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消费者情绪与房地产市场: 您的直觉能否左右房地产市场的走向?

消费者情绪与房地产市场: 您的直觉能否左右房地产市场的走向?

 

从拍卖清算率到房贷数据,经济学家和房市专家往往会通过对各种不同指标进行研究,以确定房地产市场的表现。

 

但是在众多指标中,以下指标却鲜有提及:客户直觉。

 

事实证明,我们对市场的直觉往往出乎意料的准确。至少从某种意义上而言,人们自己的直觉置信程度非常高。

 

什么是消费者情绪?您如何进行衡量?

简而言之,消费者情绪,又称“消费者信心”系指一般人对自己经济状况的自信程度。

 

尽管消费者情绪因人而异,但是对消费者情绪进行衡量的背后理念却是基于绝大部分人对当前经济表现的感觉。

 

获得准确的数值测量很困难,一般采取对一组具有代表性的人群就数个不同的主题进行调研,以对消费者情绪进行度量。

 

调研的主题包括:消费者对就业的信心,他们目前的经济状况与一年前的变化,以及对下一年的预期等。

 

这些数据进行合并后形成最终的度量数据,即消费者信心指数。

 

澳新银行-罗依摩根(ANZ-Roy Morgan),和西太银行-墨尔本研究所(Westpac Melbourne Institute)调研均是衡量消费者情绪的调研,旨在提供上文所述的各类数据,只是两者调研数据的时间不同。

 

除了这两大主要调研数据外,还有其他分类指数的调研,旨在针对特定主题(如住房等)的消费者信心进行度量,例如西太银行-墨尔本研究所的““购房时机”指数(Westpac-MI’s Time to Buy A Dwelling Index)”。

 

此外,另一种衡量消费者情绪的方法是澳新银行与地产委员会对地产行业1700家会员企业的调研(ANZ/Property Council’s survey)。

 

将此类数据与Domain集团的季度性房价数据进行比较,即可获得两者之间的相关性,即每个季度市场增长预期与实际房价增长之间的相关性。

 

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消费者情绪如何影响房地产市场?

 

显而易见,人们对房市的感觉,即消费者信心与房市的走向密切相关。

 

在某种程度上,这也就意味着衡量消费者信心的各种调研同房地产市场之间存在相关性。

 

若您对自己的经济状况和房地产的前景充满信心,则您更有可能增加房地产支出和投资;反之则反之。

 

但是,有一个问题。消费者情绪是否属于房地产市场变化所导致的结果?亦或者房地产市场的变化驱动了消费者情绪的变化?

 

关于这个问题,专家们的看法往往会存在分歧。

 

安保资本首席经济学家Shane Oliver 指出:“ 两者之间肯定存在相关性。但是这种相关性更多的表现在,市场表现强,则消费者信心足;消费者信心足,则市场表现强。”

 

其他专家,如Domain集团的首席经济学家Andrew Wilson则认为,消费者信心属于一个“滞后”指标,即消费者信心落后于实际市场变化。在其看来,消费者消极情绪并不是导致房价下跌的原因,相反,房价下跌却会导致消费者消极情绪上升。

 

确切的说,Wilson认为,消费者情绪放大了市场的变化,但是却不是市场走向的决定性因素。

 

他说:“消费者情绪是房市周期的一个主要驱动因素。消费者情绪可以对房市启动推波助澜的作用。但是相比其他指标如清空率和零售支出等,消费者信心指标相对较为滞后。”

 

消费者情绪与房地产市场之间是否存在反向关系?

 

答案是肯定的。从最近一次的房市周期来看,消费者信心表现疲软而同期房地产市场却表现强劲,无疑佐证了这种反向关系的存在。

 

因此,值得注意的是:

 

首先,消费者信心/情绪属于一个整体性指标,并不完全是房地产市场的特定指标。

 

Compass Economics首席经济学家Hans Kunnen解释道:“在就业岗位增加、就业有保障且工资持续增长的情况下,消费者情绪往往会出现上升。”

 

“股票上涨和房价上涨所带来的财富效应也会对消费者情绪产生积极的影响。”

 

“房地产市场虽表现强劲但并不能主宰消费者的情绪。在经济表现不好的情况下,两者的确可能出现同步下跌。”

 

在过去几年,消费者整体信心一直处于“100”一线下方,即“悲观”。但是同期,房价却持续上涨,失业率相对稳定,就业所有增长。

 

那么,消费者信心去哪了呢?

 

Kunnen说道:“我认为债务水平高企和工资增长率持续低位是导致消费者信心受损的主要原因。”

 

“很明显,房价上涨所带来的财富效应受到了其他因素的制约。例如,工资停滞不前,生活标准没有改善等等导致了消费者情绪持续低迷。”

 

知名咨询机构SGS Economics的Terry Rawnsley认为,利率也会导致消费者情绪和住房市场表现不同步。

 

他说:“最近几年,消费者情绪虽标新低迷但住房市场却热度丝毫不减。超低的利率水平也是造成这种现象的主要原因。”

 

消费者情绪对房地产前景有何指导意义?

 

安保资本首席经济学家Shane Oliver警告称,不应对单个的消费者情绪报告进行片面解读,而是应该抛开现象看本质。

 

他说:“长期而言,经济表现与消费者情绪之间存在很好的相关性。”

 

虽然10月份将发布一系列最新的调研数据,但是从目前来看,消费者信心出现明显下滑。

 

10月份的第一次ANZ-Roy Morgan消费者信心指数表明消费者信心虽有所下滑,但仍然保持在长期平均水平。

 

9月份的Westpac-MI 消费者信心指数虽上升至97.9,但仍低于100的中性水平,为“悲观”。同期Westpac-MI的购房时机分类指数出现上升,但仍“处于历史较低水平”。

 

上述消费者信心指数下滑是否会转换成房市的下跌仍有待进一步观察。

 

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