美国人,为什么不炒房?意想不到的五大理由!

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进入2021年,美国的房价出现了历史性涨幅。据美国Case-Shiller房价指数统计,2021年1月底,美国房价同比上涨11.2%,达到了15年来美国房价的最高涨幅。

美国的房地产市场火爆,当然有疫情造成供需不平衡的因素,也有宽松货币政策造成的影响。

在疫情之前,当时美国30年期的房贷利率为3.7%左右,到了2020年,则只有2.7%。

房价上涨,往往伴随着投机客炒房,这次美国房价涨幅剧烈,美国人会不会借机炒房?

1炒房美国是鼻祖

1.佛罗里达炒房热

历史总是相似的,美国人曾经也炒房,而且是炒房的鼻祖。

上世纪20年代,第一次世界大战刚刚结束,美国经济一度飞速发展,汽车开始普及,美国人的脚上长了轮子,单位时间可通行的距离大大加长。

佛罗里达成为美国有钱人休闲度假的好去处,尤其是棕榈岛,至今闻名。

佛罗里达州我们可以理解为“美国的海南省”。它位于美国东南端,呈半岛状,直插海洋,靠近古巴,冬季温暖湿润,可以说是季候性的度假胜地。

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美国当时的有钱人,主要生活在北方,冬季气候寒冷干燥,佛罗里达冬季温暖湿润,一时成为了他们梦寐以求之地。

于是有房产中介便开始编织有关佛罗里达的神话,将佛罗里达描述成天堂一样的地方。

这样的营销非常成功,许多美国中产手里有了闲钱,家里买了汽车,就纷纷投资佛罗里达房产,希望能在冬日依然享受温暖的阳光和气候。

投资佛罗里达的第一波人,有人意外吃到了房产投资的红利,短短几年时间,房产增值,其中,棕榈滩的地价一度三年内翻了五倍。

于是神话进一步开始蔓延,有人传言“几年前投入800美元,几年后赚了15万美元”。

巨大的庞氏骗局开始形成,随后的资金源源不断地涌入到这个本来地广人稀的地方,就连一向谨慎的银行,也开始疯狂投资。人们都梦想着一夜暴富。

1923-1926年,佛罗里达的人口呈几何数增长,而土地的价格升幅更是惊人。

棕榈滩上的一块地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年竟高达400万美元。迈阿密地区房价三年内甚至上涨了五六倍。然而这么多房子,实际上并没有多少人去住。

然而泡沫不可能永远吹大,1926年9月,一场飓风袭击了佛罗里达州,飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地,状况惨不忍睹,这次天灾摧毁了13000座房屋,415人丧生。

昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉,人们这才发现,佛罗里达并不像房产中介的描述那样,是天堂的模样,它也存在飓风、海啸等自然灾害。

于是房产泡沫轰然破裂,无数的银行家、企业家一夜之间由巨富变为乞丐。

2.2008年次贷危机

如果说佛罗里达地产泡沫的破裂太久远,那么2008年的次贷危机,依然让不少人记忆犹新。

2001年,美国连续遭遇了互联网泡沫破裂和911袭击。美国为了刺激经济复兴,美联储再次采取货币宽松政策,重拾市场信心。

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从2001年1月到2003年6月,美联储25次降息,有整整一年,将利率维持到1%的超低水平。低利率政策,极大地刺激了美国房地产的发展,使之成为拉动美国经济增长的主要因素。

当时的美国人,盛行这样一个思路:

买房子住个几年,再卖,不仅房租赚回来,而且还能赚一笔。

事实也确实如此,1996—2006年,美国房价累计上涨了92%,超过1890—1996年房价涨幅(27%)的3倍!2005年房地产泡沫的顶峰期,房价更是猛涨了12%,是同期实际人均GDP增长速度的近6倍。

宽松的货币政策,也让美国大小金融机构毫无顾忌地发放贷款,原因很简单:

