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澳洲“期房”市场疲软,中国客户沦为“冤大头”?

 

地产繁荣期间,投资者对澳洲东海岸大城市房地产市场的痴迷也刺激了开发商建造公寓的热情,一栋栋公寓楼拔地而起。

 

开发商往往是以发展公司,实现企业利润最大化为终极目标。这也就使得开发商需要实现足够的预售,也就是出售期房(Off the Plan)确保项目进展。而购买期房的买家大多都是房产投资者。

 

众所周知,大部分时间独立屋比公寓房价值的上涨势头更好,具有时代特征的房产比上个世纪80年代的建筑具有更高的价值,近郊区比远郊更好。

 

购买会升值的地方是几乎所有房产买家都知道的真理。但如果你是年轻人、刚来到澳洲或依然身处海外的投资人,目前仅处于澳洲房产市场的边缘,你一定还是会感觉公寓期房非常诱人。宣传册艺术表现手法、房产中介的推荐都会使房产看起来与20世纪70年代的公寓房相比好很多。

 

目前,由于存在越来越多大型公寓楼以期房形式出售的趋势,墨尔本、悉尼和布里斯本的期房销售量占全澳的90%。一部分已经投资于特定地域公寓期房的人开始意识到公寓房价值下降,甚至不及他们当初的投资金额。

 

当然他们可以选择离开,但这也将会导致公寓房价格进一步下滑。

 

但是,如果购买了这样的房产,价值却没有上升,那么在澳洲房地产市场的阶梯上将难以上行。而对普通人来说,往往第一套房子将决定未来。

 

期房亏损潮正在墨尔本和布里斯本显现

 

期房(off-the-plan apartment)或者新房(new apartment),是指已经取得开发权或正在开发中即出售的房产。

二手房(established apartment)则指已经过一次交易的房产。

 

期房由于前期投入少、政府优惠政策等原因备受购房者青睐,然而最近一项研究显示,期房的转售价格增长不敌二手房,甚至多地区出现负增长情况。

 

BIS牛津经济研究院(Oxford Economics)的研究报告显示:自2011年以来,墨尔本市郊有高达60%的售出楼花在买家转售时是亏本的或无利润可赚。在布里斯本内城区,有40%的楼花在转售时亏损。

 

澳洲“期房”市场疲软,中国客户沦为“冤大头”?

 

悉尼目前尚未明显感到公寓房建设热潮所带来的影响,96%期房在转售时价格高于购买价。

 

总体看来,二手房公寓的转售价格始终比期房公寓的增长强劲。

 

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澳洲“期房”市场疲软,中国客户沦为“冤大头”?

 

此间,澳洲的监管机构、政治家和经济学家都对悉尼和墨尔本房产的天价涨幅发出了警告。这些调查结果与他们的预期一致,随着贷款标准的继续收紧以及投资者抵押贷款利率的上升,投资者将面临更加艰难的时期。

 

墨尔本

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在墨尔本,以转售价格减去购买价计算,期房买家的平均损失为2.7%。其中,卡尔顿(Carlton)、西墨尔本(West Melbourne)和滨海港区(Dockland)区的表现最差,收益损失高达7.44%。但同期的二手房公寓转售价却增长了7.4%。

 

悉尼

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悉尼二手房公寓的买家收益最大,同期转售价格比购买价增长了25.9%,而期房的转售价却只增长了7.5%。总体来看,悉尼所有地区的转售价格均高于购买价,玫瑰山(Rosehill)是其中表现最不理想的地区,但收益率也达到了13.2%。整体来看,悉尼房屋未出现损失。

 

布里斯班

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在布里斯班,凯文格罗夫(Kelvin Grove)和韦斯滕德(West End)是唯二收益率为负的区域,分别为-2.57%和-1.26%。在这里,购买二手房仍旧优于购买新房,前者转售价格增长了4.4%,而后者仅为1.9%。

 

过去一段时间中,一些房地产专家将购买期房比喻为购车,商品价值从付款的一刻起就开始贬值。

 

不过,这份数据的研究结果并不能完全代表市场。BIS牛津经济研究院(Oxford Economics)的住宅高级经理Angie Zigomanis表示,研究数据只涵盖了2011年以后的部分,且只显示了加总后的数值,因此结果并不能一概而论。

 

