涨的需求所推动。
截止2017年第四季度，整个悉尼CBD办公楼的空置率达到5.4%，几乎是10年以来的最低水平。根据Savills的市场数据，从2016年到2017年，B级写字楼租金上涨了35.2%，毛租金达到了历史新高的每平米1040澳元。悉尼CBD写字楼的租金增速在全球范围都是少见的，而这样的上涨态势至少会持续到2022年。
悉尼B级C级商业楼升值空间最大
我们一直认为悉尼市中心的B级以及C级办公楼最具投资价值，原因如下：
特殊地理位置限制：悉尼CBD地域狭小，北至海港，东至海德公园，西至情人港，南至中央火车站，加上最新开发的Barangaroo，从地理区域上已经没有了扩展的空间。
规划限制 ：对新建筑的限高以及历史建筑的保护都有极其严格的要求，造成可供开发的空间很少B、C级办公楼供需差距扩大 ：一些B、C级办公楼由于城市轻轨的修建而被征用，另一些被重新开发为住宅和酒店项目，而市中心新建的办公楼大多属于Premium和A级租金价差造成对B、C级办公楼的需求大幅增长 ：Premium和A级办公楼的租金远远高于B、C级，有些可以达到两倍甚至三倍。对于希望进入悉尼CBD的公司而言，B、C级写字楼的租金更容易承受，这类小公司也非常多。
底子差，改建后租金提升空间巨大：根据我们以往的经验以及案例，精装修的B、C级办公室可以取得非常大的租金提升。
抗经济周期波动的能力强：对悉尼CBD办公楼的需求会一直保持旺盛，就算经济有一定程度的衰退，这些优质办公楼的空置率也不会大幅度提高。
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商业楼估值优于住宅类房产
以悉尼CBD办公楼与悉尼CBD住宅为例，我们通过分析对现在市场的租金回报，价值增值空间，以及改造空间进行评判以及预估：
办公楼的租金回报为4%-5%，而住宅的回报只有2%-3%，并且办公楼租金上涨的态势明显。从资产增值空间来看，办公楼比住宅有更大的增值空间。特别是悉尼CBD受地理位置限制，办公楼的供应极其有限，其稀缺性决定了未来还有很大增值空间。
从改造空间来看，住宅资产无法被改造，但100%产权的办公楼有改造空间，从而创造更多价值。最后，从印花税角度考虑，投资商业楼也比投资住宅更有优势。
因此我们判断，在当前的环境下，投资商业楼在租金回报，资产增值潜力，改造空间等多个维度都明显优于住宅类资产。
普通投资人如何投资优质商业地产
优质的商业地产可以带来相当丰厚的回报，市场上经常出现短时间内价值翻番的投资案例。
案例一：Lendlease旗下的基金于2014年以4500万澳币的价格买下了位于Elizabeth大街的一栋B级写字楼，在2017年以9000万澳币售出，短短三年翻了一番。
案例二：Centuria地产基金于2013年以9164万澳币购得一栋B级写字楼，2017年以2.7亿澳币售出，四年内增值近200%。
既然商业地产投资如此诱人，为什么普通投资人很少听说或是直接参与到此类投资当中呢？
我们认为主要原因有三：
商业地产投资入市门槛较高，收购流程复杂，标的物业价值超出一般投资人可承受范围。
商业地产管理需要专业知识，包括了投资，法律，会计，税务，建筑工程等，需要由专业团队完成。
普通投资人无法取得商业地产的银行贷款。
针对这些痛点，地产基金公司设计了针对中小投资者的产品，十万澳币起投，通过专业的基金管理团队帮助中小投资者进入悉尼的商业地产市场。
红森-玺沃 160 Sussex 地产基金
红森资本和玺沃基金团队于近期收购了情人港附近的一栋商业写字楼，价值超过一亿澳币，这栋14层的B级办公楼满足了所有优质商业楼宇的要求：
临近情人港以及Barangaroo新开发区，正对面是凯悦酒店，距离Townhall车站和Wynyard车站都只需五分钟步行，地理位置非常优越。
租金回报约5%，并有非常大的上涨空间。现有平均租金仅为$670，而最近成交市价为$820-900，等现有租约到期，新租约将有较大提升。
租客非常优质，从维多利亚州立大学到中型规模律所，保证了稳定的租金收益和低空置率。
现在楼宇结构，外墙等维护得非常良好，唯一的缺点是内部装修比较老旧，而玺沃-红森专业的设计、建筑团队会对内部进行非常大的提升，届时租金以及楼宇的价值也将得到大幅提升。
有大约700平米未利用的地下空间，通过审批，装修，这些空间可以被改造成餐厅以及酒吧，不仅提升租金，还带动更多人气。长期而言，该楼宇有被开发为住宅项目的可能。
总体而言，通过对比市场上所有的资产类别，以及所有办公楼标的，我们认为160 Sussex的投资价值极高。根据经济可行性测算，基金份额认购者的收益预计五年可翻番。除了每年可以获得预计4-8%的租金分红，还能在大楼出售之后分享资本增值的收益，预计资本金总回报率将超过100%。
为更好地为投资者答疑解惑，现诚邀对160 Sussex项目有兴趣的投资人参与我们的商业地产投资策略系列讲座，与资深基金经理面对面，进一步了解悉尼商业地产投资的机遇。
名额有限，请速报名：0434210728
时间：2018年2月27日（星期二）上午10点至12点
地点：Hyatt Regency Sydney（凯悦酒店）161 Sussex St, Sydney NSW 2000
时间：2018年3月3日（星期六）下午13：30至15：30
地点：Level 21, The Zenith, 821 Pacific Highway , Chatswood NSW 2067
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