近日《澳洲金融评论报》报道，现年73岁的Brian O’Neill或不得不将自己名下的房产寻求出售，原因是土地税从之前的5,300澳元上升至超过67,900澳元，上涨幅度近12倍。据报道，这位老人在早年购置了几套商用店铺以及商住混用住宅。
另据此前《时代报》报道，一位年过九旬的澳洲老人收到了一笔近41,000澳元的土地税单，而她去年拿到的账单只有6000多澳元，而这位老人也是在墨尔本市区投资了商铺及住房。
虽然，两位坐拥几栋房产的老人目前的处境是个例，但他们也是众多维州房产投资者中的一员。大多数投资者们是希望通过收取租金来获得额外的收入，而现在的情形却使他们不得不面临亏损或者被迫转售房产。
高的吓人的土地税单让他们震惊之外，更多的是无所适从和不能理解。
其实，在税率保持不变的情况下，出现土地税大涨的主要因素就是土地价值的增长。
在维多利亚州，地方议会委员每两年会对土地进行重新估值（参照文章第一部分），评估时间为1月1日，也就是说2017收到的土地税单的评估时间是在2016年1月1日，而再上一次评估时间为2014年1月1日。维州很多民众都曾在数十年前购置了一些住房或小型商业地产。而这些房产随着近两年房市火热出现快速升值，其中内城区的商业地产价值更是涨幅最大。负债较高的投资者往往更容易受到土地税上调的冲击。
维多利亚州税务局（State Revenue Office）官网关于土地税的网页（http://www.sro.vic.gov.au/land-tax）上可以看到，“关于土地税，你应该知道哪些？”的下面第一条就是：您的土地税账单可能会在2017年上涨。
目前，部分投资者想要通过上调租金来应对土地税上涨的成本，而也有部分投资者表现出宁愿出售房产也不愿缴纳土地税的倾向。
此外，维州政府正在计划将每两年上调土地税变更为每年一次。这也就意味着部分地区的土地税也许会随着房价上涨而一年一涨。
今天《澳洲财经见闻》将拨开迷雾，为您深度解读维州土地税上涨危机的来龙去脉，以及维多利亚州目前房产市场已实施政策汇总。希望能对诸位读者有所帮助。
维多利亚州—“土地税改革先锋”
土地税顾名思义就是对“土地价值”所征收的税，并不包括地上建筑物的价值。
澳洲各州政府每年都会征收一次土地税。他们是按照土地税年（Land Tax Year）上一年的最后一天（新州和维州按照自然年上年度最后一天即12月31日，昆州为财政年度上一年最后一天即6月30日）结点时对土地所有人名下土地总价值进行计算。
新南威尔士州是以新州土地估价局（Valuer General）所提供的土地价值为基础进行土地税计算的。维多利亚州是以市政厅（Council）所提供的土地价值为基础来计算，也就是您常常看到的市政费通知单（Council Rate Notice）上的土地价值‘Site Value’：
根据《澳洲财经见闻》总结整理：无论是自有还是共有，以下几类土地都需要按照要求缴纳土地税：投资住宅房产、商用房产（零售店、工厂等）、度假屋、空置土地及其他非免征土地。
常见的可免税的土地类型为：
自住场所（principal place of residence）
农产品生产用地（primary production land）
寄宿公寓（boarding houses）
廉价住宿场所（low cost accommodation）
非营利组织用地，老年退休疗养院等
除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的，相应土地税的起征额也是不同的。
下列表格是《澳洲财经见闻》对三个主要州政府的个人土地税政策总结：
*注意：表中土地税政策同样也适用于海外人士，包括自住房土地税全免和免征额度（起征点）。
另外需要注意的是，各州政府为增加政府税收和安抚本地人对房价过高的不满，开始对海外人士征收额外的印花附加税，为加大力度，维多利亚州和新南威尔士州又相继推出只针对海外人士（维州为“海外缺席人士”）的土地附加税。也就是说，这些海外人士在遵循上文提到的土地税政策的同时，要额外缴纳土地附加税。
