房地产的喜还是悲:澳洲储备银行要先“逃”了!

储备银行的人澳洲储备银行RBA最近做出了令人咋舌的动作,自其成立至今,也是第一次。
这一变化值得所有人重视,不光是地产投资者。
澳洲监管金融及房地产有三个主力机构,RBA与APRA以及监管股市的主管部门。
RBA几乎每天都会出现在财经新闻中,不想知道都难,或者叫它澳洲中央银行也合适。
它负责货币政策,整体金融体系的稳定和对支付系统的监管。
掌门人Philip Lowe生于1961年,是RBA现任行长,他于2016年9月18日接替退役的前行长格伦·史蒂文斯(Glenn Stevens)。
悉尼人Lowe 天生就是RBA的人,他中学毕业后就被澳洲联储聘用,年满17岁就在那里担任文职工作,当时他通过参加夜校课程在新南威尔士大学完成了商业学士学位。
1994年, Lowe 师从诺贝尔经济学奖获得者保罗·克鲁格曼(Paul Krugman),并在麻省理工学院(MIT)获博士学位。

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Lowe一向以传统西方经济学家思维行事,却突然宣布RBA将放弃预测?

RBA任何任何一个政策都可主导澳洲地产行情!

到底发生了什么?澳洲经济与房地产到底是喜还是悲?

澳洲联储放弃了啥?

RBA在澳洲有1348名员工,其中包括大约 400 名经济学家。

当他们每天去悉尼或墨尔本办公室上班时,其工作过程相当简单:预测未来。

最简单的思路是,在危机发生之前阻止通货膨胀。

上周二,行长Lowe在声明中说RBA放弃了“预测通货膨胀”。

以下为英文原意:

(lowesaid the RBA is not going to increase the cash rate until inflation is“sustainably” within 2 to 3 per cent, and then added: “it is not enough forinflation to be forecast in this range. We want to see results before we changeinterest rates.”)

按照Lowe的说法,只有澳洲通胀保持在 2% 至 3% 的范围内之前,央行都不会提高现金利率。

言下之意,几乎零利率,澳洲当前通货膨胀已经非常严重, 已经超过3%,未来会更高,而且央行不再预测,任由经济印钞之路狂飙。

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RBA的经验法则是,如果失业率达到 5%,通货膨胀就会随之而来,他们专注于确保至少有 60万澳人能领取救济金。

澳洲失业率在 2005 年达到 5%, RBA 预见到通货膨胀,开始快速加息,从 5.5% 升至 7.25%。

但随之而来的是全球金融危机,利率再次下降。

2011年,失业率再次达到 5%,RBA 再次“预见”到通货膨胀,踩了刹车,将现金利率从 3% 提高到4.75%。

正如Lowe 博士现在承认的那样,假设的失业和通货膨胀之间的反比关系,即所谓的菲利普斯曲线,已经崩溃,至少目前如此。

归其原因,数字化、自动化和云计算已经彻底摧毁了企业成本和竞争方式。

如果中央银行不能仅仅通过观察失业率来确定通胀即将来临,他们将如何解决?

科技革命带来的经济不确定性,加上人口老龄化、全球化和世界空前巨额债务,现在又增加了三个不确定性:大流行病、中国和气候变化。

澳洲人债务偿还贷款的能力越来越弱,金融体系将面临越来越大的压力。

所有这些因素,放弃预测是个坏主意吗?

殊不知,通货膨胀影响最大的就是房地产,目前的情况是机遇还是危机呢。

危机还是机遇?

澳洲通货膨胀与一个国家紧密联系,就是美国。

随着美国 CPI 上涨,澳大利亚的通胀率一样会飙升。

近期美国通货膨胀率达到 5.4%,这是13 年来最高的数字,而这个数字还在上升中…

这当然是美国与国际财经的大新闻,近代西方经济学以遏制通货膨胀率为己任。

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美国市场数据通常只是快于澳洲,我们也将很快面临更高的通胀。

帮助澳洲经济摆脱衰退的低利率就像是通货膨胀的干火,而创纪录的政府支出只是火上浇油。

通货膨胀是由太多的钱追逐太少的商品引起的,当人们可以自由借贷时,追逐这些商品的钱就会增加。

当谈论通货膨胀时,必须谈到利率,他们是一起走的。

澳洲联储观察通货膨胀,并试图通过改变利率来控制它,当他们提高利率时,这意味着他们试图通过提高借贷成本来压低通胀。

当他们降息时,他们试图通过降低借贷成本来稍微抬高通胀。

现在的悖论就是如此,澳洲央行使劲降息,同时已经放弃通货膨胀的上升控制权。

以往,RBA试图将通货膨胀率保持在每年 2% 到 3% 的狭窄范围内,这是最健康的增长模式。

房地产市场呢?

下图所示,澳洲房贷债务已经是2万亿澳元,而且持续飙升。

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RBA利率如此之低时,它正在产生四个“幻觉”。

一,个人房贷还款下降,人们觉得拥有更多的可支配收入。

二, 澳元贬值,出口商生活更轻松,像铁矿石,但进口商品更贵。

三,借贷更便宜,鼓励人们和公司负债以花钱。

最后,它提升了房价,让澳洲感觉更富有。

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澳洲自1991年开始的低通货膨胀时代显然有消亡的迹象。

如果澳洲价格以每年 5.4% 的速度上涨,人们会高兴吗?

它意味着某些事物以 1% 的速度上升,而其他事物则以 10% 的速度上升,那感觉真的会很糟糕。

而10%上涨的名单第一个就是房地产。

美国带头大哥已经迫不及待地如此操作,澳洲央行没有其他可以应对,只有跟进。

这也就是澳洲央行表示的,利率要到 2023 年或2024 年才会加息。

结语

以前,西方监管经济的大佬其实没有什么创新,他们只是按着从前的剧本重演罢了。

近20年澳洲地产风风雨雨,无论2003年悉尼房地产泡沫的坎儿,还是2017年刺破的泡沫,再到去年的刺激起地产热潮,几乎每一杀招背后都有RBA身影。

今年澳洲地产的高潮,与供需关系已经没有半毛钱关系,这个高潮还是在海外移民集体缺席的情况下发生的。

任由通货膨胀的肆虐,一味的低利率,甚而传言中的负利率,早已布局买了房子的人或许该偷笑了。

归根结底,通货膨胀是需要加息的,但当下一切都变了,越通货膨胀越减息。

澳洲央行率先“跑路”,最喜的可能就是卖房人了。

房地产,继续享受乱世狂飙吧!

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