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矿业发展见顶 地产行业或成西澳下一个经济增长点

 

虽然许多人认为澳洲矿业潮最终的消退是不可避免的,但许多投资者依旧十分看好,拥有大面积矿区的珀斯的地产发展前景。这个看法也不是毫无根据,据联邦证券(CommSec)最新的经济报告显示,西澳大利亚州依旧被看作是经济发展最有前景的地区。

要知道在2015年的报告中,西澳地区还被认为是一个失业率过高,发展前景堪忧的地区。不过尽管西澳目前发展势头强劲,但是新州依旧占据着目前全澳经济发展水平的第一把交椅。

珀斯的经济十分依赖于采矿行业。BIS经济学家Angie Zigomanis表示,珀斯的经济增幅周期同大宗商品的价格几乎相一致。2002-2012年的十年间,澳洲的矿产出口增长了三倍多,随之而来的是珀斯地区人口快速增长和房屋租金水平的不断上升。然而当大宗商品达到顶峰的时候,矿业逐渐开始消退,随之带来的是珀斯地区人口以及经济增速的见顶。

反观悉尼,尽管经济增长的放缓,但房价水平依旧居高不下。主要原因还是源自于悉尼人口近些年来爆炸式的增长。SQM Research总经理Louis Christopher表示,由于悉尼的经济发展更加多元化,受大宗商品的价格影响也较小。不过作为一个家庭负债比较高的城市,对于RBA现金利率的变动就尤为敏感。

价格怎么了?

在维持央行低利率水平方面,悉尼很大程度上需要感谢珀斯。在矿业见顶的情况下,政府为了推动西海岸的投资与繁荣在很长的时间内并未改动货币政策。众所周知,矿业的繁荣支撑了澳洲经济长期以来的稳定和繁荣,所以在2011年底见顶之时,政府就多次拒绝加息来促进经济的发展。

 

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Domain首席经济学家安德鲁·威尔逊(Andrew Wilson)表示,这是悉尼房地产业蓬勃发展的主要驱动力之一,过去四年RBA的“几乎所有降息”都是由于采矿业下滑所致。

尽管近年来澳洲东海岸地产价格不断上涨,但在根本上的驱动力是来自刚性需求的强劲而非经济水平的增长。而西澳地区的房价更是停滞不前。现在,珀斯的房价中位数是556,000澳元,比2014年底减少了60,000澳元。

 

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威尔逊博士解释,价格的下降主要还是由于投资者对于地区经济发展的前景保持悲观态度所导致的。与此同时,悉尼经历了快速增长期,房价中位数飞升到117万澳元,2012年为64.6万澳元。

增长格局是否会延续?

据Domain最新的报告显示,目前悉尼房价的增速已经有所放缓,预计未来几年内会有所降温。科廷大学副教授史蒂芬·罗利(Stephen Rowley)同样表示,珀斯近些年来也面临着类似的现象。

 

矿业发展见顶  地产行业或成西澳下一个经济增长点

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不过史蒂夫教授同样表示,随着地区人口数量的不断上升,未来珀斯将会迎来一波新的房价增长。西澳大利亚房地产研究院院长Hayden Groves指出,六月份季度价格稳中有升。 Groves表示,虽然没有人可以准确地确定房地产市场的未来,但迹象表明珀斯目前已经到了房价上升的拐点。

业内对珀斯地产发展持乐观态度

RE / MAX WA总经理Geoff Baldwin对珀斯地产行业的未来持乐观态度。“从历史走势来来看,每当悉尼和墨尔本等一线城市房价开始下行的时候,往往都是西澳房产开始繁荣的前兆“目前开放户数量,投资者和首次置业者数量的增加以及资源部门新项目的公告都释放出了积极的信号。

澳洲储备银行(RBA)最近指出,随着贸易条件有所提升,预测未来出口将有所上涨,不排除近期内加息的可能性。

 

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