2017年第一季度CoreLogic住房与经济评论

 

CoreLogic住房与经济评论季刊（The CoreLogic Quarterly Housing & Economic Review ）对截至2017年4月当季各首府城市住房活动进行分析，并对影响房市表现的经济因素进行解读。

 

尽管目前普遍认为房市过去5年的黄金增长期已接近尾声，但是CoreLogic房价指数显示2017年第一季度的实际增长率出现加速的现象。截至2017年三月的12个月内，首府城市住房总计升值12.9%。三月末，首府城市房价指数创下自2010年5月以来最快增速。由于房屋升值，澳大利亚全国住宅性房产总价值升至7万亿澳元。

 

过去一年，八个首府城市中有四个房价年增速超过10%。其中悉尼房价创下自2002年11月以来的最快年涨幅(+18.9%)；墨尔本房价创下当地自2010年8月以来的最快年涨幅（+15.9%）；堪培拉房价创下当地自2010年7月以来的最大年涨幅（+12.8%）。其他房价上涨城市为布里斯班（+3.7%）、阿德莱德（+3.4%）、霍巴特（+10.2%）。房价下跌的城市则包括珀斯（-4.7%）和达尔文（-4.4%）。

 

尽管全球金融危机时期，澳大利亚住房贬值6%左右。但是自2008年年底，澳大利亚首府城市住房整体升值了68.5%。虽然这个数据非常惊人，但是实际上主要受以下两大城市房价上涨推动，即悉尼（+109.2%）和墨尔本（+92.4%）。同期排名第三的堪培拉房价涨幅仅为39.6%。同期其他首府城市房价增速均要低于20%。

 

目前房价居高不下主要受以下因素驱动：贷款成本低（尽管目前房贷利率有所上调）、投资回报高（限特定城市）、悉尼与墨尔本两大城市的人口、经济增长。尽管上述因素在短期内仍将持续，因此虽然房市受银行监管机构近期出台的新规、买房人支付压力等影响会有所降温，但是明年房价仍将继续上涨。

 

随着房价上涨，住房建筑活动水平相应上升，投资者参与房市活动也不断增加。然而近几年单元房（Units）建设激增使得整个住房市场版图发生了巨变。上一次的调查结果显示，投资者持有单元房数量是独栋屋数量的两倍还多。由于近几年投资型房贷数量激增，因此我们可以合理地推测，很多单元房的购买者都属于投资性质。此外，海外买家购买单元房的具体情况尚不明确。官方数据虽然更新较慢但是却表明近几年海外投资激增。实际上，单元房建设活动上升已经逐步导致很多首府城市出现单元房房价增速明显弱于独栋屋房价增速的情况。

 

租房市场调查结果显示，新建住房供应激增对租金的影响已经开始显现。近几年的租金增长率显著放缓。鉴于在建住房存量增加，未来几年的租金增长率将依旧保持疲态。另外一个值得关注的因素是随着未来几年待出租房存量不断上升，空置率将是我们需要关注的重点。

 

首府城市住房在过去近5年的时间内一直处于升值状态，悉尼和墨尔本两地的房价增长率呈现加速现象。尽管较低的房贷利率有助于改善借款人的还款能力，但是对于未置业群体，近几年存够大额首付款难度不断上升、与已有房产业主竞争形式愈发不利。悉尼和墨尔本突出的房市问题和其他城市所不同。

 

房贷利率低显然推动了悉尼和墨尔本两地的住房需求。但是这两个城市以外地区的经济相对不景气明显遏制了住房需求。随着住房可负担性问题不断蔓延，我们势必会看到政府对房市进一步进行改革。