很多人都一直认为新南威尔士州是土地附加税的‘始作俑者’，其实不然，维州政府在2016年1月1日起就已经开始实行了。
下面是澳洲财经见闻总结整理的三个主要州政府对土地附加税征收人群的定义以及土地附加税的最新政策：
综上可见，昆州目前还没有施行任何针对海外人士的土地附加税政策。维州对于海外人士的定义较为宽泛，且其征收的土地附加税还有25万的免征额度，相比而言，新州的土地附加税率政策较为严苛，对于海外人士人定义更严格，且没有任何免征额度或优惠政策。
维州土地税大涨风波的背后
维州财政厅在5月2日公布了2017/18财政年度的预算案。预算案预测2017/18年度的财政盈余额将达到12亿澳元，希望在未来四个财政年度内实现83亿澳元的盈余。
但事实上，维州财政厅在公布了在家庭暴力、学校、医院和交通方面的大笔支出预算，并且政府将持续债务累累的情况下，预计净债务将从180亿澳元上升到290亿澳元。
这样看起来，未来四年实现80多亿澳元的财政预算盈余。维州政府将如何实现呢？
根据预算案，我们就可以看出端倪。除了增加征收薪资税、汽车登记和转让税、公共部门缩减支出、收缴博彩税、酒类执照费、交通罚款、政府企业股息红利等，首当其冲的就是通过房产税增收：
维州政府期望未来四年，征收270亿澳元的房产印花税，超过110亿澳元的土地税。
不过还规定，不会对购买60万澳元房屋的首次置业者征收印花税，并且还会为75万澳元及以上房屋的购买者给予一定的折扣。
但是，对于购买期房的房产投资商，将撤消一切优惠宽松政策，并会加紧对那些过去在转让房产时，印花税偷税漏税做法的监管力度。
据估计，政府在明年的财政年，将征收60亿澳元的房产印花税。到2010年至2021年间，将增加至75亿澳元。
除此之外，地产税就是另外一个大的预算来源。
另外值得注意的一点是：维州政府有计划以后每年都会对土地税进行核算，之前是每两年进行一次。
但这项提案并未成定局，并遭到了地方议会的反对。地方议会指责州政府并没有针对土地税政策变动问题向地方议会征求意见，缺乏与地方议会之间的必要沟通。但由于对房产估值是由地方议会负责，这就导致了地方议会无法培训自己的估值人员，也无法给广大房产投资者合理的解释。这对地方议会的工作人员是非常不公平的。
维州财政部的预估显示，在明年财政年，将征收23亿澳元的土地税，到2010年至2021年间，稳步上涨至31亿澳元。
看到这里，维多利亚州为什么要引入土地税附加税；又为什么计划将每两年上调土地税变更为每年一次就不难理解了。
维多利亚州房产政策汇总——“维州家园” （Homes for Victorians）
除了房产投资者之外，维多利亚州还有太多人极度渴望能拥有一个属于自己的家。
而每一位维多利亚州人都理应享有住房保障。但是对于很多人而言，这已经变得愈发艰难。众多的维州人，尤其是年轻人买房俨然已成奢望。房价不断上涨，前期成本（首付款、印花税和各种费用）随之快速攀升。
简而言之，太多太多的维州人根本无法选择居住地和住房类型。随着人口不断增加，如果不作为，情况只会越来越糟。
想要解决这个问题并非易事。这也是维多利亚州政府推出“维州家园”（Homes for Victorians）计划的原因。该计划经联邦政府和州政府协调之后出台，包括：
1. 首套房价格在60万以下可免缴印花税；介于60万至75万之间则享有印花税优惠；
2. 维州非首府地区（Regional Area）首套房补贴加倍（达2万澳元），鼓励维州人留在当地参与当地社区建设；
3. 首次置业者享有与维州政府共同购买房屋机会（共同权益住房）
4. 实现长期租赁
5. 新建和改建更多社会福利住房——在带动建筑业就业的同时为维州弱势群体提供支持
该计划是对现有其他计划的补充。现有其他计划包括：
《2017-2050墨尔本规划》（Plan Melbourne 2017-2050）
《1997年住房租赁法》（Residential Tenancies Act 1997）改革
《公寓改建指南》（Better Apartment guidelines）等。
这是一项大的工程。工程虽大但目标很简单——让每一位维州人都享有购置住房的机会。
