你真看透维州财政预算案对房地产市场的影响了吗?

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  • 前言  
  • 对高价房屋和土地加税  
  • 削减首次置业津贴(维州偏远地区)  
  • 鼓励新房楼花交易    
  • 结语
  • 参考资料

前言最近新鲜出炉的维州财政预算方案,将实行对税收的一系列改革,对房地产市场造成巨大影响。
对此,我们不仅仅需要看到税收改革对市场的影响,更需要分析政府税改的原因,从而透过现象看到本质,一窥未来房市的趋势。
对高价房屋和土地加税
维州政府预算报告显示,2021年3月,维州房价跃升 2.4个百分比,是自1988年11月以来的最大月度涨幅。维州房市在封城结束后,爆发出前所未有的潜力,出现买家争抢房源的情况。
据维州房地产行业协会 REIV最新研究表明,3月份墨尔本独栋房中位价第一次突破100万澳元大关,并且保持上涨趋势。今年5月份独栋房价格相比 2016年,上涨了接近 60%。
对此政府将出台政策,增加高价房屋和土地税收。
额外印花税 PremiumStampDuty
从 2021年 7月 1日起,买家购买超过200万澳元房子需要缴纳额外的印花税,超过200万澳元的部分,税率从5.5%增加到6.5%
税额提高后,买家需要多支付几千澳币的印花税 (单位:澳元):

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土地税 LandTax
从 2022年 1月 1日起,高价土地税额增加:

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税额提高后,买家可能需要多支付几千澳币的土地税(单位:澳元):Image
意外收益税 WindfallGainTax
维州政府会根据需要对区域进行重新规划(rezone),而规划的变动,会使部分房子价格飙升,房主也因此意外获益。
针对这种情况,政府规定从 2022年7月1日起,如果房产的价值因为重新规划涨价,且涨幅超过10万澳元,买家需要缴纳意外收益税。如果意外收益在 50万澳元及以上,税率则高达 50%
政府欲提高对高价房屋、高价土地的税收,在某种程度上对过热的房地产市场起到一定的降温和调控作用,避免哄抬房价、投机买卖的情况,同时也希望通过税收增加收益,弥补财政赤字。

Image维州政府印花税收入统计(Property Council)

面对税改,房地产业内人士纷纷表示反对。
一方面,此政策对于200万澳元以上的房产交易不公,买家不得不缴纳更多的税,而另一方面,税改也会波及接近 200万澳元的房子。
地产交易平台 Domian数据显示,目前在墨尔本中位价为200万澳元的郊区,至少有9个,这些区域首当其冲最先受到影响。房地产经济学家 DrOliver指出,额外的印花税可能会促使人们购买稍便宜的房产,如果他们买不起200万澳元的房屋,那么他们将购买180万澳元的房屋。
“这是一种连锁反应,这些‘价格相对较低的物业’变得更加昂贵。” “对价值50万澳元的房屋的影响可能很小,但它可能对价值80万到100万澳元的房屋产生重大影响。”
调查显示,在未来随着房价的增长, 会有越来越多郊区的独栋屋中位价超过200万澳币,著名的房地产经济学家 Michael Yardney表示,预计在2030年,大约120个郊区的独栋屋中位价超过200万澳币,届时该政策会影响近一半的买家。
本次印花税的“水涨船高”,也是后疫情时代房价飞涨下的必然结果,同时也进一步说明,政府认为未来维州房价只会在现有的基础上保持增长,这是不可逆转的趋势。
削减首次置业津贴(维州偏远地区)疫情期间,远程办公逐步成为上班族的常态,人们不再需要天天到市中心上班,更多的购房者把目光转向维州偏远地区(RegionalVictoria)。偏远地区人口稀少、基建健全、房价偏低且环境优美,与墨尔本大都会区(MetroMelbourne)的房子相比,其性价比更高。
Image(维州政府地图:浅蓝色为维州偏远地区)

政府预算报告显示,偏远地区的房市在过去一年,表现更为坚挺,从去年 10月到今年 4月间,维州偏远地区房价已增长了 12.9%。 

偏远地区的房租从过去一年中上涨了偏远地区的房租从过去一年中上涨了12.7%,相比之下,大都会区(MetroMelbourne)房租同期则减少了 6.0%。

随着越来越多的居民向偏远地区迁移,政府计划削减维州偏远地区购房者的首置业津贴。从7月1日起,津贴由原来的 2万澳币减半至 1万澳币。虽然削减津贴不利于首次置业者的收益,但我们也可以从中看到, 买家对维州偏远地区房屋的需求量日益增加,在墨尔本人口的不断激增情况下,偏远地区必将承载更多的外来居民,其基础建设和配套设施也将逐步得到提高。
因此,从长远来看,维州偏远地区的房市,会受到更多买家青睐,从而稳步发展。
Image大墨尔本地区和维州偏远地区房价增长情况对比

鼓励新房楼花交易
预算报告指出,新房和期房在疫情期间,是受影响和打击最大的。因此,政府希望降低印花税,以鼓励大家购买新房和期房。
按照目前的政策,购入少于75万澳币房子的买家可以享受印花税减免,而政府则计划把75万澳元上调至100万澳元,让更多购买新房、期房的人,享受到印花税的减免优惠。
税改细则如下,2021年7月1日开始实行:
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政府做出此番改革,目的在于帮助更多的买家购入房产,支持房地产开发商出售库存期房和楼花,尤其是公寓,因为据悉,目前市场上有8000-1000套公寓未售出。

据FinancialReview报道,财务主管TimPallas鼓励地产开发商采用创造性的方法来促进销售,如使用出租再出售的模式 (Built-to-rent)等等。

与此同时,政府将投入50.3亿澳币建设公租房(Socialhousing),并且会考虑收购一部分未售公寓作为公租房,为更多的人提供社会保障和福利。
结语从总体而言,维州政府希望通过改革,加大对高价房屋和土地的税收,降低对100万以下新房、期房的税收,进行宏观调控,让房价在比较理性的区间内稳步增长,也有助于让更多的人实现澳洲梦,住进自己心仪的房子。
当然,政府的财政政策上的调控也仅仅起到辅助作用,维州乃至整个澳洲房市的前景,最后还是由人口增长和经济发展所决定,而外来的移民,对澳洲人口增长和经济恢复有着至关重要的作用。

这就意味着,澳洲需要推动疫苗普及,控制疫情,在保证安全的前提下,逐步开放国境,从而鼓励更多人到澳洲移民和投资。
未来房市的发展,还会受到种种不确定因素的影响,让我们拭目以待。
时间:2021年 5月 22日

参考资料

https://www.sro.vic.gov.au/land-tax-current-rates

https://www.dtf.vic.gov.au/state-budget/2020-21-state-budget

https://www.sro.vic.gov.au/land-transfer-duty

https://www.afr.com/property/commercial/victoria-gives-developers-a-stamp-duty-waiver-20210520-p57thc

https://www.afr.com/property/residential/victoria-stamp-duty-hike-takes-tax-policy-backwards-20210518-p57su2

https://www.domain.com.au/news/victorian-stamp-duty-changes-to-affect-whole-market-not-just-2m-sales-economists-1055294/

https://www.domain.com.au/news/victorian-budget-2021-first-home-owners-grant-to-be-halved-in-regional-victoria-1056070/

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