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澳洲AMP银行紧随联邦银行、西太银行禁止房贷“再融资”(Refinancing)服务

澳洲AMP银行紧随联邦银行、西太银行禁止房贷“再融资”(Refinancing)服务

 

澳大利亚最大的金融服务集团AMP准备禁止房产买家将其通过拥有房产作为满足其个人消费需求以及投资目的,如偿还其他债务、装修翻新、购买股票等的“储蓄银行”,也就是说禁止使用现有通过借贷拥有的房产进行再融资(refinancing)。这也是目前各大借贷机构针对监管部门施加压力而采取的应对措施,并以此控制澳洲家庭债务迅速膨胀的趋势。

今年三月,澳大利亚审慎监管局(APRA)对银行风险较大的“只还利息”房贷增长做出了限制。但根据来自银行监管部门的最新统计显示:澳洲目前房贷增速仍然较快。据5月份的统计数据,澳洲金融系统的信贷增速为5%(年化增长率),而4月这一数字为4%。

根据数据,澳洲有将近50%的抵押贷款超过贷款申请者年收入的六倍,而澳洲家庭债务与家庭可支配收入的比例已超过1.89:1,位居世界前列。

“Refinancing” 再融资:通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估,降低贷款的 LVR(Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例)或保持不变。

若是是更换银行,就会发生一些额外的费用,比如说 Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees(提前还款罚金)等,另外还有政府房契和贷款的 Discharge 和 Registration。

“Refinancing” 也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,已达到一些目的,通常我们称作 Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。例如:可以把500k的贷款通过Refinancing 将同一个贷款增加到600k,也可以top up成为一个500k的贷款和一个100k的贷款,选择更加灵活的方式来还贷。

据此前报道,澳大利亚联邦银行(CBA)以及西太银行(Westpac)也在提高贷款利率的同时,取消了付息不还本房产贷款的再融资服务。

但AMP声称,此项新政只是临时实施,并不是长期政策,但在官方声明中没有具体提及新政策践行时间。预计此项新政将对付息不还本自住房贷款产生较大影响。

例如,根据此前政策,房价上涨后,例如 60 万的房子涨到了 70 万,那么,可以用这 10 万的涨幅向银行申请再融资。投资者就可以拿这“隐形”的 10 万作为其他投资用途,或第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。

据悉,AMP银行目前只有1%的房地产贷款,但AMP集团是澳大利亚最大的自主管理养老金机构,资产中有很大一部分都投资于住宅及商业物业。

据此前报道,6月下旬知名评级机构穆迪宣布下调澳洲四大国有银行信用评级,并将关注点聚焦在该国1.51万亿澳元(约合7.8万亿人民币)的抵押房屋贷款风险上。

此次穆迪宣布将澳新银行、澳大利亚联邦银行、澳大利亚国民银行和西太平洋银行的评级均从Aa2,下调至Aa3,四家银行的评级展望均为稳定。穆迪在声明中称,在目前债务水平下,家庭资产负债表和银行业投资组合的韧性尚未接受过经济下滑的考验,房价飙升、家庭债务增加以及工资增长乏力对银行业构成威胁。

这也是澳储行未来几个月不大可能升息的一个原因。因为升息将推高抵押贷款成本,而澳洲家庭本就已背负沉重债务。澳储行表示,一旦加息,就会有33%的贷款家庭面临破产风险。

有经济师表示,家庭债务攀升和经济增长疲软,早已成为当前澳洲发展的大趋势。根据国际货币基金组织(IMF)的统计,目前澳洲有超过60%的贷款与房地产有关,这一数据是美国的两倍。在澳洲,人们通常能获得房价的60%至80%的贷款,这意味着贷款者的还款压力非常大。

悉尼和墨尔本房价自2009年以来大致翻番,这是澳洲最火热的两个市场。有初步迹象显示,自4月以来澳洲楼市有所降温,之前澳洲收紧面向房地产投资者的贷款规定。

 

澳洲AMP银行紧随联邦银行、西太银行禁止房贷“再融资”(Refinancing)服务

 

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