澳洲地产王道,你懂多少?


2009年全球金融危机,那是上一场地产商被团灭的时刻。

许家印或许后悔了,该在那时破产,还能留个地产“壮士一去兮”的美称。

那一年也是地产商集体大甩卖的好时光。所在的公司也不例外,几乎所有优质资产开门“大甩卖”,包括广州深圳的底商铺位。

当然遇到了一位豪客,来自澳洲的华人投资者汤叔,他在东莞的工厂清算后,全力买入澳中二地的商业地产。

汤叔买底商,让人见证他的不平凡,10万一平方买下一个300平方首层带银行租约铺位,3000万的成交仅仅一周做出决策。

汤叔的投资跨越澳洲中国,后来在澳洲有幸再遇到他,原来墨尔本CBD、Box Hill等地一样可以见到他投资的身影。

他说,商业地产才是投资王道,一般人怎知其中的妙里乾坤呢?

是啊,大部分人看到疫情期间,商铺倒闭,写字楼空置,肯定是这样的想法。

正好上周去墨尔本老牌最豪华的写字楼之一Collins Street 525号,拜访一位朋友Leo, 公司是华人在澳洲最成功的地产商之一。

站在他们公司50多层的云端,自然聊起CBD的地产那回事,Leo 说,这栋写字楼的客户几乎都是整层租约。

也聊到旁边在建的Collins Street 555, 这是澳洲商业地产大鳄Charter Hall 开发的,因为看好写字楼前景,把原来的住宅部分全部改为写字楼用途。

澳洲地产王道,你懂多少?

不管是汤叔还是Chart Hall , 投资商业地产虽路途不同,背后的原理几乎同出一辙:非同凡响的回报,远非账面看得那么简单。

汤叔买的3000万底商铺位,前些年以二倍多的价格出手,按投入本金区区几百万,每月租金足以还贷款,回报几乎是令人咋舌的。

普通人也许认为,投资商业地产不像在银行储蓄简单,也不像普通住宅投资那样方便。

按照投资的复杂性、花费时间和精力,事实确实如此,能忍受跨度较长且有耐心才是关键。

与其他传统投资地产模式相比,CRE(商业地产) 投资具有哪些优势呢?

大部分时候,它是不受市场波动影响的,作为长期投资选择,它稳定且具有一致的回报率。

尤其好位置的商业地产可以成为真正的金矿,永远受一些租户的追捧,从而确保被动收入不断获得回报。

澳洲大的玩家,往往上千万的投资才瞟一眼,像Chart Hall等玩家更是上亿澳币才入法眼。以个人身份投资商业地产,很难将所需全部金额投资于商业地产实体。即使像汤叔那样的“大户”,在澳洲也归类个人玩家。

普通人又如何开始投资澳洲商业地产呢?

不同在中国的投资,澳洲普通投资者投资商业地产的最常见方式是通过房地产投资信托 (REIT) 或购买部分所有权。

买REITs如同买股票般简单,REIT 的基金经理就是你“御用”投资管理人,你的投资构成了投资池的一部分,该投资池再分为多个资产。

这些资产由你的管家根据历史表现和市场数据选择,资产回报再按比例分配给投资者。

许多华人也选择购买部分所有权,志同道合的几个兄弟最容易将金额集中火力,买到优质资产。

当然,租金和资本增值的回报按每个投资者的所有权比例支付。

这两种模式区别简单, REIT 中,你往往不知道自己的投资套路,喜欢与否,全凭管理人的喜好。

汤叔喜欢买入部分所有权,几乎完全控制对资产的选择,当然看走眼的时候不是没有。

观察这些CRE的投资者,几乎都是为了实现长期投资目标而来。如果希望投资少于三年,还是寻找其他投资方式好些。

即使如巴菲特,商业地产在长期投资中,目标更大,计划需要更周密,五年以上才能钓大鱼。

传统最简单的选择是商铺与写字楼,然后是工业仓库。稀有品种出现在实验室、制造业或装配车间。

澳洲疫情期间的变化是工业商业地产异军突起,成为稳定受益的代名词。

办公空间,尤其有总部的大厦,这样的物业有更稳定的投资,至少五年左右是这样。因为主力租赁期限可能长达10 年或更多。

工业仓库作为新亮点,用于存储货物,作为供应中心或附近制造业的附属机构,具有投资15年长时间的稳定性。因为大多数仓库的租期往往在10年以上,比写字楼还要稳定。

最后,不得不提到这二年更火的实验室或装配车间,它们几乎很少被租户提出要退租。

当然,投资它们的唯一机会是当新资产出现或某些租户决定转租部分资产。

这类物业回报稳定如磐石,租期往往超过 20 年或更长时间。而且资本增值稳定,租金回报持续,或许投资这样的一个物业,你此生再无需寻觅其他投资产品,坐等收益,甚至传递给下一代人。

投资澳洲商业地产,需要考虑哪些因素?

以前的黄金标准是地点,location 。

商铺与写字楼的位置因素最明显,它在决定资产的表现方面起着重要作用。

澳洲地产王道,你懂多少?

但对于工业地产,公路和铁路、是否靠近机场和海港的可达性,这些是影响资产价值以及未来升值的重要因素。

第二关键因素是现有租户的财务状况,以及关于资产的长期可行性等因素。

对比普通地产,表面的商业投资风光背后,其实是要投资者做出足够的研究,以汤叔为例,年轻时开始投资,一样有过“遇人不淑”。

尤其是与中介谈到回报时,夸大其词的事儿时有发生,这是他投资成长的一部分,判断风险偏好,不同程度的忍耐和耐心才能将长期投资进行到底。

当你决定进行 CRE 投资时要记住,硬币都有二面。

优点是从长远来看,收益是稳定的,但要学会多样化投资稳健的资产。

但它也有风险,不同的市场表现不同,一个投资法则并不适用于所有人。

比如,一项资产如果在五年内没有显示出升值潜力,你可能就要转换思路了。

另外,市场是变化的,它会影响空置率、租金和入住率的稳定性。这二年的疫情,人们少去办公空间工作,不少商业办公空间租金出现了下降。

记起了汤叔的名言:投资商业地产的黄金时间是金融危机。

也想起任何人都需要懂的一句话:投资有风险,入市需谨慎!

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