客户即使违约,房产抵押拍卖,银行甚至可以赚得更多。

对于评级低的客户,他们的次贷可以打包卖给其他金融机构,银行也是稳赚不赔。甚至有些投行,故意将贷款发放给根本没有偿还能力的个人,有意制造违约。不仅赚了前期的利息,更稳稳吃进房屋的增值。

然而次贷的一系列杠杆设计,都是基于美国人对房价不断上涨的预期。预期一旦破灭,房价上涨就到了尽头。

2007年4月,美国第二大次级房贷公司“新世纪金融公司”宣布破产,美国金融危机凸显,08年,全球金融海啸最终爆发。

由此可见,人性都是相似的。当市场流动性增强,货币充裕,这些多出来的钱往往都在四处寻找猎物,房地产很容易被包装成不断上涨的资产,被推向市场。

2美国房子不好炒

不过美国的房子如今没有那么好炒了,原因有很多。

第一,美国许多普通家庭没有余钱。

2019年一家银行利率咨询机构调查显示,69%的美国人连1000美元现金的存款都拿不出来。

其中,45%的美国人银行账户里一分钱都没有。假如美国人突发意外需要立即拿出400美元的急救钱,45%的美国人会拿不出这400美元。

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排除多数美国人的情况,如果一个6万美元中位数美国家庭,老婆不工作在家带孩子,只有老公一个人养家。

年收入6万美元,扣税拿到4.5万,平均下来每个月3700多美元。还要缴纳医保、水电煤气、汽油费、小孩上学费,吃饭钱之后也剩不了多少钱了。美国普通家庭银行没有多少存款,也没有多少炒房能力。

第二,需要缴纳房产税,房子持有成本高。

大致来说,在美国,五十个州都征收房产税,该税收是地方政府主要收入来源。目前的房地产税的税率大概分布在1%到3%的区域之间。

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举些例子来说:

房屋税较低的州是夏威夷州,只有0.28%,最高的州是新泽西州,为2.42%,一栋100万美元的房屋,在夏威夷每年只要缴纳的房产税是2800美元,在新泽西却要缴纳24200美元,不同的州有不同的税率。

较低的州显然房产价值相对较低,往往地广人稀或者比较偏远,持有价值较高的州必然房产税较高,假如你在新泽西州买房,一年持有成本是2.42万美元,这对于普通收入的美国家庭,是一项相当高的开销。

如果你家的房价上涨了,那么按照评估后的房价来计算。如此一来,美国人要缴纳这么重的房产税,没办法炒房了。

而且美国总体上地广人稀,除了东西海岸,绝大多数内陆城市都处于土地丰裕的状态,住房并不是相对短缺的资产,稀缺性并不强。

第三,美国的学区房概念不强烈。

国内房屋价格高,一部分原因是因为户口制度的存在导致租售并不同权,所以为了上一个好学校,家长就会去买对口的房源,但是在美国租售同权,你只要居住在这里就能享受同样的教育和医疗资源。

美国学校定期还专门去检查你家日常的水电费账单之类的东西,以证明你是居住在本学区的。在这种情况下,学区房就没有那么吃香。

第四,美国房产长期持有不一定赚钱。

中国的房地产过去二十年总体翻倍。给人的印象是房价一直会涨,至今依然如此。

中长期去看,中国一二线城市的房价随着人口不断涌入,核心地段的房产大概率都会上涨,只是涨得快和涨得慢的区别。你很难想象上海某区域4万的房价跌回十年前。

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但美国城市化已经结束,核心地段的房价往往已经到顶,随着经济形势的波动,真的存在下跌,也许你持有了十年,结果遇到金融危机,房价还没有买的时候贵。

总体来讲,美国的房屋升值是一个渐进的过程,很难出现一夜暴涨的局面。美国的富人多投资商业用房,旅馆,出租公寓等,很少投资民用住宅。

第五,美国有比较成熟的公司和股市,人们在股市里投资可以得到较好的回报。

总之,次贷危机过去十多年了,美国房地产市场基本回归理性。

房价涨幅有限,刨去地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本,靠炒房子短期内赚大钱,在美国几乎是不可能的事。

炒房这个概念在美国人的脑海里,也变得像浮云。

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