崩盘前夜,保房价,还是保汇率?

二战后,在美国扶持下,日本经济迅猛增长,20年间GDP增幅都在两位数。 

1964年东京奥运会,日本向全球展现了自己全面复兴的硬刚形象! 

同年,日本大兴基建,住宅建设总数比1954年增加了约70%。

从1980年开始,日美贸易摩擦不断升温。1985年春,美国参议院将日本列为不公正贸易国。

美国的意思很明确:让日元升值,美元贬值。当时美国汽车公司成批破产,汽车工人失业一大批,美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。

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日本高层一是想让美国息怒,二是也有让日元升值。

首相中曾根康弘明确表示:强大的日本,必须有强大的日元支持!

1985年9月,美国、日本、德国、法国签署广场协议,5国开始在外汇市场抛售美元,美元开始贬值。

这时候,日元兑换美元开始快速升值,仅仅两年,日元兑美元已经升值一倍!

1989年,日本人均GDP是23887美元,当时的美国人均GDP也仅为22047美元,全球十大富人名单,有六名是日本人。

在那个时代,日本进入到超乎想象的繁荣中,多次扬言买下美国。

在东京,很多人去夜店消费玩耍,给小姐的见面礼就是一块金表,出汗了找不到毛巾就用万元大钞擦。 

那时候日本出租车起步价是1万円折合人民币750元,而且完全不按规定价格,即使这样,你还别嫌贵,日本有的是人拿着万元大钞拦车。 

银座附近区,5分钟的车程,有人就花了100万日元,折合人民币7万左右。

这时候,日本政府坐不住了,要让日元适当贬值,随即开启了货币宽松政策。

日本政府制定了一系列的经济扩张政策提升内需政策,连续五次降低利率,把利率降了一半,同时并放松国内的金融管制,M2也开始以两位数的速度增长。

大量的便宜钱出现,日本人看到存钱不划算,把大量储蓄转为投资,创造了大量的信用货币。

为了扩大营业利润,银行也愿意借钱,想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险较低,于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

广场协议签署后,日本出口开始出现下滑停滞,1986年和1987年出口同比分别下滑了15.89%和5.60%。

以外向出口为主的日本企业深陷盈利泥潭,投资人拿了钱也不会拿去给制造业投资,因为都知道制造业利润低,实体产业投了就赔,存在银行又没利息,这时候,看见银行大量贷款便宜钱,大量企业和个人纷纷从银行贷款投入到股票和房地产当中。

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有便宜钱不赚,这不傻吗?

大量的避险资金涌入楼市股市,叠加带来的货币超发,股价开始疯涨,三年时间,日本股价涨了270%!

然后,房贷利率下降,审批宽松,在政府和银行的共同加持下,来自银行的大量贷款流入房地产市场,日本的地价疯狂飙升。 

1955到1990年,日本的房地产价格上涨了75倍以上,1989年,日本地价攀升至2137万亿日元,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价比1985年上涨了约90%。

在当时的日本,只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环,就一定能赚。

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1989年,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是美国土地资产500万亿的四倍。

疯涨的房价,让日本老百姓买不起属于自己的房子。 

1990年,东京住宅均价超过200万日元每平,相当于12万人民币左右,按一个日本中产平均工资年收入500万日元来算,买个100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。

90年代,日本最美好的年华,你告诉一个日本人,你们经济马上就要衰退,可能每个人都会骂你傻X。 

可现实,就是这么残酷。

地价快速上涨,已经严重影响到了日本实体工业的发展:建筑用地价格过高,使得许多工厂企业难以扩大规模;过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍。

1990年开始,日本经济几乎全是泡沫,金融风险达到了前所未有的程度,为抑制泡沫经济膨胀, 日本央行从1989年开始连续5次加息,货币供给增速大幅下滑。

政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,1991 年,银行停止了对房地产的贷款。

财政的最高机关大藏省,也对于房地产融资的增长率设置在不得超过其总融资的增长率,严厉进行总量规制。

这对日本股市楼主造成了致命的打击!

货币政策的转向,日本股票价格的大幅下跌。大量银行、企业和证券公司出现巨额亏损, 人们开始疯狂抛售股票,但是抛售的人越多,价格跌得也就越快。

日经指数在1989年12月31日达到了最高点38915点后急转直下,日本股市随即陷入了长达20年的熊市之中。

然后,轮到了楼市的崩塌!

随着央行加息,日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃,随后日本政府又出台地价税,这是把房价往死了打。

1991年,日本房地产泡沫终于破裂,房价一泻千里,造成全球历史上最大的崩盘之一。

截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。

举个例子,在1990年,东京中心区的千代田区的一番町住宅,达到了17亿8千万日元。

30年后,同一户型售价暴跌了91%。 

日本股市泡沫房价泡沫破灭后,日本老百姓的财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。

日本投资房地产的主体,大部分是企业,这些企业开始出现资金流断裂,土地和房产遭到大量抛售。

诸多公司投资房产的资金链断裂破产;资产价格暴跌,众多投资家被套牢,企业资产负债表恶化、银行不良率上升、政府债台高筑只能破产。

受到严重摧残的是银行,出现大面积的破产狂潮。

这20年,日本年均GDP增速只有0.75%。并且多次出现负增长。

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金融机构对于房地产的不良贷款不断积累,1990年房地产泡沫破裂所发生的不良债权,达到了200万亿日元 。

击鼓传花的游戏,塌了。

保汇率还是保房价,是个极难的命题。

1990年,由于日元升值,日本企业国际竞争力下降,社会各行业资金投机楼市达到高潮,日本全民炒房赚大钱,楼市泡沫达到高潮。

当时,日本人坚信房价只涨不跌,让日本人越来越疯狂,坚信股票、房价永远涨,早买早发财,房地产投资收益高过十几年、几十年的收入,每个人都爆赚,人人都是股神,人人都是房神。

房价崩塌后,即使是在20年后,日本很多人怎么也想不通,房价股市怎么会崩,自己的财富怎么会平白无故的丢失。

面对经济困境下的两难,日本政府选择了保汇率,并选择行政措施来主动挤压房地产的泡沫。

日本政府,也是经过了艰难的决定,有其不得已的考量。但是,就在那场史诗级别的泡沫崩塌中,又有多少人一生的积蓄灰飞烟灭。对了,2021,日本又要举办奥运会了。

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