例如在布里斯班,2011年甚至部分2012年的购房者可能享受了几年短期的盈利增长,但在他们之后入市的人就没那么幸运了。因此从5年的综合数据来看,布里斯班仍有两个区域的收益呈现负数。

 

墨尔本买家中介Property Mavens的Miriam Sandkuhler指出,物业价格上涨的原因是土地价格增值,而不是建筑本身价格的增长。

 

从付款到收房,期房的投资者在支付溢价时,实际上还同时支付了开发商的利润 。很多时候,由于开发过程中该地区类似的房源渐渐供过于求,期房的转售价格受影响逐渐下跌,承担这一风险的就只有购房者本人。

 

当然依然有人可以从中获得收益。例如在巴朗加鲁区(Barangaroo),一些买家通过购买期房在2年内盈利100万澳元。但是要注意,这些期房的买卖时机都是经过精密计划的。

 

PRDnationwide的澳洲研究经理Diaswati Mardiasmo指出,公寓价格否被高估取决于公寓的面积和在建公寓的数量,同时也高度依赖买方市场。

 

 

在悉尼,新的高层公寓楼建成量将在2018年达到峰值,达25,800套,而去年则是16,210套。 墨尔本的公寓楼修建周期将在今年达到最高点,建成量为18,350套,去年为13,453套;布里斯本今年将有10,350套公寓房完工,是去年的两倍,去年为5,435套。

 

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据杂志《Your Investment Property》发布的文章谈到,房地产资深人士Kevin Seymour的公司Seymour集团在布里斯本进行新开发项目之前,对该市的内城区进行了调查。他们发现,过去两年中,在Fortitude Valley区的优质大型项目中,有90%的新公寓房在转售时是亏损的。而这些大型项目的目标市场大部分是针对投资者。

 

Seymour集团共调查了Fortitude Valley / Bowen Hills和Newstead两个布里斯本内城区的24个项目,共83套已出售的公寓房。

 

BIS牛津经济研究院的分析师Angie Zigomanis预计,由于租户的规模和数量较小,所以布里斯本公寓房市场的表现要比悉尼和墨尔本的市场差。就布里斯本的公寓房市场而言,Zigomanis说:“这里的城市工作人口较少,而且有其它经济适用房可供选择。”

 

澳洲“期房”市场疲软,中国客户沦为“冤大头”?

 

从总体来看,内城公寓房供应是全澳各地都需要关注的问题,但每个州府城市的程度各不相同。他认为悉尼内城区可能是唯一一个房产供应上升不会在短期内拉低价格的主要中央商业区市场。

 

买家需要回避的州府城市房地产市场有:布里斯本内城区、布里斯本北区、黄金海岸高层公寓楼、墨尔本内城区、悉尼帕拉玛塔的公寓以及珀斯的内城区。

 

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公寓兴建热潮的未来潜在危机

 

对开发商来说,最大的诱惑就在于在一个项目的开发中极尽可能的将有限的楼层空间分割利用,打造更多公寓。而这些公寓往往就是为那些购买期房,之后想要出租或空置,自己并不会来居住的房产投资者准备。这也导致了公寓面积、设施配备以及建筑本身质量大打折扣。

 

与本地自住买家不同的是:房产投资者或海外房产投资者希望能买到较小且便宜的公寓并省力快速完成交易、寻求最高租金回报水平的同时等待升值,并不怎么关心房子硬件质量或者安全隐患。开发商、建筑商就是钻了这个空子。

 

越来越多的“问题”公寓建筑在澳洲各大城市涌现。例如:漏水、消防设施不全、建筑材质存在潜在火灾危险、建筑面积小于标准、没有窗户等等。

 

对开发商、建筑商来说,设计一个公寓项目并以低成本打造更多可售房产,之后出售给买家。没有任何一个环节是和现行法律背道而驰的。

 

但建造高层建筑和制造其他商品都不同。2007年建造的高楼大厦在2070年也还会伫立在那里,难以拆迁或者重建。楼房与大多数消费品都不同,它不仅是买家自己的事情,更是能影响整个街道、社区以及之后数十年会居住在这里的人。

 

布里斯班、墨尔本的“城市峡谷效应”

 

澳大利亚一名规划专家警告称:“城市峡谷效应所造成的终日阴影、穿堂风以及极端温差现象将逐步发展成为昆士兰州首府城市的象征。”

 

澳洲“期房”市场疲软,中国客户沦为“冤大头”?

