想捡漏?澳洲古迹保护区(heritage conservation area)里的房子能买吗?

这篇文章主要讨论房子本身不是heritage item,但是房子位于conservation area,如果房子本身是古迹 heritage,笔者将另写一篇文章讨论。

如果你寻找位于City五公里内的house和排屋,位于古迹保护区的可能性很大,笔者对这种房子很熟悉,因为曾经买过,有很多经验教训,也做过不少分析。

想捡漏?澳洲古迹保护区(heritage conservation area)里的房子能买吗?

购买这种类型的房产,买家可能会问以下问题

第一,这种房子能买吗?

笔者的答案是可以买,根据我的经验,不仅可以买,而且增值还不错。

但是,我事先声明一下,因为我掌握的数据都是离悉尼市区五公里的古迹保护区,离市区更远的还没有做深入调研,要具体分析房源。

所以,下文说的观点主要是针对离市区五公里的人。

同时提醒,不管是什么类型的房子, 一定要做20个调查,不能说因为是某个特点的房子买了就一定能挣钱,就不做深入调查了。

第二, 古迹保护区会取消吗?

在购买的时点,你要做好在你持有期间不会取消的准备,这是购买时正确的心态。

顺便说一句,古迹保护区取消是很困难的!

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第三,会影响银行的估价吗?

按照我的经验,不会错。

第四,影响房子的增值吗?比如7年或10年翻一番。

会和大势保持一致,有些时候某些区域甚至会涨得更好。

第五,古迹保护区的房子能推倒重建吗?

可以,笔者就推倒重建过古迹保护区的房子,并且推倒一个house建成两个duplex,但是必须请heritage专家向council提供证明,这房子为什么必须推倒,重建后会设计成什么样子,是否和当地风貌保持一致。

换句话说, 古迹保护区的房子和普通区域的房子相比,推倒和重建都必须具备一定的条件,不能随便来。

必须指出,同为古迹保护区,不同区有不同区的特点,不同council有不同的规定,有的council管得松,有的council管得很紧,为了保护房屋的某些特征,如建筑风格,fence等, 他们可能会否决房主的DA申请,有的DA批了,但会附加很多条件。因为保护区不仅仅是保护房子,还要保护整个区域的风貌,保证DA批复后和整个区域风格一致。

当然,任何保护都不是为了阻止买家改善居住条件,比如,有的排屋在100年前建设时没有电力设施,有的没有抽水马桶,我们能阻止居民使用电和使用抽水马桶吗?所以,内部翻新加建改建都是可以的,但一定要向council申请,避免产生不必要的麻烦。

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第六,位于古迹保护区有什么好处吗?

凡事利弊兼顾,既然被列为古迹保护区,肯定是有年头了, 我们想一想,一百年前的先辈为什么要优先开发这里住在这里呢?而不是别的地方?

在我看来,大部分古迹保护区有很好的location,接近市区或某区域中心,交通方便,如果为了自住,买个好位置的,不必计较是否在 conservation area, 重点是买家是否喜欢。

事实上,很大位于conservation area里的房子价格不菲,比如悉尼的东区,价值五百万以上一点都不稀奇。

第七, 有买古迹保护区房子亏本的吗?

其实,买哪儿房子都有盈利,都有亏本的,这不是房产类型的问题,而是买前要做深入调查。

以上只是知识分享,笔者不是古迹保护专家,在购买古迹保护区房产时,特别是买完后想改建加建甚至重建的,请进一步咨询专家意见。

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