“维州家园”计划旨在为维州人获得住房提供便利。受维州政府委托，澳大利亚SGS经济规划所（Economics and Planning）和卡登斯经济顾问公司（Cadence Economics）进行的经济建模显示，计划同样有利于经济增长，同时可为建筑业创造成千上万个工作岗位。
整体来看，经济模型表明上述举措可让维州经济净增加37亿澳元。 同时，在接下来的四年内可为建筑行业创造约5万个工作岗位。
1，可负担住房（Affordable housing）定义分类
该战略计划中会经常用到以下名词：“可负担住房（affordable housing）”、公共住房（public housing）、社区住房（community housing）及社会福利住房（social housing）。
一直以来，行业与相关住房组织希望政府能够就上述名词给出明确的定义和解释。
目前，这些名词的定义过于宽泛。因此政府予以进一步明确，便于更好的理解。
可负担住房：归房产局所有和管理，适于收入很低至收入中等家庭，合理定价（按揭或租金形式）。因此在享有住房的同时，这部分家庭还有能力支付其他必需的基本生活成本。
公共住房：主要提供给维州符合资格的弱势群体包括：失业人口、低收入群体、残疾人士、精神障碍群体以及无家可归人士。
社区住房：归社区住房机构所有和管理。社区住房主要提供给低收入群体。后者中也包括符合公共住房申请条件的人群。社区住房机构归政府管控。
社会福利住房：包括公共住房和社区住房。社会福利住房通常带有一定的补贴性质。
目前，墨尔本已成为继悉尼之后成为澳大利亚房价第二高城市。
2005年至2015年间，维州非首府地区独栋屋房屋中位价上涨了49%，从20.6万澳元涨至30.75万澳元；单元房中位价则上涨了32%，从19万澳元涨至25.1万澳元。
房价过快上涨直接影响着维州人的购房能力。1994/5至2013/14年间，维州有房人的比例从76%下滑至69%。
其中年轻一代受房价上涨影响最大。介于25—34岁的年轻人，持有住房比例呈陡值下降趋势。
由于首次置业者还必须与投资型购房者竞争，因此出现上述趋势也就不足为奇了。雪上加霜的是联邦政府推行的税收政策。后者中的负扣税和增值税优惠政策均仅受益投资型房主，而非自住型房主。
“维州家园”计划旨在让这一局面有所改变，向首次置业者倾斜。
2. 首次置业优惠政策
首套房价格60万以下可免缴印花税
首套房（含新房和二手房）价格60万以下可免缴印花税的政策，此外首套房价格介于60万至75万之间可享有印花税优惠。通过实行这一政策，每位首次置业者平均可节省8000澳元。因此，首次置业者在享有购房优势的同时可将省出的钱投入到买房预算中。
该举措预计每年可为2.5万买房人提供帮助，缓解他们的购房压力。同时可让首次置业者与投资型房主处于公平竞争的状态。
除了目前的“首套房补贴”（First Home Owner Grant），上述政策变革将于2017年7月1日正式实施，预计在未来四年内将为买房人节省高达8.51亿澳元的支出。
案例1
如果首次置业者乔恩（Jon）和安妮（Anne）以57.5万澳元的价格在墨尔本西郊购买一套两居室，那么他们本应缴纳的印花税为14875澳元。部分税款可通过首套房补贴形式退回。但按照政府新规——他们将不用再缴纳任何印花税。因此，他们便可省下更多的钱用于支付买房费用。
案例2
如果首次置业者拉希德（Rashid）和艾玛（Emma）以65万澳元的价格在墨尔本中郊购买一套二手房，那么他们本应缴纳的印花税为34070澳元，相当于5%的房款。但是按照政府新规——印花税将降至11357澳元。因此，他们便可省下22700澳元。
非首府地区（Regional Area）首套房双倍补贴
为了帮助非首府地区年轻人实现买房梦想，鼓励后者留在当地发展；维州政府将于2017年7月1日起执行非首府地区（Regional Area）首套房双倍补贴（2万澳元）政策，有效期三年。
这一优惠政策的出台将帮助首次置业者节省更多的钱用于凑首付款，鼓励更多人在维州非首府地区购买首套房。