 

澳大利亚的昆士兰州素有“阳光大州”的美誉。在这里,一年四季阳光充沛。但是随着首府城市布里斯班部分地区的高层公寓群拔地而起,因建筑物密集所导致的“峡谷效应”日益凸显。

 

格里菲斯大学(Griffith University)的Tony Matthews指出,在高层建筑密集地带存在终日阴影遮蔽区,因“峡谷效应”所形成的气流运动(大风)增加;密集楼距间的微气候变化加剧。

 

尽管如此,但是根据布里斯班市议会出台的城市改造计划(Urban Renewal Plan),在靠近主要交通中心附近仍将兴建大量公寓建筑群。

 

此外, Fortitude valley、Newstead、西布里斯班(the West End)和中央商务区(CBD)的高层公寓开发项目仍在密集建设中。

 

对此,布里斯班市议会发言人表示,在开发项目审批过程中将对阴影遮蔽以及“穿堂风”因素进行考虑。她说:“议会在内城区广泛推出了‘友邻计划(Neighbourhood Plans)’当地居民可就当地未来的开发计划、基础设施需求以及环境影响进行意见反馈。”

 

该发言人也表示将就新建筑物的影响向当地居民进行咨询。

 

除了上文中所提到的“环境隐患”,布里斯班当地居民也不乏对“住房供量上升导致房价走低”的担忧。

 

去年,昆士兰州技术大学(the Queensland University of Technology)的Lyndall Bryant教授在接受澳大利亚广播公司采访时表示说:“新建公寓数量庞大。”据她估计,布里斯班将有5万套新建公寓投入市场。在Lyndall Bryant看来,布里斯班的住房需求已经接近饱和状态。

 

根据比价网站Finder.com对26名地产专家和经济学家的一份调研报告,布里斯班房市处于供过于求的局面。接受本次调研的AMP资本首席经济学家Shane Oliver表示说:“房价承压效应已经开始凸显。”事实上,澳大利亚Domain Group的数据表明,去年第4季度,布里斯班公寓中位价已经下跌了5.7%。

 

更有专家指出,墨尔本也面临与布里斯班相同的问题。

 

众所周知,面对大城市高速增长的人口以及住房需求。在有限的土地上建造高楼是必然趋势。但高层建筑房产的质量、合理的空间规划、是否引入零售休闲场所都是城市化发展必不可少的关键因素。

 

这些都不仅关乎这些房子当前的买家、租客,更是需要考虑到未来的买家以及租客——我们的下一代。

 

是的,确实没有法律要求开发商和建筑商在建造公寓时考虑子孙后代。但还是希望开发商和建筑商们能够恪守道德底线,在建造公寓的时候问自己一句:“如果未来我的孩子住在我正在建设的地方,我会觉得高兴吗?”

 

期房市场“三重风险”

 

越来越多的公寓楼开发建设,引发了人们对公寓房供应过剩的担忧。

 

这种担心也因另一个因素而加剧。事实上,这些新开发的公寓房的买家主要是中国投资者。按规定海外的买家只能买新建房,而二手公寓房的卖价远远低于投资者所买楼花的价钱。

 

在未来六个月里,在墨尔本、布里斯班、悉尼各地,数万套以楼花形式由中国及其他亚洲投资者买下的公寓房,将要交割。

 

而更多的公寓房在涌入市场。REA房地产集团的首席经济师Nerida Conisbee承认,在某些州府城市,公寓房开发的数量相当惊人。

 

单就墨尔本来说,根据REA集团的分析,有1.8万套公寓房在建,预期在今后的18个月里完工。从历史来看,墨尔本的中央商务区,在过去的十年里,每18个月增加1500套公寓房。

 

对于为了买第一处房子而苦苦挣扎的人们来说,看到这种情况或许应该高兴,的确如此,这是一个房价下降的好消息,但对经济来说可不是什么好消息。

 

Conisbee说,市中心公寓房市场下跌,存在着三大风险:

 

首先是成交风险。这种情况的出现是因为买家当初付了首付款、买了楼花,但当房子建完时,银行不提供贷款,因为所买的公寓房的价值已经降低了,买家无奈只好违约放弃成交。

 

她说,“我们还没有看到大规模的违约不成交的现象,但这个问题的确是非常值得人们关注与担心的,特别是在墨尔本与布里斯本,因为在建的公寓房数量巨大。”

 

