干货贴!关于澳洲Duplex(双拼别墅),你需要知道的都在这!

随着悉尼房价的不断上涨,Duplex(双拼别墅)越来越有市场。

和Free standing house 相比,Duplex 更便宜。

和Townhouse相比,Duplex占地更大,更私密,更保值。

特别一提的是有的Duplex是独立地契,和独立屋差别不大。因为开发成本低,开发周期短,双拼别墅深受普通投资者和小开发商的喜爱。

那么,考你一下,问一个小白问题:什么是Duplex双拼别墅?

什么是Duplex?

看似简单的问题,其实能清楚表述的人并不多。

中文所称的双拼别墅英文叫Duplex,指一块土地上可以建造两套房子的项目,大部分情况这两间房子有一堵公共墙的( Attached Dual Occupancy),也可以完全不连在一起(Detached Dual Occupancy),是否能分地需要根据不同康嫂的要求以及土地的情况。

至于是否能分地,悉尼大市区不同Council有不同规定,可谓百花齐放,大致可分为四类:

  • 第一类 分割成独立地契Torrens Title
  • 第二类 分割成分契地契Strata Title
  • 第三类 允许申请Dual Occupancy, 但是不允许进行分契
  • 第四类 你说啥? 我不懂什么叫Duplex
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购买Duplex的几大关注点

想做双拼别墅开发的人最关心的问题就是土地到底能不能做开发?

这是最重要的问题,没有之一。

解决办法如下:

  1. 先检查LEP (Local Environment Plan)对于用地性质的描述,查一下可开发的种类里有没有包含双拼别墅Dual Occupancy 或者 Semi-detached Dwelling。
  2. 再看销售合同里的SECTION 149 ,该报告会对用地性质进行描述。

悉尼大部分独立屋的土地性质的都是R2 Zoning (Low Density Residential), 请查Permitted with consent的条款下有没有Dual Occupancy 或Semi-detached Dwelling。

如果没有,说明不可以建双拼,例如上北的Ku-ring-gai和Hornsby 就不可以。

想用一句话说清楚各个康嫂的规定是不可能的,想用一篇文章说清楚也是不可能的,所以,不是谦虚,这篇文章只是说了一个大概,真正涉及到一块土地的开发,还是要亲自问康嫂,找专业人士咨询,本文仅供参考。

除了用地性质影响以外,还有很多因素会影响双拼别墅的开发,需要进行更详细的分析。

只是简单看一下地址,就轻易说“能建两套”或者说“不能建”都是很草率的行为。

常见影响开发的因素有:

  • 对土地最小面积的要求?(很重要)
  • 对面宽的要求?(很重要,太窄无法建。)
  • 土地是否方正?不方正是否有办法补救?
  • 是否在Flooding Zone?
  • 是否在Bush Fire Prone Land?
  • 土地上的树是否能砍掉?
  • 现有的房子是不是heritage? (如果是,很难拆掉)
  • 是否有排水问题?
  • 能否进行分契?
  • 如能分契,是Torrens Title还是Strata Title?
  • 等等
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各区对于Duplex的政策

按照地理位置划分将各个康嫂规定整理如下:

东区

Woollahra Council

R2和R3要求不同,attached和detached 要求又不一样。换一句话说,就是因房而异。

Waverley Council

允许分地后大于Minimum Lot Size的双拼别墅做Torrens Title Subdivision, 但是小于Minimum Lot Size的双拼别墅只能做Strata Subdivision。

Randwick Council

450平可以建attached duplex。

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西南

Canterbury-Bankstown Council

可以建duplex with torrens title subdivision,attached 面积要求500平,detached面积要求700平,可以进行Torrens Title Subdivision。

西北

Ryde Council

可建attached duplex, 面积要求580平,面宽要求15m,可以进行Torrens Title Subdivision。

Hills Council

不同zoning的地建duplex的要求不同,建成以后不可以分地。

西边

Blacktown Council

可以建duplex, attached要求500平,detached要求600平,但只有Corner 位置的地块可以分地。

Parramatta Council

全面禁止duplex,但部分区还是可以建duplex,允许建的可进行Torrens Title Subdivision。

Cumberland Council

这是一个新合并的council,目前的规范延续旧的小council的规定,有好几种,基本规则是585平可以建duplex,新规则在筹备中。

南边

Georges River Council

可以建duplex,面积要求650平。

在DCP里有dwelling houses on small lots, 400平12米宽就可以建。

Bayside Council

Botany Bay Local Environmental Plan下没有duplex,Rockdale Local Environmental Plan下700平可以建duplex。Bayside council正在准备新的bayside LEP,需要观察等待。

Sutherland Council

600平可建duplex with Torrens Title Subdivision.

内西

Canada Bay Council

可以建duplex,但是分地只可分成strata title。Attached duplex面积要求450平,面宽要求14m;detached duplex要求800平,面宽要求16米。

Burwood Council

500平可以建attached duplex, 600平可以建detached duplex。

Strathfield Council

Zoning R3,560平可以建duplex。

下北

Willoughby Council

700平的地可以建duplex,建成拿到occupation certificate 5年后可以分地。5年之内只能出租或者整体出售,五年后才能分开出售。通过CDC申请不用等5年,建好可立即分地。

Lane Cove Council

可以建duplex,但不给分地。

Hunters Hill Council

700平建attached, 900平建detached。

Mosman Council

R3可以建duplex,更多细节因房而异。

上北

Ku-Ring-Gai Council和Hornsby Council,完全禁止duplex。

还是那句话,在悉尼找deal,水很深,越是老司机,越觉得难,也越谦虚。

不懂的,要找不同领域的专业人士。

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