对于当地和打算搬去维州非首府地区的购房人而言，这无疑是个好消息。同时，对于当地的就业市场而言，无疑也是“利好”。因为政府鼓励首次置业者在维州非首府地区买房势必会带动当地的就业。
同时政府正在改善维州州际列车（V/Line）和郊区巴士、升级当地道路交通，兴建更多的学校和医院。
案例3
布拉德（Brad）和英恩（Ying）夫妻打算在巴拉瑞特（Ballarat）购买首套房。房款为40万澳元。按照以前的规定，这对夫妻需要缴纳的印花税为8185 澳元。但按照新规，他们无需缴纳任何印花税。此外，他们还可以收到2万澳元的双倍首套房补贴用于支付房款。
首次置业者共享权益机会
对于很多租房人而言，省吃俭用凑足首付款并非易事。事实上，很多人目前的状态是倾其所有才能支付不断上涨的租金开销。
正是因为如此，维州政府将为400名符合银行贷款条件但首付款缺口很大的首次置业者提供共同买房扶持政策。
所谓共同买房，即政府与买房人共享房屋所有权。维州政府希望借此为买房人凑足首付款提供支持。试点计划将从2018年1月1日正式实施，两年内首笔投放资金为5000万澳元。
计划适用于新房和二手房，由维州信托机构（State Trustees）负责管理。后者具有必备的金融执业许可证，该计划将提供至多25%的权益支持，申请人必须符合个人年收入不满7.5万澳元，家庭或夫妻年收入不满9.5万澳元的条件。同时，申请人自身需准备5%的首付款。
房屋一旦出售，政府将收回属于自己的权益份额，再次投入到其他房屋。
案例4
杰克（Jack）是一名银行职员，年收入为6.5万澳元。他一直在为自己的首套房存首付款，但是还是未能凑齐。随后，杰克递交了援助申请，经评估，杰克可买一套46万的房子。为了不用购买“按揭保险”（Lenders Mortgage Insurance），杰克本来需要存够9.2万的首付款。有了25%的权益支持（11.5万澳元），杰克只需准备5%的首付款（2.3万澳元），仅为最开始所需首付款的1/4。这也意味着杰克仅需贷款32.2万澳元，每月偿还按揭1900澳元。与没有申请援助前相比，费用大大减少。
首次置业者在内城区（Inner City）购房优势
很多首次置业者迫于房价压力不得不选择远离市区的房子。但是通过上述政策变革，首次置业者在购买内城区房子时可享有独一无二的竞争优势。
维州政府会出台新举措为首次置业者在城区购房提供帮助。例如，政府制定了以下目标：政府主导住房开发项目中，首次置业者享有优先购买权的房屋比例不少于10%。墨尔本的阿登区（Arden）开发就是一个很好的例子。去年，维州政府曾宣布了一项新的阿登区开发计划。56公顷的开发项目预计可容纳1.5万人。州政府将就该计划授予首次置业者优惠待遇进行研究。
此外，还将就私有开发项目中首次置业者相关优惠措施的制定和落实，向当地社区、首次置业者、相关行业咨询意见。尤其是那些靠近工作中心、交通便利地区的私有开发项目。我们致力于制定一套基于自愿基础上的制度框架，给予开发商更多灵活开发可负担住房的机会。
3. 实现投资房与自住房买主之间的平衡
打造更加公平的“印花税减免”制度
按照目前的计划外印花税减免制度，受益人在房屋开工建设前可以仅根据地价上税。与房屋建成后再上税相比，这样可以省下一笔不小的开支。对公寓房买家尤其具有吸引力。
在计划外印花税制度上，澳大利亚没有哪个州像维州一样，有如此大的优惠力度。
但是，该优惠制度在惠及自住期房买主的同时，也同样给了投资型房主优势。因此，为了确保真正的自住房买家能够得到补贴，维州政府将对减免政策进行改革——仅有自住房买主（所购房产为购房人主要居所）或符合首套房印花税减免条件的买房人才能享有上述优惠政策。
该举措适用于所有自2017年7月1日生效的房屋买卖合同。政策天平将逐步由投资房主向首次置业者倾斜。
据预计，上述税制变化在未来四年里因补贴支出减少可为政府节省8.41亿澳元。省下来的这笔钱将用于补贴首次置业者印花税改革制度。
实行空置房征税
房屋供量不足导致房价上涨。首次置业者也好，租客也好，对于他们而言，现有投放市场的空置房数量并不理想。 太多太多的空置房都控制在投资客手中。 后者往往空着房子坐等升值并乐此不疲。