第二个风险是空置风险。买家或许在房子完工时落实了贷款,但成交后却发现找不到人去住。Conisbee说,如此大数量的公寓房会对租金构成巨大的压力,这已经在布里斯本和珀斯的中央商务区出现了。

 

由于当地公寓市场供应大于求,为了吸引租户,澳大利亚布里斯班的房主不惜放出大招——只要租房,就送东西。

 

据报道,在悉尼,位于内城区的一居室公寓的租金可高达每周850澳元。为了在贵的离谱的房地产市场上租到一处心仪的公寓,租客们需要面临激烈的竞争。但在布里斯班,一居室公寓的租金仅为每周320澳元。

 

由于近年来数千套新公寓的建成,导致布里斯班内城区的出租空置率提高至破纪录的4.4%。因此,房主不惜通过替租户支付搬家费、免租金、送健身房会员甚至送iPads等优惠手段来吸引租客。

 

“租金的下降对投资者不好,而空置率的大幅升高更糟糕。没有租客意味着一点租金也收不到,那么投资连一点回报都没有,”她说。

 

这将导致第三个风险,即二手房市场的风险。有大量的海外买家买了这些公寓房,因为他们只能买新建房。但是当他们的投资无法带来好的回报,他们决定要把房子卖掉的时候,那将是什么样的情形呢?

 

她认为,要让澳洲人去把在接下来的18个月里建成的1.8万套公寓房买下来,可能性是非常小的,没有足够的人数去买这些房子。

 

拯救期房市场,指望中国“接盘侠”?

 

澳洲“期房”市场疲软,中国客户沦为“冤大头”?

 

面对期房危机,在各州府城市,开发商们都在设法把目标放在外国买家身上,特别是中国买家,以期来补救供应失衡,希望他们能吸纳过剩的房源。

 

但这个策略很可能不再奏效,因为亚洲和本地银行都在限制外国贷款。

 

一份民意调查报告显示,随着澳洲提高海外购房者税率政策的生效,未来一年中,境外中国投资者对楼花的需求可能会暴跌43%。

 

据Realestate房产网报导,楼花销售在线平台Investorist发布的一份报告显示,Investorist调查的83家专营中国人在澳买房业务的中介代理中,有36家都在计划收缩或放弃澳洲市场。

 

但是在澳洲房地产业,中国人目前仍然是最大的买家。即使是中国对澳洲房地产市场的投资下跌了30%,也仍然比其它排在其后的四个国家的投资总额要多。根据瑞士信贷今年3月发布的报告,2016年10月至2017年1月间,澳洲有1500栋住宅由外国投资者购买,其中80%是中国买家。

 

居外网的数据显示,中国购房者2016年在全球海外房地产市场创纪录地投资了1337亿澳元。虽然在今年的某个时间点开始放缓,但预计今年的全球投资总额也将超过1000亿澳元。

 

作为中国投资者十分青睐的国家,澳洲也从中分到了一杯羹。2016-17财年,中国投资者在澳洲房地产业的投资额为238亿澳元。但预计今年不会再有这样的水平。

 

居外网运营总监Sue Jong说,中国投资者在澳洲房地产的投资经过2016年的巅峰期之后开始锐减。这主要是因为中国对资本外流的管控、澳洲银行收紧房贷和海外置业者税率的增长。

 

居外网数据显示,受制于中国大陆的资本管控,今年早些时候,80%购买楼花的中国投资者要求延长房产结算时间。

 

2016年,中国投资者在澳洲的房地产投资高达319亿澳元。投资者网站创始人埃里斯(Jon Ellis)预计,到今年年底,中国投资将最低降至150亿澳元左右,这是他预计出现的最糟糕的情形。而其他权威人士并不太确定中国投资是否会减少160亿澳元。

 

部分期房价格虚高,谁是“冤大头”?

 

列举一个极端的个例:一位损失了1500万澳元的购买公寓楼花的商人警告购买公寓房的普通人,如果他们违反了合约,当心损失可能远远超过他们的定金。

 

据报道,商人卡尔塔毕诺(Charlie Caltabiano)于2006年以近1700万澳元购买了黄金海岸的一套顶层公寓楼花,该价格创造了当时澳洲的纪录。

 

然而,卡尔塔毕诺从来没有在其中居住。他违反了合同,并试图找到另一个买家。

 

他说:“我们进行了一项全球营销活动来销售公寓房。营销活动并不成功,之后我们进行了评估,估值却不符合我们被告知的公寓房价值。”

 

澳洲“期房”市场疲软,中国客户沦为“冤大头”? 