维州将推出“房屋空置税”制度。受此影响，墨尔本内环、中环大量空置房屋（独栋屋和公寓）将会大大减少。随着房主出租/出售空置房，房屋供量会有所上升，住房和租金压力也会随之有所缓解。
根据新规，一年内房屋空置时间超过六个月必须缴纳空置税。适用税率将为房价（capital improved value）的1%。缴税安排与地税（Land Tax）相同，按年收取。
首先房主自行进行评估，然后维州税务局（State Revenue Office）将根据公开信息执行空置税收取工作。空置税将从2018年1月1日正式执行。2017年过渡期安排将征询相关人士意见。
考虑到有些房产是合法空置，因此空置税实行过程中预计将有豁免情况存在。例如：
拥有主要住所的房主把其他房屋用作“度假屋”；
那些出于工作原因需要在市区有房的群体；
已故遗产、暂居海外的维州业主等。
在接下两个月内，维州政府将就空置税设计和豁免条件进行业界咨询。
据预计，在未来四年内将收缴房屋空置税8000万澳元。此举旨在释放房屋空置率，降低居高不下的房屋租金。
4. 打造一个更为公平的房产市场
对于所有准买房人而言，低报房价皆属不公平行为。好不容易相中的房子，结果售价要高出报价数千元甚至不等。
对于心情迫切的买房人而言，低报售价既浪费时间又浪费金钱。维州政府希望杜绝这种现象。
所以已经通过新的立法杜绝房地产交易市场存在的低报售价行为。根据新规，房产中介必须向准买家提供一份说明包括：近期3个具有可比性的售价、指导售价和该区中位价。
此外，新规还包括：
广告的价格区间禁止超过10%；
广告中禁止使用“XX以上”、“XX起”、 “XX+”等字眼；
在卖家拒绝书面报价或中介估价发生变化的情况下应对广告进行及时更新；
中介必须根据州消费者协会（Consumer Affairs Victoria）的要求提供估价依据;
房产中介如果被发现低报价格，将面临至少3.1万澳元的罚金。
结语
一直以来，房价是澳大利亚的一个高关注度话题，尤其是近几年在悉尼、墨尔本等大城市，房价不断疯涨的局面，使得澳大利亚政府不得不出手干预。澳大利亚政府采取了提高印花税费、限制国际买房者炒作等措施，使得房价在进入到2017年以来，暂时保持了一个较为平稳的态势。
虽然外来需求进一步推升了房价，但低利率也是澳房价上涨的主要动力。澳大利亚央行宽松的政策立场带来的低点按揭利率，有可能刺激房价的进一步增长。而高涨的价格增加了房地产市场过度膨胀的风险。房价增长超过家庭可支配收入的增长，如此时间越长，泡沫形成和膨胀的机会越大。
另外，据澳经济发展研究机构SGS Economics and Planning最新报告，2016-17财年墨尔本城区经济增长率为3.9%，与维州其它城市，特别是远郊地区的低增长率形成鲜明对比，显示该州经济过于向核心区靠拢，区域经济发展失衡情况进一步严重。
SGS经济学家Terry Rawnsley表示，维州最重要的经济资产都在墨尔本市中心10公里范围之内，州域经济发展受核心城区影响明显。同时，就墨尔本市而言，其40%产值都发生在核心城区。Rawnsley指出，经济失衡随之而来的是墨尔本市区拥堵及通勤条件恶化，势必成为城市发展的巨大限制。
由此可以看出，除了下大功夫整治房产市场的之外，维州眼下的当务之急还是要解决区域发展失衡的问题，毕竟社会发展问题环环相扣，只管控房市只能是事倍功半。
鉴于澳洲政府的行事方式往往是，一方面说对所有税种进行商议，但是另一方面又将各个税种逐一排除；结果是历届政府饱受政治束缚之苦。”
这样的结果使每次税收改革均不彻底。因为每一次税收改革的结果都是逐一排除。
也许，政府需要的是进行一场大型的税收峰会，就所有税种进行讨论，并推进讨论结果。不然还是会一如既往地陷入赤字的恶性循环。
本文作者：Cynthia高晨曦
本文制图：Chloe Liu
本文参考资料来源：
http://www.vic.gov.au
http://www.sro.vic.gov.au
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