该房产去年终于以700万澳元折价转售给了一位中国亿万富翁。

 

开发商Juniper Property于2012年进入破产清算,破产接管方就房产差价和利息对卡尔塔毕诺进行了起诉。卡尔塔毕诺失去了他的170万澳元的定金。

 

六个月的法律纠纷后,法庭驳回了卡尔塔毕诺对开发商误导和欺骗行为的控诉,下令卡尔塔毕诺支付1400万澳元给JuniperProperty公司。

 

律师汉德兰(Gavin Handran)代表一些开发商起诉要求赔偿。他表示,很多购房者都没有意识到,如果他们违反了合约,他们的损失将远远超过定金。

 

WBP房产集团的帕布斯特(Greville Pabst)代表银行为房产估值,以便确定批准给购房者的贷款额。

 

他说:“我们对大约1700套楼花价值进行了研究,发现多达50%的房子价值实际上低于合同价格。”

 

他认为,虽然某些情况下开始建房后价格下跌,但大部分时候公寓房价值被开发商高估了。这使得购房者需要紧急弥补短缺的资金,因为银行不会放贷这一部分。

 

帕布斯特说:“有时候资金缺口在10%-15%的范围内。”对于一套60万至80万澳元的公寓房,这是一笔相当大的金额,资金缺口可达6万至10万澳元。

 

“现在,如果你没有钱,那么就变成了买方与银行的问题,特别是你不能完成交割的情况下。”

 

房地产公司Hodges Real estate的总裁贝克(Carmel Baker)表示,购房者将支付昂贵的代理费,三倍于常规成本。

 

她说:“诀窍就是确保做很多调查。如果你正在寻找购买楼花,去了解很多开发方面的信息,确保你做好开发商及房子所在地区的调查。”

 

麦格理银行(Macquarie Bank)发布了120个具风险的邮政编码区,在这些地方,买投资房者必须交付30%的定金。

 

悉尼房价仍然没有低迷,但全澳公寓房房存在过剩的警告,墨尔本和布里斯本已出现供过于求。看来这些城市空置率会上升,价格会疲软。

 

卡尔塔毕诺希望其他潜在买家从他昂贵的错误中吸取教训。他说:“做好自己的调查,不要信任开发商,每个人都有自己的利益,你必须守护好自己的利益。”

 

而且,实际上,向你推荐公寓楼花的房产中介也不一定真的合格。

 

新州公平交易厅的近期审查结果令人震惊,五分之一的房地产代理从业者没有达到作为销售人员或房产经理的最低标准。

 

据澳洲Domain房地产网消息,在接受随机审查的314名房地产工作人员中,有68人没有更新他们的后续技术专业课程(Continuing Professional Development)。

 

后续技术专业课程是房地产经纪人更新从业执照或证书时需要通过的课程,政府的规划表明这一课程的完成仅需短短四个小时。

 

新州房地产协会会长Tim McKibbin表示,考虑到房产销售人员的职责,这一结果令人震惊。他说:“房产代理销售的可是很多人一辈子最重要的资产,却通常只有几天的培训。”

 

审计结果并不出人意料。McKbinbin说:“我知道有些对于四个小时的培训仅在不到10分钟的时间里完成,然后他们颁发了证书。”他知道三十个这一类别的培训机构。

 

所以向真正专业的房产代理从业人员咨询在目前的市场状况下就显得尤为重要。

 

结语

火爆的市场、佣金的上涨和质量欠佳的建筑造成了今天期房市场的现状。在目前的市场情况下,买家进行必要的调研较以往任何时候都显得更为重要。

你购买的是什么房产?你为什么选择购买?风险是什么?市场上涨时人们往往更容易掉进陷阱并认为自己不需要做太多的调查。

“不要因为自己的无知,为别人的贪婪买单。”

 

本文作者:Cynthia Gao

本文制图:Chloe Liu

本文参考来源:卫报、澳洲人报、太阳先驱报、时代报、每日电讯报、ABC News、悉尼先驱晨报,Domain,sunshinecoastdaily

http://www.news.com.au/news/desperate-brisbane-landlords-offering-free-rent-gift-vouchers-ipads-to-secure-tenants/news-story/c5571e99d383b1f858486a24b5e2440e

https://www.theurbandeveloper.com/brisbanes-apartment-market/

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